全面开花！澳洲房市创史上新高！华人退场、银行放鹰，买家压力山大……
后花园2025年10月15日报道：刚刚，澳大利亚房地产市场迎来了新的里程碑——根据Cotality发布的《10月住房月度报告》，全国住宅房地产总价值首次攀升至11.8万亿澳元，过去12个月增长了6780亿澳元。
房价涨势持续，季度增幅创新高
全国住房价值的上升势头依旧强劲，截至9月的三个月内，房价上涨了2.2%，这是自2024年5月以来的最大季度涨幅（同为2.2%）。年度增长趋势也连续第四个月上升，从2024-25财年的3.7%低点回升至截至9月的4.8%。
Cotality澳大利亚研究主管Eliza Owen表示：“11.8万亿澳元的里程碑充分体现了澳洲房地产市场的韧性，全国住宅价值在过去一年上涨了4.8%。”
她补充说：“仅在9月季度，房价就上涨了2.2%，这是自2024年5月以来的最高季度增幅。
目前市场仍面临一些不确定性，比如现金利率下调的时间、以及通胀对年末市场动能的影响。不过，如果房价继续保持当前增速，全国房产总值有望在年底突破12万亿澳元。”
达尔文领跑全国，悉尼墨尔本表现分化
细看各地表现，自今年2月首次降息以来，各地市场的反应也出现明显差异。Cotality的分析显示，在2025年2月至9月间，最强劲的资本增长出现在达尔文。
达尔文的Wanguri和Durack等郊区在此期间房价上涨了高达20.1%，全国领先。这一涨势主要受益于较高的性价比、极低的房源供应以及投资活动的回升。
相比之下，悉尼和墨尔本则出现了更多价格下跌的区域，尤其是那些高密度的市中心生活区。悉尼的Milsons Point跌幅最大，为-7.1%，Kirribilli紧随其后，下跌-6.3%。
Owen指出，这一分化趋势反映了更广泛的市场动态：“虽然我们的分析深入到社区层面，但总体来看，达尔文仍是全国资本增长的领头羊。今年以来，达尔文房价累计上涨13.4%。这个市场相对仍然负担得起，高收益率和快速升值正吸引投资者关注。”
她还提到，一些表现最好的地区性市场同样价格亲民，比如新州的Boggabri和维州的Rochester，两地房屋中位价均低于40万澳元。
“随着各大城市和主要区域市场过去几年房价飙升，买家似乎正在转向全国范围内剩余的可负担土地和住房，尤其是在利率下调、租金再次加速上涨的背景下。”
10月住房报告要点
增长最快的部分从市场的低价区（+2.4%）蔓延到中价区（+2.5%），全国‘中间价位’房屋价值介于64.8万至120万澳元之间。
除了达尔文（9月季度上涨5.9%）外，中型城市依然领跑，其中珀斯上涨4.0%，布里斯班3.5%，阿德莱德2.5%。
9月全国共成交44,436套住宅，过去12个月累计成交量达540,775套，与去年同期大致持平。
住宅通过私人出售的平均销售周期同比延长至30天，但各地差异明显。例如达尔文的销售周期从去年同期的51天下降至39天，而墨尔本从35天下降至32天。
随着买家活跃度上升、库存紧张，卖家折价幅度较去年略有收窄，从去年的3.3%降至今年9月季度的3.2%。
全国房源供应略有上升，截至10月5日的四周内共有122,173套房屋挂牌，比春季初增加2.7%。不过总体库存仍紧张，较过去五年同期平均水平低19.3%。
这份报告显示，澳洲房地产市场正处在持续回暖的轨道上，尤其是达尔文等相对可负担的地区，正在引领新一轮增长浪潮。
市场整体上涨，但部分高端区“掉队”
虽然连续三次降息让买家信心增强、贷款能力提升，推动整体房价上涨，但并非所有城区都受益。
Cotality数据显示，自2月底以来，悉尼下北岸Milsons Point房价下跌7.1%，邻近的Kirribilli下降6.3%。
在墨尔本，东南富人区Armadale房价下跌5.1%，邻近的Prahran下跌4.5%，而北区Carlton也下跌了4.5%。
高密度公寓拖累中位价
Cotality澳大利亚研究主管Eliza Owen表示，这些区域中不少以公寓为主，这往往会拉低社区的整体房价中位数。
她说：“像Carlton这样的城区就很典型，公寓价格几乎没怎么动，不论利率怎么变。”
至于这些社区内价格更高的独栋或豪宅，部分潜在买家则受限于负担能力。
“借贷能力虽有所回升，但还没有恢复到2020至2021年的水平，”Owen解释道，“这些区域价格本身已很高，资本增值空间或许被视为‘见顶’，因此房价仍在下滑。”
全国范围内，房价跌幅最大的前10个城区中，除一个外，其余都位于悉尼或墨尔本。
悉尼墨尔本不及二线城市
Owen指出，整体来看悉尼与墨尔本的房价仍在上涨，但涨势不如珀斯、布里斯班和阿德莱德等中型城市，主要原因在于流入这两大城市的国内迁移人口相对较弱。
区域城镇中也出现下跌，其中新州南海岸的Bermagui跌幅最大，达9.1%，雪区附近的Jindabyne下跌8.8%。
Owen认为，这些地方属于疫情期间被推高的“高价区域”，如今价格回调属正常现象。
在降息周期中，房价逆势下跌的地区
高端社区买家结构改变
在Milsons Point销售房产已有16年的Holmes St Clair合伙人Chris Bell表示，当地市场层次多样，两居室售价从180万到400多万澳元不等，三居室则从200多万到800多万澳元都有。
他指出，该地区部分公寓最初由国际买家“楼花”购买，如今面临更高的印花税，这也影响了市场表现。
“他们当年买楼花时的价格，并不代表房子真正值那个价，”他说，“过去大量楼花销售面向海外市场，而那批买家与本地市场脱节。”
例如，最近Lavender Street一套公寓以255万澳元售出，而卖家当初楼花价为310万澳元，这是该楼栋至今类似房型的最高转售价。
此外，包括华人买家在内的海外人士，也可能因为国际因素临时退场。
悉尼公寓$2825万刷新纪录，华人退场成关键转折
日前，Kurraba Point顶层公寓以2825万澳元成交，创下悉尼北岸公寓新纪录。虽然这个价格已经相当亮眼，但开发商恐怕还是会有点心疼——因为当初那份传闻中的4100万澳元报价最终没能成真。
顶级豪宅俯瞰悉尼海港
这套名为“The Kurraba”的全新双层顶层公寓，拥有标志性的悉尼海港景观，室内面积达420平方米。
去年年底，一位国际买家看中这套带有恒温无边泳池、私人露台和花园的四卧室奢华住宅，曾开出高达4100万澳元的报价。
402/147 Kurraba Road, Kurraba Point
然而，这位来自中国的商人在特朗普当选美国总统后突然打了退堂鼓，担心美中贸易前景的不确定性对其财务造成影响，交易因此告吹。
402/147 Kurraba Road, Kurraba Point
今年年初，这栋位于Kurraba Rd的豪宅重新上市，标价3500万澳元，但依旧无人问津。不久前，这套堪比五星级酒店的顶层公寓交由RayWhite Lower North Shore的Geoff Smith与Geoff Allan团队代理，仅用两个半星期便成功找到买家。
打破北岸历史纪录
此次成交价不仅创下悉尼海港大桥以北公寓的最高纪录，还超越了2022年The Ritz大楼顶层的成交价——当时Tesla董事长Robyn Denholm以2750万澳元购入其Cremorne Point顶层公寓。
奢华配置一应俱全
The Kurraba内部装潢极致奢华，配有大理石厨房与浴室、恒温恒湿酒窖、影音室、健身房、蒸汽室、书房，以及从灯光到窗帘再到安防系统的全屋智能控制。
这套公寓的成交，既刷新了北岸豪宅纪录，也再次证明悉尼高端房产市场的韧性与吸引力。
Bell观察到，当前买家整体更趋谨慎，沟通方式也随之改变。
“人们仍愿意为理想房产支付溢价，”他说，“高端买家依然强势，只要他们已卖掉原有资产做好准备。”
墨尔本市场受土地税影响
在墨尔本，Marshall White董事John Bongiorno认为，像Armadale和Prahran等地房价中位数下跌，部分原因是高价房源上市比例减少，拉低了整体均价。
他还指出，维州政府去年上调对第二套房的土地税，也对市场造成了冲击。
不过，Bongiorno对未来仍保持乐观。
“人口增长、生活方式、教育体系——这些比政府政策更强的因素将继续推动需求，”他说，“我相信人口还会持续增长，房价也会随之回升。”
澳洲三大银行突发警告：降息可能没了
虽然房价走入了增长轨道，但对其有直接影响力的利率前景，却在最近蒙上了一层阴影。
澳洲四大银行中已有三家警告称，房贷持有人可能只会再迎来一次降息，甚至存在“不再降息”的风险。澳大利亚储备银行（RBA）在9月一致决定将现金利率维持在3.6%，周二公布的会议纪要显示，董事会正采取“谨慎且依赖数据”的态度。
三大银行发出警告：或只剩最后一次降息
澳洲联邦银行（Commonwealth Bank）澳洲经济主管Belinda Allen预测，RBA将在2025年剩余时间内维持利率不变。她同时指出，目前的经济风险显示，进一步降息的必要性正在减弱。
她表示：“如果第四季度的通胀数据显示放缓迹象，我们预计下一次降息将在2026年2月。但目前的风险在于，本轮周期可能不会再有新的降息。”
Allen指出，RBA会议纪要的措辞偏“鹰派”，与9月央行声明及会后新闻发布会的基调一致。她认为，持续高企的通胀“让RBA陷入了新的麻烦”。
数据显示，8月澳大利亚CPI同比上涨3%，高于7月的2.8%；而核心通胀（trimmed mean）从7月的2.7%小幅下降至2.6%。
NAB：降息周期进入“长期暂停期”
澳洲国民银行（NAB）高级市场经济学家Taylor Nugent表示，会议纪要与该行的判断一致，即降息周期将进入“长期暂停期”。
他说：“NAB预计RBA将在较长一段时间内保持观望，预计下一次降息将在2026年5月进行。”
该行预计，这将是本轮周期的最后一次降息。Nugent还指出，央行正在等待10月29日公布的通胀数据，以获取“更完整的通胀图景”。
ANZ：最快2026年上半年再降一次
澳新银行（ANZ）高级经济学家Adelaide Timbrell表示，该行仍预计RBA将在2026年上半年进行最后一次降息，最早可能在2月。她强调，与其出现两次降息，不如说“不再降息”的可能性更高。
她补充道：“之后我们预计现金利率将长期维持在3.35%。”
Timbrell还特别指出，9月会议纪要中没有提到任何“进一步宽松”的讨论，这与8月形成鲜明对比——当时RBA还认为“未来一年可能需要进一步下调现金利率”。
Westpac：11月是否降息仍未决定
西太平洋银行（Westpac）首席经济学家Luci Ellis上周五表示，RBA“几乎可以肯定尚未决定是否在11月降息”。
Ellis指出，最终结果将取决于即将公布的9月就业数据和季度通胀报告。
她说：“在下一次RBA会议之前，仍有足够的数据可能支撑11月降息的理由，尽管目前看来维持利率不变的可能性更大。”
如果RBA在11月选择按兵不动，Ellis认为2月降息的概率将上升，并最终可能将现金利率降至2.85%，这意味着在2月之后还会再降两次。
RBA维持谨慎立场：继续“看数据行事”
RBA在9月会议纪要中强调，“目前没有立即下调现金利率目标的必要”，并指出“未来的决策应保持谨慎，并依赖数据”。
截至目前，RBA今年已在2月、5月和8月三次降息。央行指出，这些降息的滞后效应尚未完全显现，“货币宽松政策的影响还需要时间才能全面传导至经济中”。
这意味着，澳洲房贷持有人或许要做好准备——下一次降息，可能是“最后一次”。
后花园有话说：澳洲楼市正处在“涨势延续、分化加剧”的关键阶段。一方面，全国住宅总值突破11.8万亿澳元，达尔文、珀斯等中型城市领涨；另一方面，悉尼、墨尔本部分高端区却出现价格回调，市场结构正在重组。与此同时，三大银行警告降息或已到尽头，房贷成本或将长期维持高位。短期内，有限供应与强劲需求仍支撑价格，但市场情绪趋于谨慎。总体来看，澳洲房地产正从普涨进入“精挑细选”阶段，高价区承压、可负担区崛起，未来走势将更多取决于通胀与政策信号。
