悉尼房价要冲$200万？！房市创下新纪录，这些区买家挤爆！专家预警：利率即将“跳水”！

后花园2025年10月23日报道：澳大利亚房价正以四年来最快的速度上涨。根据Domain九月发布的《房价报告》，全国八大首府城市在过去一个季度全部录得涨幅，其中悉尼和墨尔本引领了市场的强劲回升。

悉尼房价在短短90天内上涨了58,148澳元（3.4%），创下两年多来最快的季度增长。

布里斯班跃居全国第二贵城市

布里斯班首次超越墨尔本，成为澳大利亚第二贵的首府城市。当地房价已连续上涨11个季度，创下21年来最长涨势，中位价达到110万澳元。

墨尔本房价也在加速反弹，目前中位价为108.3万澳元，创下三年半以来最高水平。距离2021年10月的历史峰值仅差不到1万澳元。

在西澳，珀斯房价距离百万大关只差不到1.9万澳元，预计在年底前就将突破。

悉尼房价或在2027年突破200万澳元

悉尼房价中位数达到175万澳元，创下历史新高。Domain首席经济学家Nicola Powell博士预计，到2027年，悉尼房价有望突破200万澳元。

她表示：“只需要再涨14.2%，约25万澳元，悉尼房价就能达到200万澳元，这在2027年完全可能实现。”

尽管悉尼的中位价仍比布里斯班高出65万澳元，但在公寓市场上，两地差距正在缩小，仅剩12.4万澳元。

堪培拉和霍巴特的房价也升至自2022年以来的最高水平。堪培拉的中位价为110万澳元，仅次于布里斯班，成为全国第三贵首府。霍巴特房价在九月季度上涨4.7%（33,150澳元），达到744,926澳元。

阿德莱德在六月首次突破百万大关后，房价持续走高，九月季度上涨32,807澳元至1.049百万澳元。

澳洲首府城市9月的房价中位数（住宅）

达尔文领涨全国，涨幅达5.3%

达尔文房价录得全国首府中最强季度增长，飙升5.3%，中位价达到656,858澳元，创近十年新高。

Powell预测，随着年底临近，全国房价还将继续上行。

她表示：“今年澳联储三次降息、消费者信心上升、供应量低以及两年来最强劲的拍卖清盘率，共同推动了房屋与公寓价格上涨。”

“随着政府扩大的5%首付计划正式启动，我们预计这一势头将在年末进一步加速，推动购房者在竞争激烈的市场中寻找性价比更高的房产。”

澳洲首府城市9月的房价中位数（单元房）

低供应推动买方竞争

Westpac高级经济学家Matthew Hassan指出，全国范围内的强劲季度涨幅，也与市场房源不足密切相关，这加剧了买家之间的竞争。

他说：“目前市场非常紧张。五大首府城市的待售房源仅略高于6万套，相当于两个月的成交量，而正常情况下应有三到四个月的库存。”

“这说明现在买家反应更快，而卖家还没跟上节奏。供给短缺导致了市场出现一定的挤压。”

公寓市场强势回暖

除堪培拉外，全国所有首府城市的公寓价格在本季度均录得增长。

在布里斯班、阿德莱德、珀斯和达尔文，公寓价格涨幅甚至超过了独立屋。Powell解释说，这是由于房屋价格高企，买家转向更具可负担性的公寓市场。

达尔文公寓价格本季度暴涨6.5%（23,546澳元），中位价达到八年来新高的388,504澳元。

Powell表示：“部分买家已被房价挤出独立屋市场，不得不转向公寓，这种趋势带来了结构性变化，也推动了公寓价格的上涨。”

布里斯班房价上涨动力：供给低+人口增长

PRDReal Estate首席经济学家Diaswati Mardiasmo博士表示，布里斯班超越堪培拉和墨尔本并不意外。

她认为，布里斯班房价上涨主要受低供应和人口增长驱动。

她指出：“墨尔本获批建设的公寓数量几乎是布里斯班的两倍。”

“同时，疫情后的国际学生回流，以及越来越多的人选择在昆士兰定居，也推动了当地住房需求。”

生活便利与宜居性吸引城市迁移

PlaceReal Estate总经理Paul Curtain表示，布里斯班的交通便利和生活品质吸引了大量来自郊区的居民，他们正向靠近市区河畔的中高密度区域迁移。

Curtain观察到，需求上升明显的区域包括Kangaroo Point、New Farm、Teneriffe、Newstead、HamiltonHarbour、Bulimba和Auchenflower。

他说：“这些区域临近河流，交通设施完善，有地铁、公交和轮渡系统，同时生活配套也很出色，餐厅、酒吧、电影院和运动场都集中在那里。”

“许多人卖掉郊区的独立屋后，选择在这些生活便利的社区购入高层住宅。而由于供应紧张，这类房产的转售市场竞争非常激烈。”

悉尼水岸豪宅超$8000万成交，创下2025年最高纪录！

在澳洲房价全线上涨之际，豪宅市场也火力全开。本周，悉尼一套滨水豪宅成功出售，并一举打破了今年的最高成交纪录。

近日，悉尼东区Rose Bay一处坐拥绝美海景的滨水豪宅悄然易主，成交价超过8000万澳元，成为今年迄今悉尼最大宗住宅交易。这座物业由意大利西西里岛裔开发商Orazio Camuglia及其妻子Yolanda所有。

据悉，这笔位于Tivoli Avenue的交易于本周初正式签约，成为澳大利亚有史以来第五高的住宅成交价，同时打破了Rose Bay此前由Dumaresq Road一处滨水豪宅在今年2月创下的5500万澳元纪录。虽然最终售价将在交割时公布，但该房产今年4月首次挂牌时，指导价高达8500万澳元。据悉，买家是一户希望“换大房”的本地家庭。

14 Tivoli Avenue, Rose Bay

8卧10卫、三宅合一的海滨家族庄园

据悉，整栋物业占地1138平方米，直面港湾水景，设有8间卧室、10间浴室、4车位车库，可容纳Camuglia夫妇及两位已成家的儿子与他们的家庭，既相连又独立。

室内采用抛光混凝土地面、手工摩洛哥瓷砖与Carrara大理石饰面，简约而奢华。外部空间则被重新打造为分层露台花园，种满橄榄、葡萄、柠檬、无花果、血橙甚至仙人掌，以致敬家族的西西里血统。

此外，还配有无边泳池、私人船屋、健身房及桑拿室，从窗外可一览悉尼海港大桥与歌剧院的壮丽景致。

搜索量翻倍！这些区房价或将起飞，投资者抢滩布局

对于投资者和潜在买家来说，如果打算在近期入市，不妨参考一些搜索量较高的热门区域。

在过去一年中，一些区的找房人数翻倍增长，预示着这些地区的房价或将上涨。

最新的PropTrack数据显示，买家在市场上的活跃度正在上升，大多数城区的搜索量都有所增加。

这一搜索活动的增长正值房地产市场状况改善之际。今年已有三次降息，提升了借贷能力并增强了信心。

REA 集团高级经济学家 Eleanor Creagh 表示，与一年前相比，较低的利率吸引了更多买家回到房地产市场。

她说：“随着今年一系列的降息，住房需求正在重建。”

“较低的利率提高了借贷能力和信心，重新吸引了那些在利率高峰时退场的潜在买家。”

“人口增长和紧张的租赁市场也促使更多家庭开始买房之旅。”

Creagh表示，搜索量的增加可能会导致价格上涨，尽管这并不是铁律。

她说：“在需求路径中，搜索活跃度通常领先于咨询、看房，最终是成交。”

“如果供应反应缓慢，持续的搜索增长往往预示着房屋上市时间缩短、拍卖成交率上升，最终推动房价上涨。”

搜索量激增的地区

有70个地区的搜索量较一年前翻倍，其中一个共同点是——这些区的房价相对可负担，主要集中在新南威尔士州和维多利亚州的主要城市中心，如 Wagga Wagga、Bendigo、Ballarat 和 Newcastle。

区域性澳大利亚一直是房地产投资者的关注焦点，他们积极在高租金回报和增长潜力强的地区购房。

投资者在整体市场中的活跃度持续上升，最新的PropTrack Terri Scheer投资者报告显示，投资者贷款水平已达到自2017年以来的最高水平。

Creagh表示，降息和紧张的租赁市场吸引了众多投资者交易。

她说：“在区域中心，大学、国防、医疗和农业商业枢纽因租赁需求强劲和收益率优于首府城市，成为投资者关注的热点。”

对区域中心兴趣的增长正值珀斯、阿德莱德和布里斯班的房价涨势放缓——这些城市在过去几年是房价最热的地区，外州投资者推高了房价。

此外，首次购房者也被区域地区的可负担性吸引，那里的中位房价通常比首府城市低30-60%。

在搜索增长最多的前十大城区中，有五个位于 Wagga Wagga，这座城市人口约 68,000，位于悉尼和墨尔本之间，距堪培拉西部三个小时车程。

GlenfieldPark 和 Mount Austin 的搜索量几乎增长了六倍，而 Kooringal、Estella 和Ashmont 的搜索量也增长了三倍以上。

WaggaWagga 的地产中介及 Professionals Wagga Wagga 负责人 Paul Irvine 表示，这些郊区吸引了大量投资者，包括通过养老金基金购房者。

他说：“过去六个月，Glenfield Park 的销售中 90% 都是投资者。”

“他们喜欢Glenfield Park 是因为良好的租金回报、房屋新、价格合理。”

在Bendigo，Sailors Gully、CaliforniaGully 和 Jackass Flat 的搜索量也激增。

BellProperty Bendigo Castlemaine Maldon 的负责人 Tim Noonan 表示，这些区的大多数房产都是由使用购房代理的投资者购买的。

“通常客户来自悉尼和布里斯班，”他说，“他们认为维州房价落后，Bendigo 价格可接受，预测会有不错的涨幅。”

Newcastle外围的 Holmesville、Barnsley 和 Shortland 的搜索量也较去年翻倍。

达尔文多个区的搜索量也翻倍，主要由投资者驱动，而塔州如 Queenstown 等可负担地区（中位房价仅 18 万澳元）也吸引了近两倍的买家搜索。

城市买家寻求更高性价比

在首府城市，搜索量增加最明显的是城市外围郊区，这既是由于投资者兴趣上升，也因首次购房者的激励政策增加。

联邦政府扩大的首次购房担保计划提升了首次购房者的购买力，该计划允许买家仅支付房价 5% 的首付即可购房。

Creagh表示，随着郊区房价较低，每多出一澳元的借贷能力能在城市边缘发挥更大作用，这使得城市外围地区成为预算有限、但需要更大空间买家的热门选择。

在悉尼，搜索量最高的是 East Kurrajong，其他西悉尼地区如 Claymore 和 Menangle Park 的搜索量也大幅上升，而 Fairfield Heights和 South Granville 的单元房搜索量也增长显著。

凭借强劲的租金回报和上涨趋势明显的可负担房价，投资者纷纷在外环郊区买入房产，以把握预期中的价格上涨。

在墨尔本，搜索量最多的是西北部的 Albanvale、Campbellfield、Coolaroo 和 Westmeadows 等地区——这些价格相对便宜的地区正成为押注墨尔本房价复苏的投资者关注对象。

买家活跃度强劲，房价或将进一步上涨

尽管买家搜索量增加，但市场上房源有限，令房价居高不下。

数据显示，9月挂牌房产总数较去年同期减少约8%，首府城市和区域地区的挂牌量都有所下降。

Creagh表示，随着需求上升而供应紧张，房价有望上涨。

“在房源依然紧张的情况下，更多买家回到市场，竞争加剧，房价在春季将持续上涨。”

多次降息即将到来

AMP的首席经济学家Shane Oliver预测称，今年将有"多次"降息，并助力房市升温。

他说："11月一次，2月再一次，可能5月还有一次，这将使现金利率降至2.85%。"

虽然这将为买家提供更多借贷能力，但Oliver表示，这也将推高房价。

后花园有话说：综合来看，澳洲楼市正进入一个由“低利率+低供应+高需求”共同推动的全新上升周期。悉尼和布里斯班领涨全国，豪宅与刚需市场同步升温，显示买家信心已明显回归。随着澳联储年内多次降息释放流动性，购房者的借贷能力显著提升，政府扩大的5%首付计划也进一步刺激了入市需求。与此同时，挂牌量持续偏低，供需失衡加剧了价格上涨的势头。值得关注的是，区域城市正因高租金回报和可负担性成为投资者的新宠，搜索量激增预示新一轮资本流向。展望未来，若利率继续下行、供应仍未恢复，房价上涨趋势或将延续至2026年。但对于买家而言，这也意味着窗口期正在缩短，提前布局、精准选区，将成为把握下一轮房产红利的关键。