重磅！澳洲最适合买房城市出炉：墨尔本第一，悉尼垫底！

后花园2026年6月8日报道：

澳大利亚各大首府城市房地产市场正出现明显分化。

根据Canstar最新分析联邦银行（Commonwealth Bank，CBA）的房价预测数据，对于首付较低的首次置业者来说，墨尔本和悉尼购房者未来一年甚至可能面临“负资产”（Negative Equity）风险；而在珀斯买房的人，则有望获得超过15万澳币的资产增值空间。

CBA预计，2026年墨尔本住宅价格将下跌7%，悉尼房价将下跌6%。

与此同时，珀斯房价预计上涨12%，布里斯班上涨8%，阿德莱德上涨6%，霍巴特上涨4%，达尔文上涨8%；堪培拉则预计下跌2%。

墨尔本、悉尼买家或面临负资产风险

所谓负资产，是指房屋市场价值低于贷款余额，业主即使出售房产，也无法完全偿还贷款。

Canstar分析显示，如果首次置业者通过政府“Home Guarantee”计划，以5%的首付购买一套达到价格上限的房产：

在墨尔本，以95万澳币价格购房的买家，到2026年底房屋价值可能低于贷款余额7995澳币；

在悉尼，以150万澳币上限购房的买家，年底可能仅剩2377澳币净资产；

相比之下：

在珀斯，以85万澳币购房的首次置业者，到年底有望累积154,347澳币资产净值。

不过，联邦银行预计，悉尼和墨尔本市场将在2027年恢复增长，两地房价明年均有望上涨3%。

首付低的买家最容易受伤

Canstar数据洞察总监Sally Tindall表示，虽然悉尼和墨尔本房价回调对准备入市的人来说是好消息，但对于刚刚买房且首付较低的人而言，风险却在增加。

“那些好不容易攒够首付、刚刚进入市场的人，可能会因为房价下跌而距离负资产越来越近。”

她表示，年初以5%首付购房的买家几乎没有足够缓冲空间来应对房价下跌。

“如果CBA的预测成真，即便按时偿还房贷，部分墨尔本买家到今年年底仍可能出现房屋价值低于贷款余额的情况。”

不过，她强调，负资产本身并不一定意味着危机。

如果业主计划长期持有房产，并持续正常还款，那么负资产更多只是账面问题。

真正的风险在于：

被迫出售房屋；

需要重新融资（Refinancing）；

遭遇失业、离婚等人生变故。

“如果真的出现负资产，不要惊慌。”

她建议：“继续按时还贷，坚持持有房产。”

同时，她提醒借款人不要过度期待降息，因为目前澳洲四大银行对利率走势看法并不一致。

各大银行利率预测出现分歧

目前澳洲主要银行对于未来利率路径存在明显分歧：

CBA预计今年现金利率维持不变，2027年5月和8月分别降息一次；

Westpac预计今年还将加息两次；

NAB预计加息一次；

ANZ则认为利率将维持现状。

墨尔本被评为首次置业最佳城市

贷款机构Margin Finance董事Damian Medici认为，目前澳洲最适合首次置业者入市的大城市是墨尔本。

“如果让我选，我会说墨尔本是目前最佳的首次购房市场。”

相反，他认为布里斯班已经成为最难进入的市场之一。

“布里斯班现在对首次置业者来说压力非常大。”

他指出，使用5%首付计划购房的人，风险最高的时期通常出现在购房后的前12至24个月。

“在这段时间里，如果房价下跌，同时个人财务状况出现问题，买家会面临更大的风险。”

他表示，真正让负资产变成现实问题的，往往不是房价本身，而是人生突发事件。

例如：

婚姻破裂；

离婚；

失业；

无力继续偿还房贷。

“如果没有任何事情迫使你卖房，负资产可能只是账面上的不舒服，并不一定会造成实际影响。”

“真正的问题是，当生活逼着你做出决定的时候。”

专家：墨尔本仍是最值得考虑的市场

MR Advocacy创始人Madeleine Roberts也将墨尔本列为首次置业者首选城市。

她认为，墨尔本拥有更好的综合优势，包括：

更合理的房价；

完善的生活配套；

丰富的就业机会；

持续改善的基础设施；

长期增长潜力。

“对于首次置业者来说，墨尔本最大的优势依然是可负担性。”

“相比其他主要首府城市，它依然提供了更容易进入市场的机会。”

在她的排名中：

墨尔本

布里斯班

阿德莱德

悉尼

她认为，悉尼高昂的房价使其成为首次置业者最难进入的市场。

“悉尼对于首次置业者来说，门槛实在太高了。”

警惕珀斯和布里斯班楼市见顶风险

尽管联邦银行预测珀斯和布里斯班未来仍将上涨，但Roberts提醒买家保持谨慎。

“我会非常谨慎地看待珀斯和布里斯班市场。”

“从目前的数据来看，这两个市场都已经进入本轮上涨周期的后半段。”

她建议购房者尽量避开：

高密度公寓项目；

楼花（Off-the-plan）项目；

未来供应量较大的远郊新区。

相反，她认为地段优越、密度较低的老旧公寓仍然具有投资价值。

例如墨尔本的St Kilda部分区域。

此外，她还提到Frankston North。

在那里，精明的买家目前仍有机会以80万澳币以下的价格，买到占地约700平方米的独立住宅。

对于预算有限的首次置业者而言，这类区域或许仍隐藏着不错的入市机会。