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新西兰房屋建造成本缘何效率低价格贵

2012-7-25 16:59| 发布者: jbmspy| 评论: 0

摘要: 很多人都关心新西兰房屋的价格问题,大家都知道现在的地价很贵,房屋的造价也很高,在一个区域内,新屋的价格往往会带动旧屋价格整体上涨。
摘要: 很多人都关心新西兰房屋的价格问题,大家都知道现在的地价很贵,房屋的造价也很高,在一个区域内,新屋的价格往往会带动旧屋价格整体上涨。

    很多人都关心新西兰房屋的价格问题,大家都知道现在的地价很贵,房屋的造价也很高,在一个区域内,新屋的价格往往会带动旧屋价格整体上涨。在目前奥克兰的新屋营建市场,负责新房建造的华人比例越来越高,在奥克兰的东区和北岸等华人聚集区域,华人建筑工地至少在一半以上,甚至有业内人士估计占到7成左右。尽管华人承包商比洋人承包商每平米的报价能少两三百纽币,不过就生产力来说,新西兰建筑业的表现的确不及澳大利亚,同样的钱在澳大利亚可以建造更大的房子,速度也更快,内中的原因有:

 

 

  建材和人工上的成本差距

 

  新西兰生产力委员会(Productivity Commission)在2012年初发布的房屋可支付能力报告中指出,相对于澳大利亚,新西兰建造房屋的造价要贵出15%20%。而被称为“工料测量师的圣经”的Rawlinsons年刊(每年在澳大利亚和新西兰出版一次)也揭示出奥克兰与墨尔本之间的成本差距:2011年,Rawlinsons公布的新西兰新屋建筑成本为每平米$1650,而墨尔本则为$1175

 

  一家在澳大利亚和新西兰都营业的建筑公司,在奥克兰Rodney区建造一栋4间房的新屋,建筑成本为17.75万美元,同一家公司在澳大利亚Geelong建造一栋4间房的新屋,建筑成本为15.63万美元。

 

  新西兰建房的费用从建筑材料端开始就比澳大利亚贵。据一个在澳大利亚和新西兰两地营业的建筑商称,跨过塔斯曼海之后,建材的价格仅为新西兰的四分之三左右,其中,砖头的价格:澳大利亚的相当于新西兰的81%;框架价格:澳大利亚仅相当于新西兰的14%;室内门价格:澳大利亚相当于新西兰价格的74%

 

  有媒体最近还比较了两家分别在澳大利亚和新西兰建造自住新屋的家庭。澳大利亚的这户家庭建地位于QueenslandMooloolah Valley地区,建造面积为302平方米,四间房加游戏室和书房,厨房装修为中高档次,内有中央空调,基桩83根,最深的为4。这户人家为了全程观看建造过程,一直住在建地上的caravan里,新房营建从开始到结束一共用了13周,最终的价格不算挡土墙共计28.4万澳元,如果除去自带的污水系统(因房子建造在一块小农庄地上),以及大约4000澳元的自选豪华灯饰,最基本的房屋部分造价为25.5万澳元。

 

  而另一户在新西兰基督城的人家选择新西兰当地建造商Benchmarks Homes建造新房,也是在几个选项中选一种设计,他们选的是四间房共232平米,2个居室加书房,工期为1620周,也是中到高的装修档次,最后结算时,除室外和driveway的部分,总计价格为36万纽币。

 

  虽然变两个家庭所花的价格差不多,但在澳大利亚建造的房子面积大了近三分之一,工期也更短。

 

  不稳定的新西兰建筑行业

 

  有人认为,新西兰建造的价格与澳大利亚有差异是因为两国的建筑规范building code不同,但是业内人士表示,规范不同不应成为建筑成本高企的理由,在新西兰建房最重视地震的影响,而且这两年新增了一些建筑规范,包括要求双层窗户等。但是业内人士认为,澳大利亚也有特殊性,比如对白蚁和飓风的防范标准较高,所以,从building code上解释成本差距是没有道理的。

 

  业内人士认为,是新西兰高企的土地价格和建筑业较差的表现造成了现在的格局,使得新西兰的生产力水平比澳大利亚低30%左右。同时,在新西兰有更多的物业开发属于单个人的行为,新西兰的营建管理水平更是参差不齐,劳动力周转率也更高,而且,新西兰本地生产的建筑材料范围更窄,约束了本地建材的比例。新西兰建筑业产品的瑕疵程度也较澳大利亚高,目前新西兰尚有4.2万栋漏水房需要修缮。

 

  建筑业在新西兰各行业中排名第五,占新西兰经济份额的4%,如果能降低营建成本,无论是对用户端还是施工端都会有益处。只有新屋营建费用得到控制,才会有更多的人搬到新房去住,才会将原来的物业释放出来,也才会有更多的人能住上承受的起的住房。

 

  在未来几年,新西兰的建筑业将处在非常重要的发展阶段,一方面是基督城的重建,一方面是奥克兰人口膨胀导致日益严重的住房短缺,新西兰政府希望建筑业能在2020年时将生产力提高20%

 

  新西兰建筑业研究公司BRANZ副主席Helen Anderson表示,新西兰的建筑业表现时好时坏。眼下,新西兰超过90%builder的雇员在5人以下,63%的是one-man operator,这些人一年只造一两栋房子。新西兰房地产市场的波动规律是:新来的人在房地产市场好的时候加入进来,市场差的时候就会走一批人,所以新西兰建筑行业的整体水平很难有实质性的提高。

 

  五年前的一项调查显示,新西兰的新房有69%在交给房主的时候至少还存在一个没有的问题。

 

新西兰Productivity Partnership秘书长Chris Kane也表示,由于新西兰建筑业门槛很低,资金需求又小,有的人买了工具和一辆皮卡就能出门干活了,他们不一定掌握建筑行业的更多专业知识,不一定掌握建筑行业的管理技巧,而且他们也没有时间去掌握工地的管理规律。

 

 

  原材料采购中存在的问题

 

  在新西兰建材供应商的利润也不太透明。一位采购业内人士表示,小的建筑承包人没有多少采购技巧,或者说也没办法有,他们只是出卖劳动力而已,然后购买建材及图纸,他们的购买决定对于建房成本影响是很大的。

 

  这位采购商认为,新西兰的整个建筑行业只是在试图说服承包人在什么地方购买建筑材料,如PlacemakersBunningsMitre 10,这是一个扭曲的供应市场,到了Placemakersowned by Fletcher Building),他们会说,我们都是Fletcher供货的,但其实每样都已经转过了,比如水泥是Firth的,所以利润部分基本被隐藏了,这些商户面对builder永远都是那句,“你买得多我就给你rebate。”

 

  这位采购专家表示,虽然也存在建材原料端的竞争,但是大的建筑商如Placemakers和本地众多小型的builders相比占据了太多的主动权。尤其是在一些小城市里,原料供应商可以通过延迟付款等措施拉住这些builder,这些builder也就心甘情愿地和这些原料供应商保持业务关系,即便是价格贵一些,反正也是房主最后付钱。而房主中许多人也不知道采购中的窍门和成本,他们无力使builder在每一项采购上都为他们节省更多的成本。

 

  这位采购专家认为,新西兰建筑业更习惯拿起锤子就干活,而不是把锤子放在工具包里,先将管理的事项安排妥当。这位专家建议,本地小型的builder应该像俱乐部那样组织起来,然后统一去和供应商就价钱问题谈判,以掌握更多的主动权。

 

  标准化的设计是趋势

 

  另外也有建筑业人士指出,与澳大利亚的建筑成本存在差距的另一个原因,是新西兰房屋的多样化造成的。比如在澳大利亚的Perth60%的新房都是由3家最大的开发公司营建的,他们的图纸和装修等更加模块化,用户在几个选项中打钩即可,这样一来就大大降低了营建成本。而在新西兰的住宅区房屋千差万别,一般的老区几乎每栋房子造型都不一样。新西兰人已经习惯了去找建筑公司的时候先谈自己的想法和个性化计划。其实建筑公司做好的设计是最省钱的,哪怕只改动一点也要加钱。有的人这里不要门,那里走廊加宽一点,这都需要重新设计和定做。而在澳大利亚,用户能选的也就是墙面的颜色和地砖的款式,基本的设计用户是不能进行改动的。

 

  业内人士也指出,若新西兰的建造成本总是居高不下,早晚有一天将施行无法改动的统一设计标准,再加装修的选项,这是发展趋势。

 

  BRANZ的建筑专家也表示,新西兰目前新屋的面积都较大,四房五房加游戏房都是最基本的配置,这些房产都不是为首次购房者建造的,新西兰的新房面积平均超过了200平米。这位专家说,澳大利亚堪培拉一个开发商建造一块180个单位的120平方米130平方米的在市区附近房产,就是针对首次购房者的,而在新西兰,为首次购房者建造的新房是很少见的,这也是新西兰房价偏高一个原因,因为新西兰的新房市场是走高端路线的,所以要想降低建房成本,新西兰政府应多鼓励开发商为首次购房者建造房屋,新房价格下来了,房地产整体价格也会下行。




  
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