巨震！美国突发官宣，澳人最关心的事将受直接影响！房价繁荣接近尾声，本月或有重大回调！

后花园2024年12月2日报道：12月伊始，又有两组新的房价数据出炉。

今天，房地产机构CoreLogic发布了全国房屋价值指数（HVI），结果显示，在春季的最后一个月，房价仅上涨了0.1%，这是自2023年1月以来全国范围内的最弱水平。

这标志着澳大利亚房价已连续第22个月增长，但可能接近本轮周期的尾声。

CoreLogic的研究主管Tim Lawless表示：“墨尔本和悉尼的低迷势头正在增强，而最近主导增长周期的中型资本也在失去动力。”

墨尔本的房价在过去12个月中有10个月下跌，本月下跌0.4%，比去年同期下跌2.3%。

对悉尼来说，8月可能标志着这个周期的顶峰，9月房价趋于平缓，10月和11月则分别下跌0.2%。

在滚动季度基础上，我们现在看到八个首府城市中有四个房价下降，以墨尔本（-1.0%）为首，紧随其后的是达尔文（-0.7%）、悉尼（-0.5%）和堪培拉（-0.3%）。

Lawless补充称：“中型城市和多数地区‘其他州’市场继续为全国房价指数的增长提供一些支撑，但很明显，这些市场的势头也在减弱。”

珀斯的资本增值速度继续领先全国，过去一个月价值增长1.1%，季度增长3.0%，但这是自2023年4月以来最疲软的季度增长，不到6月当季增长率（6.7%）的一半。

同样，布里斯班的季度增长率已回落至1.8%，这是自2023年3月以来的最低涨幅，而阿德莱德过去三个月的涨幅（2.8%）是自2023年6月以来的最低水平。

在首府城市之外，区域住房市场趋势略强，过去三个月，区域综合指数上涨1.1%，而整个首府地区的涨幅为0.3%。话虽如此，就像首府城市的趋势一样，存在显著的多样性，维多利亚州的表现影响了总体数据，在滚动季度中下降了0.9%，而其他所有“其他州”地区继续录得温和增长，以西澳地区为首，增长了3.3%。

较弱的住房条件通常都伴随着待售房源的增长，根据截至11月24日的四周内待售房源数据，首府城市的待售房源数量自冬季结束以来增长了16%，珀斯（+33%）和阿德莱德（+25%）在整个春季的库存水平增幅最大，尽管基数极低，但这些城市的待售房源总量仍远低于平均水平。

悉尼和墨尔本的上市房源数量目前分别比之前的五年平均水平高出10.4%和9.1%，达到自2018年以来的最高水平。

与此同时，购买活动似乎正在逐渐减少。CoreLogic对过去三个月首府城市房屋销售的估计比一年前低4.6%，比此前五年的平均水平低2.0%。房屋销量降幅最大的是悉尼，据估计，该市上季度的房屋销量比去年同期下降了15.4%，比前五年的平均水平低了15.1%。

由于供应增加，购买活动减少，整个春季的销售状况似乎都在恶化。自10月中旬以来，首府城市的拍卖总清盘率一直保持在60%以下，私售协议的中位数销售时间呈上升趋势。

与此同时，今天Proptrack发布的数据也显示出了相同的市场趋势。

Proptrack的数据显示，2024年11月，澳大利亚全国房价连续第23个月上涨，创下历史新高，全国中位价首次突破80万澳元。数据显示，11月全国房价环比上涨0.15%，同比增长5.53%。然而，尽管房价保持正增长，但增长势头有所减弱。

房价增长放缓的原因之一是市场库存的增加，买家选择增多，交易的紧迫性降低。尽管需求依然强劲，但持续的高利率和住房可负担性问题对价格上涨形成了一定制约。此外，各地区的供需情况不同，导致市场表现分化。

CoreLogic：降息不会推动房价飙升

CoreLogic的研究主管Tim Lawless警告称，经济学家预计下一轮降息周期将在2025年晚些时候发生，而且幅度比最初预期的要小，因此不会像前几年那样推动房价大幅回升。

他说，尽管澳大利亚房价已连续录得第22个月增长，但12月份全国房价“很有可能”出现下跌，这将是近两年来的首次回调。

许多经济学家现在认为，明年5月，央行可能会开启降息周期。

Lawless表示：“房价将在2025年上半年下降，然后随着利率下降而企稳。”

但他表示，“相当谨慎的利率周期”不足以推动价格出现“实质性上涨”。

“如果房地产市场出现了明显的积极反应，人们承担了更多的债务，监管机构就会感到不安。澳大利亚央行将密切关注家庭债务水平过高的问题，并可能实施与2014年和2017年相同的宏观审慎控制措施（以给市场降温）。”

CoreLogic的数据显示，目前很多因素正在减缓房地产市场，并给房价带来压力。

房地产市场的走软也影响了房屋售价，即便是总理卖房也吃了瘪。

在过去不到3个月的时间里，总理Anthony
Albanese将其位于悉尼的投资房指导价直降了15万澳元，并于上周五顺利出售。

直降$15万！Albanese降价脱手悉尼投资房

上周五晚些时候，澳大利亚总理Anthony Albanese终于以175万澳元的价格出售了在Dulwich Hill的投资房。

考虑到今年春天悉尼房地产市场的迅速恶化，总理能接受这一报价并不容易。该房源于去年9月上市，最初的指导价为190万澳元，但在10月份的拍卖中被撤下市场，最近几周，Albanese将其要价下调到了175万澳元。

周五晚上，房地产机构The Agency的代理中介Shad Hassan证实，该房产的售价为175万澳元，比最初的上市指导价低了15万澳元。

据悉，这套三居室联排别墅上一次交易是在九年前，当时的成交价为117.5万澳元。在Albanese持有该物业期间，当地的房价录得飙升，自2015年以来上涨了92.8%，达到了228万澳元的中位数。

然而，随着市场降温，这些涨幅预计将在未来几个月回落。

此前，Albanese高调宣布了其出售计划，意在简化自己的投资组合，并开启与未婚妻Jodie Haydon的新生活。

就在几周前，Albanese和Haydon以430万澳元的价格在中央海岸的Copacabana买下了一栋崖顶豪宅，考虑到目前的生活成本危机，这让他受到了舆论的抨击。

今年早些时候，总理位于Dulwich Hill的投资房登上了媒体头条，当时的租户Jim Flanagan公开表示，他非常不满自己将被驱逐出租屋。

四年前，Flanagan以每周880澳元的价格租下了这套房子，但在新冠疫情期间，Albanese将租金降至每周680澳元，此后一直保持不变，这也是让Flanagan不愿离开的原因。

尽管随后媒体舆论掀起了轩然大波，但总理还是为自己出售房产的决定进行了辩护。他说，Flanagan在很长一段时间内得到了很好的照顾，但他（Albanese）有权对自己的个人生活做出决定。

据悉，Albanese在2021年出售了另一处内西区的投资房，当时的销售情况比较顺利。他与前妻、新南威尔士州前副总理Carmel Tebbutt长期持有这套房产，房产挂牌价为210万澳元，几周后以235万澳元的价格售出。

这个结果比他们2012年111.5万澳元的买入价翻了一倍多。

中介提醒：2025年，房屋定价要现实一点

Morton房地产公司的Ewan
Morton表示，卖家通常对市场变化反应滞后，许多地区的房价已经下调。“尽管市场走弱，但卖家只要定价合理，仍然能取得不错的成交结果。”

相比之下，布里斯班的市场表现更加稳定，尽管挂牌量激增，需求仍然强劲。但即使在那里，屋主也被要求调整要价。

中介建议，无论是卖家还是买家，都需要调整心态，理性应对当前市场。卖家应放下过高的价格预期，而买家则需积极议价，在适当时机抓住机会。

2025年的房市将是一个考验智慧的市场，成功与否，取决于大家对市场的理解和应对策略。

说到2025年买房投资，一系列政治因素和经济形势也将影响澳人的财务状况。

美国关税政策或影响澳人钱包

近日，美国当选总统唐纳德•特朗普（Donald Trump）的关税战已打响了第一枪。美国宣布，将在明年1月20日总统就职典礼后不久开征一系列关税——特朗普已承诺对加拿大和墨西哥征收25%的关税，并对所有进口到美国的中国产品征收10%的关税。

这对澳大利亚来说也是个坏消息。

虽然美国的关税措施应该有助于加快澳大利亚央行的降息决定——有可能是大幅降息——但贸易战不可避免地会导致国际贸易的混乱，这将损害澳大利亚的出口商以及国民收入和经济增长。这反过来又造成了更高的失业率和更低的通胀。

这是一种简单的因果联系，澳大利亚央行已在研究美国大选风险的工作中承认了这一点。

澳大利亚央行的研究发现，鉴于出口贸易联系的强度，美国和中国之间的重大关税和贸易战（目前已接近确定）将“对澳大利亚产生相对强烈的负面影响”。

央行表示：“在极端情况下，出口需求减弱和经济增长放缓将抑制通胀，给政策利率预期、政府债券收益率和澳元带来下行压力。”

市场对特朗普关税消息的最初反应是债券收益率下跌，澳元下跌。这表明澳大利亚央行的判断是正确的。此外，央行关于经济增长和通胀的其他结论也是正确的。

通胀目前已受控

好消息是，通胀已回落至澳大利亚央行的目标区间内。澳大利亚统计局（ABS）最新的通胀数据显示，按年计算，10月份的通胀率较低，为2.1%。

至此，澳洲通胀率已连续3个月保持在2%至3%的目标区间内。从目前的迹象来看，这一好消息似乎还将持续很长一段时间。回想一下，年通胀率曾在2022年底达到8.4%的峰值，因此压低通胀并回到目标区间的任务已经完成。

通胀的回落不足为奇——自2022年5月以来，澳大利亚央行通过加息已经破坏了借款人的现金流——抵押贷款持有人和中小企业正在分配越来越多的现金来偿还债务。

这意味着用于消费和投资的现金减少，这引发了GDP增长的下滑，而这反过来又导致了定价权的削弱。

通胀下降的另一部分原因则来自全球形势，这是2021年和2022年通胀爆发的明显因素。

现在世界上很多地方的通胀率都很低，以至于许多有远见的央行都在降息。降息阵营包括美国、中国、欧洲、加拿大、新西兰、瑞士、瑞典和英国等。

尽管越来越明显的是，澳大利亚央行在货币政策上的“顽固不化”正在损害经济增长、损害企业和劳动力市场的健康，但它跟随全球的步伐只是时间问题。

澳洲央行等待开始降息周期的时间越长，这些问题就会越严重。

事实上，目前的通胀趋势非常好，因此专家呼吁央行应该立即降息。这将在年底前为澳大利亚市场提供亟需的提振，并有助于抵消来自国际经济的负面影响。

专家认为，澳大利亚央行应该承认通胀已经受控，并制定有利于澳大利亚人的政策。

后花园有话说：随着春季市场逐渐步入尾声，悉墨房价开始出现越来越明显的见顶迹象。正如中介所言，在房源增长强劲，房价涨势放缓的背景下，买卖双方都需要调整心态，理性应对当前的市场。与此同时，明年的经济形势也受到了一系列国际政治事件的影响，而央行的利率决定也存在很大的不确定性。

（责编：Gloria）