澳洲买房人注意！一项政策调整，能让你多贷$3.6万，真相惊人！

后花园2025年8月11日援引realestate网站报道：本周二，澳洲央行（RBA）预计将宣布降息，这不仅能让普通购房者的贷款能力增加数万澳元，还有一个更简单的“政策微调”，可能带来更大的提升——那就是“缓冲利率”（Buffer Rate）。

缓冲利率是什么？

在审批房贷时，银行并不是按你实际的贷款利率来计算，而是会在此基础上加一个“缓冲值”，以确保你即使利率上涨，也有能力还款。

2021年，在历史低利率引发“贷款狂潮”时，澳洲审慎监管局（APRA）将缓冲利率从2.5%提高到3%。这意味着，哪怕现在有银行的浮动房贷利率是5%，银行审批时会按8% 来算。

高房价时代，3%的缓冲值让很多借款人压力山大。今年7月，APRA复审后决定继续维持3%，理由包括——家庭债务水平高、信贷增长高于平均值、全球经济不确定性增加等。

业内有人认同这一谨慎做法，但也有人认为，这让年轻澳洲人的买房更难。

降息 VS 缓冲率下调：哪个更给力？

降息的提升

房贷中介公司 Mortgage Choice 的分析显示，如果现金利率降0.25个百分点，一个可贷款66万澳元的家庭，额度能提升到67.8万——多出1.8万澳元（假设初始利率6.01%，且银行100%传导降息）。

缓冲率下调的提升

如果将缓冲率从3%降回2.5%，贷款能力会直接多出3.6万澳元——几乎是降息带来提升的两倍！

贷款机构Mortgage Choice的经纪人Terri Unwin表示，缓冲率不是坏事，它确实能保护借款人和银行，但在当前稳定的经济环境中，2.5%可能更合理。

为什么很多人反对3%缓冲率？

买方代理Pete Wargent直言，在未来12到18个月利率预计下行的背景下，3%缓冲率“没太大意义”，2%就够了。过去（2019年及之前）贷款审核通常只要求能承受2个百分点的加息，但近年来审核标准不断收紧。

FBAA（澳洲金融经纪人协会）的董事总经理Peter White也反驳了APRA的说法——他们的研究显示，缓冲率只要降0.5%，就有约27万名澳洲人能获得中位数房贷资格，全国贷款能力将提升2760亿澳元。

White还指出，3%缓冲率让成千上万澳洲人陷入所谓的“房贷监狱”（Mortgage Prison）——明明有能力还高利率贷款，却因为不符合新贷款标准而无法转贷到更低利率。

买房人心声：保护与机会要平衡

Unwin表示，需要在“保护首套房买家”与“让他们有机会买到心仪房”之间找到平衡。

“银行说你能贷120万，不代表你要全借。设好自己能接受的最高贷款额，因为你还要生活、要享受人生。”

（责编：Gloria）