澳洲房市大变天！住宅卖家3个月躺赚$310亿！专家放风：2025年或有4次降息！
后花园2024年9月18日报道：本周的一组数据显示，澳大利亚人从房地产销售中获得了创纪录的利润。
CoreLogic发布的“房地产销售损益报告（Pain and Gain）”显示，2024年第二季度的房产转售中位数名义收益为28.5万澳元，创下了1990年代初以来的新高。
在今年第二季度的9.1万套二手房销售中，94.5%录得名义收益，为2010年6月以来的最高水平之一。
二季度的利润总额为318亿澳元，较第三季度增长7.7%。
CoreLogic的研究主管Eliza
Owen表示，创纪录的中位数收益是受全国房价自去年11月以来每个月都创下新高的推动。
"这也反映出，鉴于抵押贷款服务能力相对稳定的状况，卖家在很大程度上被赋予了重新出售房屋以获利的时机。"
Owen称，布里斯班是澳大利亚最赚钱的市场，利润率达到99.1%。其次是阿德莱德(98.7%)和珀斯(95.4%)。
达尔文和霍巴特的季度亏损率增幅在所有首府城市中最高，而墨尔本和悉尼已成为仅次于达尔文的第二和第三低盈利城市。
Owen表示:“布里斯班、阿德莱德和珀斯的盈利能力反映了近年来强劲的资本增长趋势，这也有助于缩短‘盈利住宅’的持有时间。”
Owen称，卖房利润率将在9月当季继续上升，并与房价上涨一致。
然而，Owen也提到：“房地产市场仍面临着需求方面的一些阻力，比如‘持续时间更长’的高利率、高生活成本以及负担能力受限。”
“再加上春季销售旺季看起来很强劲，未来几个月可能会考验买家需求和转售利润率的深度。”
报告显示，在整个6月这个季度，住宅的盈利能力仍高于单元房，全国住宅盈利率为97.2%，而单元房的盈利率为89.4%。
在全国范围内，住宅销售的亏损率仅为2.8%，而整个公寓市场的亏损率为10.6%。
独立住宅的转售中位数收益为34万澳元，而单元房的中位数收益为18.5万澳元。
在房屋转售收益率持续上涨的背景下，房市或许会在明年迎来更多的动能。
今天，ASX的RBA目标利率追踪器显示，澳大利亚金融市场已经开始预期未来12个月内将有四次降息。
澳洲明年四次降息在望，房市或迎新热潮
据专家预测，澳大利亚明年可能迎来一系列降息，或许会重新点燃新一轮全国性的房地产热潮。
ASX的RBA目标利率追踪器显示，澳大利亚金融市场预期澳大利亚央行将于2月首次降息25个基点，随后在8月前再降息三次。这是自2022年5月央行开始加息以来，首次连续预测降息。
这一系列的降息预期是基于美联储的降息预测，这将提高澳元相对于美元的价值，从而使央行处于更有利的地位来降低现金利率。
四次降息将为现有业主带来急需的缓解，防止许多家庭被迫出售房产。
然而，首次置业者被警告，降息可能带来好坏参半的影响，因为降息将增加住房市场的竞争并推高房价。
SQM Research总监Louis
Christopher表示，明年四次降息的可能性虽然较小，但将导致近期疲软的房地产市场（包括墨尔本和悉尼）大幅反弹。他指出，利率下降历来会刺激住房需求，新的降息将释放大量购房者的潜在需求。
目前，澳大利亚央行的官方现金利率为4.35%，现有业主的浮动折扣利率为7.07%。
9月初，多家贷款机构已下调了针对业主和投资者的固定和浮动房贷利率。专家表示，固定利率的下调通常预示着银行预计未来几个月的浮动利率将更低。
根据比较网站Finder的分析，四次降息将为澳大利亚房主平均每年节省5,076澳元的房贷还款。
Finder消费者研究负责人Graham
Cooke提醒，市场的预期只是预测，并非绝对。他表示，尽管市场可能预计会有四次降息，但这并不能保证央行会采取行动。
Cooke指出，四次降息将改变住房市场，可能会重新点燃市场需求，从而再次推高房价，这将对首次置业者构成挑战。
他解释说，尽管固定利率房贷的业主可能不会立即感受到降息的好处，但那些固定期限即将结束的业主，在贷款转为浮动利率时，可能会看到更好的再融资选项。
无论降息前景如何，当前澳大利亚房市受到经济环境的影响，已然出现了变化。
对于渴望进入澳大利亚蓬勃发展的房地产市场的购房者来说，当前的市场已经出现了一线曙光。
今天，房地产巨头Ray White表示，在经历了多年来势不可挡的房价增长之后，势头终于有了放缓的迹象。
房价增长势头减弱，但明年仍有动能上升
Ray White的最新拍卖结果显示，全国参拍房数量继续上升，但活跃竞拍者减少，导致大多数首府城市的总体清盘率下降。
Ray White的首席经济学家Nerida
Conisbee表示:“所有这些因素加起来导致市场放缓，价格放缓，甚至下跌。”
今年8月，Ray White在全国范围内举行了3534场拍卖，相比去年同期增加了15%。
“随着参拍房数量的增加，我们也看到了活跃竞标者数量的下降。”
“8月份，每场拍卖会平均有2.7人积极竞标，这比去年同期的2.9人有所下降。从年度来看，这对价格增长没有太大影响。”
“自去年以来，房价的同比增长有所加快，但从月度来看，似乎确实有所放缓。”
“去年8月，房价上涨了1.1%。今年8月，涨幅为0.5%。”
但Conisbee警告称，全国各地的数据并不一致，明显的放缓主要是由悉尼和墨尔本市场推动的。
数据显示，从2023年8月到2024年8月，布里斯班和珀斯的平均活跃竞标者和清盘率都有所增加。
布里斯班的竞标者从3.3人升至3.7人，珀斯的竞标者从3人升至3.6人。
在悉尼，这一数字全年从3人下降到2.7人，而在墨尔本，这一数字从2.8人下降到了2.3人。
珀斯的拍卖清盘率录得飙升，从2023年8月的50%跃升至2024年8月的85.7%。
在布里斯班，清盘率从67.3%略微上升到68.6%，而在悉尼，清盘率则从70.9%下降到65.7%。
在全国范围内，清盘率已从71.4%降至66.2%。
尽管调查结果显示房价可能正在放缓，但咨询公司毕马威(KPMG)警告称，今年剩余时间乃至2025年，房价可能仍会上涨。
今年6月，该公司对未来半年的房价进行了预测，并表示，到2024年年底，全国房价可能上涨5.3%，然后在2025年进一步上涨5.6%。
毕马威的首席经济学家Brendan Rynne博士表示:“在高利率、通胀和消费者信心低迷的一年里，房地产市场经受住了所有这些因素的影响，由于需求大于供应，房价仍保持强劲增长。”
“即使固定利率出现上升，或者抵押贷款持有人从较低的固定利率转向较高的可变利率，也只产生了轻微的影响，由于强劲的劳动力市场和澳大利亚历史低位的失业率，家庭到目前为止还能很好地应对利率上升。”
“住房供应仍然不足，虽然我们预测新宅审批量会略有上升，但由于这一过程固有的时间滞后，这需要时间才能转化为实际的住房完工量。”
“虽然建筑成本和融资成本在持续上涨后已开始企稳，但由于对合格技工的高需求，劳动力成本在继续上升。”
Rynne博士表示：“开发商建造新房仍然面临许多障碍，而持续高企的租金成本正促使租房者转租为买，这也推高了需求。”
后花园有话说：随着美联储9月利率决议公布在即，澳大利亚金融市场已大胆预测澳洲央行将开启“利率四连降”，这一潜在预期无疑将提振房地产市场。本周公布的住宅转售损益报告显示，房主仍在通过卖房获益，而住房供应的短缺，仍在支撑着房价，表明市场蓄积有很强的动能。展望整个春季市场，尽管买家情绪仍然谨慎，清盘率也略有下降，但金融市场的变化以及住房供应的不足，势必将为房地产市场带来新风向。
（责编：Gloria）
