买家急了！澳洲房贷需求一夜暴涨，银行直接停掉预批！央行再放话，房贷族心凉半截……
后花园2025年11月19日报道：
最近，澳洲房市活跃度猛增，但在近期通胀意外飙升之后，澳洲央行（RBA）的立场明显变得更加强硬。
周二公布的11月会议纪要显示，RBA董事会成员的鹰派倾向日益增强，这让期待更多降息的市场大失所望。
央行透风：加息或成下一选项
会议纪要明确指出，尽管在劳动力市场显著疲软或消费支出低于预期的情况下，不排除未来降息的需要，但董事会也标记了几个将使"降息"彻底成为不可能的危险信号。
第一个"拦路虎"是持续紧张的劳动力市场。RBA将密切关注就业数据，以寻找劳动力市场进一步收紧的迹象。纪要称："如果全球增长比预期更具弹性，或者家庭收入和财富的增长，加上比一年前更宽松的货币政策，导致家庭支出复苏超出预期，就可能出现这种情况。"
尽管9月份失业率曾意外跃升，但董事会对此不以为然，他们更关注员工主动离职率上升等前瞻性指标，这些指标表明劳动力市场依然紧张。这一观点在10月份失业率回落至4.3%时得到印证，JP Morgan的策略师Tom Kennedy称之为"进一步宽松的丧钟"。
第二个关键因素是经济中的"闲置产能"低于预期。如果数据显示经济中的闲置产能比之前想象的要少，例如通胀持续高于预期，或者生产率增长弱于预期，那么经济在不引发价格上涨的情况下增长的空间就会更小，从而限制了降息的可能性。
第三，董事会对现金利率的评估发生改变。如果董事会改变其关于当前现金利率仍具有"轻微限制性"的评估，这也可能限制进一步宽松的范围。
市场专家的观点也印证了这一鹰派立场。联邦银行（Commonwealth Bank）的首席执行官Matt Comyn周二在议会调查中表示，在生产率没有提高和经济产能没有增加的情况下，利率在短期内不可能下调。
他表示："我认为2026年现金利率不太可能下调。"
汇丰银行（HSBC）的首席经济学家Paul Bloxham更是直言，RBA的下一步行动更有可能是加息而不是降息。
值得一提的是，本周市场环境和经济数据的演变，已然为央行的鹰派言论提供了支撑。
澳洲工资强势反弹，央行或被迫“拉手刹”
目前，澳大利亚工资正在上升，但这一趋势可能让央行放慢甚至暂停未来的降息步伐，这被形容为“手刹拉起”，降息希望也恐将推迟。
工资全面上涨：季度0.8%，年涨3.4%
数据显示，澳大利亚工资在9月季度平均上涨0.8%，过去12个月累计涨幅达到3.4%。
公共部门工资年涨幅达到3.8%，略高于去年同期的3.7%。与此同时，最低工资上涨了3.5%。
澳大利亚统计局表示，这一增长主要受各州政府推动，占公共部门工资涨幅的约80%。
值得注意的是，公共部门工资已连续三个季度在季度和年度涨幅上都领先私营部门。
公共部门领涨，私营部门落后
相比之下，私营部门工资在截至9月的12个月里仅上涨3.2%。
这是自2023年初以来，公私部门工资差距最大的一次。
KPMG首席经济学家Brendan Rynne对此表示担忧。他说：“季度和年度来看，公共部门工资连续第三个季度增长速度快于私营部门，这是一个令人关注的问题。”
工资涨得太快，可能让RBA暂停降息
Brendan Rynne指出，公共部门工资增长将迫使RBA“拉起手刹”，暂停降息。
他说：“9月季度的通胀大幅上升造成目前的僵局，若想看到任何实质性的宽松迹象，通胀必须明显回落。”
Oxford Economics的首席经济学家Ben Udy也持相同观点，他认为在工资降温之前，RBA“难有作为”。
他表示：“展望未来，我们预计劳动力市场将逐步降温，未来几个月工资价格指数或将回落至约3.2%。”
黑五将掀$68亿消费狂潮，通胀压力骤增
除了强劲的工资增长外，随着黑五的到来，澳大利亚也即将迎来一波消费热潮。
澳大利亚零售商协会（ARA）与Roy Morgan联合预测，在今年的"黑色星期五"至"网络星期一"（11月28日至12月1日）期间，澳大利亚消费者将豪掷创纪录的68亿澳元，同比增长4%。这场购物盛宴不仅是零售商在关键购物季的"强心剂"，也成为观察家庭财务健康状况的一扇窗口，预计将有约600万澳大利亚人参与其中。
消费热潮下的通胀隐忧
联邦银行（CBA）澳大利亚经济主管Belinda Allen指出，近年来，"黑五"期间的消费模式已发生变化，零售商将折扣活动延长至整个10月和11月，导致这两个月的支出大幅增加。然而，这场消费狂欢恰逢一个敏感时期：澳大利亚9月份季度的通胀率意外回升，年化通胀率达到3.2%，创下自2024年6月以来的新高，这给降息的希望蒙上了一层阴影。正因如此，RBA在11月的会议上决定将官方现金利率维持在3.6%不变。
Allen表示，"黑五"的大规模降价可能会在短期内拉低某些类别的通胀数据，从而对整体通胀产生暂时的影响。但她强调，RBA通常会"看穿"这些季节性因素，更关注那些不受"黑五"影响的领域。
"我们在第三季度看到的大部分通胀来自新建住宅成本、市政费率、外出就餐等领域，这些通常不是'黑五'消费会影响的类别，"她补充道。RBA真正担心的是,自3月份首次降息以来，消费者支出一直表现强劲且富有弹性，这给通胀带来了上行压力。如果消费持续强于预期，企业可能会继续将高昂的成本转嫁给消费者，导致通胀比RBA预期的更为持久。
Allen说："这才是影响未来利率前景的关键。"
消费者信心意外飙升，但房贷持有者仍感压力
尽管利率前景不明，但Westpac的消费者信心指数却意外飙升了12.8%，这是自2022年初以来的首次积极读数。Westpac的澳大利亚宏观预测主管Matthew Hassan称这一结果"非同寻常且令人惊讶"，是七年来（不包括疫情期间）最积极的表现。
然而，这种乐观情绪并未惠及所有人。在背负抵押贷款的家庭中，消费者信心反而微跌了0.3%，显示出高利率环境对这部分人群的持续压力。
CBA预计，RBA将在可预见的未来将现金利率维持在3.6%的水平，短期内不会进一步降息。该行还预测，目前约为3.2%的整体通胀率在未来几个季度将升至3.5%左右。因此，即将到来的"黑五"消费数据是"强于还是弱于正常水平"，将成为影响澳大利亚经济前景乃至利率动态的关键变量。消费者在享受购物乐趣的同时，也在无形中为RBA的下一次决策提供了重要参考。
央行的利率决策之所以值得关注，是因为近期房市如火如荼，而利率的任何波动都可能影响这股热潮。
据悉，自从政府将5%首付计划扩容后，买家已蜂拥入市，并推升贷款需求大幅上涨。
购房大军杀疯了？澳洲银行直接暂停预批
规模较小的房贷机构Beyond Bank近日通知其经纪人渠道：由于需求暴增，将暂时停止接受通过经纪人提交的新房贷申请。
据悉，联邦政府5%首付计划扩容仅六周，但市场显然已再度被“点燃”。
需求太猛！Beyond Bank紧急叫停预审批
本周，该行向第三方经纪人发送邮件，宣布立即暂停预审批受理。
邮件写道：“由于最近申请量激增，特别是来自澳洲政府5%首付计划下的申请，我们将暂停接受预审批。”
“即日起，我们将暂不接受任何预审批申请（例如尚未签订购房合同的申请），此举为临时措施。”
“所有类型的申请均适用该规定。”
BeyondBank的首席客户官Nick May表示，在需求暴增的情况下，银行采取此类措施并不罕见。
他说：“在第三方渠道监管房贷需求，这是正常的业务操作。”
该行仍在处理直接向银行提交的贷款申请。
据悉，BeyondBank是澳大利亚最大的会员制银行之一，在南澳、维州、ACT、西澳和新州均有运营。今年8月，银行宣布与Family First Credit Union签署谅解备忘录，探索潜在合并，以扩大服务规模。
经纪人：预审批时间普遍“大幅延长”
多名城市房贷经纪人近期表示，自10月以来购房者蜂拥入市，部分银行甚至启用自动系统以加快预审批速度。
经纪人Lachlan Williams和Nathan Kovatch表示，一些银行在初期转向更“表层化”的审核，只为更快发出预审批。
Williams说，在10月1日政策扩容之前，银行通常两三天内即可完成预审批。
他说：“现在完全拖长了。”有的贷款机构平均需要两周以上。
这位墨尔本经纪人补充道：“一些银行直接改用自动评估系统。”
来自悉尼的Kovatch也观察到相同情况：部分银行正在进行更“轻度”的审核。
可参与5%首付计划的房屋涨价更快
随着政府大幅扩容5%首付计划，澳洲住房总价值本月飙至12万亿澳元，10月房价强劲上涨助推市场规模再创新高。
Cotality的最新数据显示，10月房价上涨1.1%，较8月的0.8%和9月的0.9%进一步提速。
数据还显示，政策确实在推高部分房价：符合5%首付计划、在价格上限以内的房屋，10月涨幅为1.2%；不符合资格的房屋仅上涨1%。
Cotality的研究主管Eliza Owen表示，首付计划是推动低至中价位房屋涨势的因素之一，但要建立明确因果关系仍有难度。
AMP的经济学家My Bui上周也指出，政府的首付担保确实为房价带来更大上行压力，但从长期来看，澳洲房价上涨仍源于“长期供需失衡”。
后花园有话说：在强劲需求、政策刺激和工资上涨的多重作用下，澳洲楼市正进入一个“热度与压力并存”的敏感阶段。买家情绪高涨、贷款渠道拥堵，短期价格仍有上行动力；但通胀顽固、消费强劲、工资偏高，又让RBA难以轻易放松政策。降息预期不断后撤，房贷族的实际压力却在加重。未来市场的关键就在于：需求能否持续、供应能否补上，以及通胀是否真正回落，否则这波火热行情也有可能面临“急刹车”。
