利好！澳洲推出新法案，大批华人受影响！利率不降，银行反急，这波操作看懵房主……

后花园2025年11月5日报道：

今天，有分析师指出，随着高通胀持续、进一步降息的可能性减弱，澳大利亚房价的增长速度预计将放缓。而新贷款申请的减少，也表明潜在买家正逐渐触及其可负担能力的极限。

降息预期破灭，澳洲房价还能涨多久？

澳大利亚储备银行（RBA）周二下午宣布维持现金利率在3.6%，此前自2月的4.35%高位起多次降息。此举发生在通胀率于9月季度升至3%之后，远高于许多经济学家预测的2.7%。

RBA行长Michele Bullock表示，董事会并未排除再次降息的可能，但目前前景仍存在不确定性，本次会议也未讨论进一步宽松政策。她指出，目前央行的现金利率“处于应对经济风险的合适位置”。

据数据机构Cotality统计，10月房价上涨1.1%，创下两年来最快月度增速。自2月首次降息以来，市场动能持续增强，而联邦政府扩大首套房担保计划的推出，也叠加了创纪录的住房供应短缺。

HSBC首席经济学家Paul Bloxham表示：“我们认为RBA将难以进一步降息，而这会让房地产市场的热度有所降温。过去几个月房价的快速上涨可能会在未来阶段放缓。”他补充道：“当前的担忧再次转向高通胀问题，这意味着RBA的利率政策将保持观望状态，而这将成为影响房地产市场走势的关键因素。”

Bloxham指出，10月1日实施的5%首付首套房计划确实刺激了市场需求，但房价再次加速上涨的更大原因在于此前市场对进一步降息的预期。

征信机构Equifax数据显示，9月季度房贷咨询同比增长10.3%，为自2021年以来最强劲的增幅，但新房贷账户却下降0.8%。数据显示，想买房的人很多，但因银行认为他们无法负担还款而被拒贷。尤其是首套房买家的预算区间，房价上涨速度远超工资增长，主要受供应短缺所致。

Equifax执行总经理Moses Samaha表示：“贷款减少主要集中在50万澳元以下的借贷区间，这不是富裕群体，而是那些打算借大约50万澳元买房的人。虽然信贷质量不错，但以他们的收入水平来看，还款能力已成为问题。”

同时，接近首套房担保计划价格上限的房产价格正逐渐突破上限。据Cotality数据显示，8月全国有51.3%的城区房价中位数低于首套房价格上限，而10月这一比例下降至47.3%；单元房（公寓）方面，则有93.8%的城区低于上限，较几个月前的92.8%略有提升。

Samaha表示：“我认为房价仍将保持上涨趋势。虽然各地差异较大，但总体来看，无论RBA在圣诞节前后或明年初是否调整利率，市场仍有一定上行动力。”

升级置业者对“按兵不动”感到欣慰

Hai与伴侣George（均要求不公开姓氏）将位于悉尼CBD乘公交约25分钟的三居室挂牌出售，报价300万澳元。这对夫妇计划为十几岁的女儿购买一套更大的房子。他们表示，降息预期减弱让他们松了口气，因为这意味着不会有更多获得更高贷款额度的买家加入竞争。

Hai说：“目前的利率水平其实对我们有帮助……我很高兴利率保持不变，这样我们有机会顺利完成房屋置换。”

她补充道：“现在的房市确实难以预测，但我们对自家房子很有信心，地段和面积都很受欢迎。”

RayWhite首席经济学家Nerida Conisbee预测，由于人口增长、供应紧张和相对可负担性，明年初中小型城市及地区市场仍将是表现最强的板块。

她指出：“全国房价走势表现出惊人的一致性——自2月以来，每个月的独立屋价格都在上涨，而单元房自3月起也持续上涨。”

“对家庭而言，央行的决定意味着房贷还款压力暂时没有缓解，而持续的价格压力仍将使生活成本居高不下。不过，房价增长仍在继续，这背后有首套房补贴政策、今年三次降息以及住房短缺的共同推动。”

虽然利率暂时稳住了，但银行似乎坐不住。为了抢夺客户，最近有很多机构纷纷出招，打响了房贷大战。

央行稳利率，银行打价格战

当前，一场“银行送钱大战”正火热上演，房主们迎来了拿“免费钱”的机会。

根据Finder.com.au的房贷分析，多家银行正展开激烈竞争，掀起一场实打实的“现金返现大战”，而受益最大的正是房主。

目前，约有十几家贷款机构为换贷客户提供高达5000澳元现金返现，或最多30万Qantas积分，而且通常在相同的贷款利率和条件下即可获得。

Finder消费者研究主管Graham Cooke表示，银行之所以“砸钱抢客户”，是因为贷款市场竞争日益激烈。

“各家银行都在全力出招，想要在房贷市场上分得更大一块蛋糕。”Finder房贷专家Richard Whitten补充说，这种返现策略是银行在产品高度同质化的环境下脱颖而出的一种手段。

“房贷产品其实相当标准化，在竞争激烈的领域，许多贷款的利率和费用都相似。现金返现成为银行吸引再融资客户或新借款人的一种有效方式。”

Finder数据显示，目前返现力度最大的是BankVic，向再融资客户提供4000至5000澳元的现金奖励，利率为5.35%。IMB则提供2000至4000澳元返现，利率为5.29%；ME Bank提供3000澳元返现，利率为5.38%。

此外，包括AMP、Greater Bank、Summerland Bank、Bank of Queensland、Credit Union SA及Newcastle Permanent等银行，也提供2000至3000澳元不等的现金奖励。

通常更换贷款机构的手续费约为1000澳元，实际金额取决于贷款规模及银行政策。

联邦银行（CBA）还为再融资客户提供Qantas积分或CBA积分，具体数额根据贷款金额而定。贷款超过100万澳元的客户，在特定条件下可获最高30万积分；而贷款低于50万澳元的客户则可获得10万Qantas积分，相关利率为5.39%。

Whitten提醒，这类优惠可能不会持续太久。“值得注意的是，许多银行的返现活动仅适用于选择固定利率的借款人，”他说，“这其实是银行的一种策略——他们预计未来利率可能会进一步下降，因此希望现在就锁定客户，以防可变利率下调后利润减少。”

“RBA在11月维持利率不变的决定多少改变了市场情绪。虽然我们仍会看到不少银行用返现吸引客户，但若短期内没有降息迹象，返现活动的数量可能会减少——目前看来确实如此。”

Finder针对35位经济学家的调查显示，约三分之二的人预计明年2月至5月间可能会再次降息，主要原因是劳动力市场走弱。

OwlHome Loans董事兼经纪人Aidan Hartley认为，银行的返现活动可能是试图扭转今年以来再融资放缓的趋势。

他指出，大多数银行已将今年三次降息全部传导给借款人，因此很多房主没有动力更换贷款机构。“我们发现，大部分再融资客户是为了提取部分房屋净值，而不是为了省钱。”

“目前换贷只为省息的情况很少，因为大多数人直接与原银行重新谈一个更低利率就更方便。”

Hartley提醒，那些被高额返现吸引的借款人，要牢记贷款条款的长期影响往往比短期奖励更重要。

“最关键的是贷款要能灵活提前还款，比如配有抵消账户（offset account），”他说，“其次才是利率，现金返现只是锦上添花。”

按照专家的建议，房贷族需要谨慎对待银行提供的“现金返现优惠”。然而，本周澳洲通过了一项重磅法案，为大批华人上班族带来了实打实的利好。

别眨眼，从明年开始，你的工资条可能会“变样”

澳洲国会近日通过“发薪日养老金”（Payday Super）立法，从2026年7月1日起，雇主将必须在支付员工工资的同时，将员工的强制养老金（superannuation）一并打入账户。这项改革被认为将让数百万澳洲劳动者的退休储蓄在未来几年内稳步增长。

根据新规，雇主需在发薪日起7天内，将员工的12%养老金保障金（SuperGuarantee）存入其养老金账户，否则将面临高额处罚。而现行制度下，雇主只需每季度支付一次养老金。

财政部长JimChalmers与助理财政部长Daniel Mulino表示，更频繁且更及时的养老金缴纳，不仅能让员工更早享受复利增长的好处，也能帮助澳洲税务局（ATO）更快发现未缴养老金的情况。

两人联合声明指：“对一位25岁的普通员工来说，这项改革等同于在退休账户中多出约6000澳元（以当今价值计算）。若员工被拖欠养老金，影响更大——以一名35岁的员工为例，追回养老金后，其退休金余额将比原本高出超过3万澳元。”

澳洲税务局估计，最近一个财年中约有62.5亿澳元的养老金未被缴纳。

养老金业界称之为“颠覆性”改革

澳洲养老金协会（ASFA）首席执行官Mary Delahunty表示，这项改革将有效缓解长期存在的“拖欠养老金”问题。

她说：“发薪日养老金是数十年来澳洲养老金制度中最重大的改革之一，早该实施了。”

养老金会员委员会（Super Members Council）CEO Misha Schubert也指出，这项改革将确保每一位员工都能及时、足额收到应有的养老金。

她表示：“发薪日养老金立法的通过，意味着数百万工人将能确保每一分钱都能准时进入他们的养老金账户。”

澳洲工会（AustralianUnions）也欢迎此举，称其是“工人反对养老金盗窃的一次胜利”。

小企业担忧实施时间太紧

然而，小企业界对改革的实施日期（2026年7月1日）表示担忧，认为仅剩八个月的准备时间太短。

澳洲小企业组织委员会（COSBOA）主席Matthew Addison表示，虽然他们支持发薪日养老金的原则，但企业需要更多时间和资源来完成系统升级。

Addison说：“我们支持这项政策的初衷，但好的政策必须能落地。”

他解释道，确保养老金到账通常需要5至10个工作日，而薪资系统、结算平台、养老金基金以及ATO都需要进行大规模技术升级。

“我们正试图在还未打好地基的情况下，搭建一个复杂的新系统。”他说。“每一家薪资服务商、养老金基金和支付通道都需要重新设计并测试系统——这通常需要几年，而不是几个月。政府自己的文件也指出，系统建设可能需要长达三年。现在距离启动只有八个月。”

在线人力资源平台Employment Hero的CEO Ben Thompson则警告称，这项改革可能让中小企业的营运资金需求增加多达12.4万澳元。

他说：“营运资金的减少可能会让一些企业濒临破产，也会威胁到就业岗位。”

澳洲税务局表示，对于因外部原因而延迟支付养老金的企业，不会立即施以严厉处罚。ATO将区分“低风险”和“高风险”雇主——那些努力按照发薪周期缴纳养老金的企业，将被视为低风险对象。

后花园有话说：澳洲经济正处在一个微妙的转折点——央行稳利率、房市降温、银行“撒钱”抢客，再加上养老金制度重大改革，政策信号复杂却意味深长。短期看，房贷竞争将继续加剧，购房者仍有议价空间；中长期而言，随着“发薪日养老金”落地，新政正在悄然改变着澳洲打工人的财富节奏。