突发！重磅数据反转，澳洲或迎多次加息！买家“血拼”底价房，房价28天急涨2.2%！
后花园2025年12月11日报道：
在澳大利亚两大城市（悉尼和墨尔本），住房可负担性压力、紧绷的贷款偿付能力要求，以及不断上升的生活成本，正推动楼市出现明显的“K型”分化：悉尼与墨尔本短期动能减弱，而珀斯、阿德莱德和布里斯班则保持上涨趋势。
澳洲房市惊现“K型分化”：悉尼跌停、珀斯狂飙
Cotality发布的《12月月度图表报告》显示，在最大城市增长接近停滞的同时，中型城市过去28天内的住宅价值涨幅超过1%，凸显不同市场间的剧烈分化。
Cotality的经济学家Kaytlin Ezzy指出，今年可负担性跌至历史低点，也成为各大城市市场表现差异的主导因素。
她表示：“可负担性挑战和供应紧缺并不是新问题，但它们确实深刻影响着首府城市和地区市场的涨幅节奏。”
“尽管价格处于历史高位，珀斯、阿德莱德以及程度稍弱的布里斯班，仍提供相对更易进入的购房门槛，加上挂牌房源极少，这些因素支撑着房价继续上行。”
“悉尼和墨尔本则正面临更高的生活成本、更严格的贷款审核、走弱的买家需求，以及较去年同期更高的新挂牌量。在这样的环境下，短期增速放缓完全符合预期。”
悉尼与墨尔本的动能也受到拍卖市场走弱的拖累。尽管9月时拍卖清空率曾触及两年来高点，但目前已跌至低于过去十年平均水平。
Ezzy表示，尽管澳洲联储本周决定按兵不动，但低供应水平与首次购房者激励政策仍会在2026年前对低价段房源形成一定支撑。
她说：“如果利率在当前水平维持一段时间，购房节奏可能会从年初的水平明显降温。”
“今年的房价涨幅已经超过降息带来的借贷能力提升，而更加谨慎的利率前景也会影响市场信心。这种组合在供应紧张的情况下依然会抑制市场活跃度。明年进入新周期后，价格更亲民的房源仍将是市场中最具韧性的部分，因为大多数买家都处在严格的可负担性和偿付能力框架中。”
“首次购房者与投资者之间的竞争已推升低价段房源的价值。相比之下，悉尼和墨尔本高端市场的涨势开始趋平，买家的关注点正逐渐转向更易负担的选择。”
12月住房市场图表包重点数据
• 澳大利亚住宅房地产总市值在11月升至12.2万亿澳元。
• 全国房价季度上涨3.1%，年涨7.5%，为中位数房价增加约61,690澳元。
• 截至12月10日的滚动28天数据显示：珀斯、阿德莱德和布里斯班房价上涨1.7%—2.2%，悉尼与墨尔本涨幅分别放缓至0.1%和0.2%。
•Cotality估算，至11月为止的过去一年内，全国成交量超过55万宗，同比增加3.3%，较五年平均水平高5.5%。
• 全国房源中位上市天数升至27天，其中珀斯最快（9天成交），堪培拉（36天）和达尔文（37天）最慢。
• 虽然自9月中旬以来新挂牌量大致符合历史平均水平，但全国总挂牌量仍比去年同期低14%，较五年春季平均水平低18.3%。
• 霍巴特、悉尼和墨尔本的新挂牌量相比去年分别上升18.4%、11.9%和11.2%；而珀斯的新挂牌供应则下降20.9%。
• 全国租金同比涨幅连续第六个月上升至5.0%，多数首府城市在下半年租金涨幅加速。
• 拍卖清空率四周均值回落至63.2%，显著低于9月的70.0%，悉尼与墨尔本均跌破十年平均水平。作为实时需求指标，拍卖走弱可能预示未来增长降温。
市场押注：2026年将加息2到3次
在楼市分化的背景下，最近央行对货币政策的鹰派转向，也促使市场交易员押注明年会有多次降息。
自本周央行宣布维持现金利率在3.60%不变之后，货币市场大幅波动。
央行行长Bullock在今年最后一场记者会上的表态：她不仅明确表示“可预见的未来”都不会降息，也没有对市场加息预期作出任何否定或制衡。
之后，交易员迅速提高加息押注——目前市场认为2月加息的概率约为三分之一，而5月加息已被“完全计入”价格之中。全年则押注加息总计57个基点，使现金利率最终升至4.16%。
Bank of America利率策略师Oliver Levingston评价说：“她的鹰派程度远超我的预期。一直以来都有疑问：RBA的2月会议到底是不是‘实质性’会议，但我没想到行长会如此明确地把它摆上桌面。”
在连续第三次将现金利率维持在3.6%之后，Bullock强调，委员会完全没有讨论降息，反而讨论了在什么情况下可能重新加息。
她在记者会上说：“我们需要更多证据，但我们保持警惕，并认为风险偏向上行。”
Livingston表示，如果RBA在2026年真的加息，很可能会在短时间内连续加两次。
“最明显被低估的会议是2月，”他说，“我认为市场对其加息概率定价过低，并且之后不久可能还会再加一次。”
独立经济学家Warren Hogan则更为强烈地指出，即便货币市场加息预期已急速升温，但交易员仍低估了明年初加息的可能性。
Hogan——少数提前预测2026年会加息的经济学家之一——称Bullock的言论是“预测界的分水岭”。
他说：“她清晰地承认通胀仍未受控。所谓的‘窄路径’策略变得摇摇欲坠，好消息是他们开始行动更灵活。”
Bullock周二表示，市场“正确地”更加关注通胀上行风险。
UBS随即将其预测提前，认为央行将在2026年第二季度加息，而非原先预估的第四季度。
不过，并非所有机构都认同这种重定价。四大银行中，Westpac明显坚持认为下一步动作仍是降息。其观点是：随着供应压力缓解，经济有空间加速而不会引发新一轮通胀。
Westpac首席经济学家Luci Ellis表示：“我们的基线预测是两次各25个基点的降息，但要到2026年年中才会发生。”
与此同时，Commonwealth Bank、ANZ和National Australia Bank则认为利率将维持不变。
如今，关于RBA下一步行动的关键争论焦点落在就业报告上。由于劳动力市场一直比预期更具韧性，如果数据再次强劲，将进一步强化市场对通胀的担忧。
此前，市场普遍预计11月新增就业2万个，失业率将从4.3%小幅升至4.4%。
然而，刚刚发布的官方数据却狠狠“打脸”了市场预期。
就业市场再度强劲，加息恐将提前
澳大利亚失业率在11月依旧维持在4.3%，这进一步强化了澳洲央行（RBA）对劳动力市场仍然偏紧的判断。
这一结果意味着，失业率可能低于RBA此前的预测。RBA原预计，到2025年底失业率将升至4.4%，并在这一水平维持两年。
本月就业人数减少约21,300人，同时失业人数也减少2,100人。
就业减少的幅度远弱于市场预期——经济学家此前预计新增约20,000个岗位。
ABS劳动力统计主管Sean Crick表示：“随着11月就业和失业人数双双下降，劳动力参与率下滑0.2个百分点至66.7%。”
“过去12个月就业人数增长了1.3%，明显弱于2%的总人口增速。”
全职就业减少57,000人，部分被兼职就业增加35,000人所抵消。
就业数据公布之际，RBA暗示2026年可能加息
本次就业数据是RBA行长Michele Bullock发表强硬表态后公布的首个重要经济数据。Bullock此前表示，如果通胀与就业数据显示金融条件不够紧缩，央行将在2026年考虑再次加息，这一表态令市场震动。
在本周二RBA维持现金利率3.6%不变后，Bullock向媒体表示，若通胀与劳动力市场表现不如预期，董事会将在2月重新讨论加息的必要性。
她说：“接下来我们将重点评估是否需要再次加息，或目前的金融环境是否已经足够紧，足以维持通胀的下行压力。”
Bullock补充说，RBA仍认为劳动力市场略显紧张，失业率处于相对较低的4.3%，劳动力闲置率指标也较为温和。
消费强劲：AC/DC与Oasis演唱会带动消费飙升
周四稍早，联邦银行（CBA）公布数据显示，11月消费增长0.5%，主要受AC/DC与Oasis演唱会等大型娱乐活动推动。
该数据来自CBA的《家庭支出洞察报告》，为1月将公布的ABS官方家庭消费数据提供了重要前瞻。
经济学家此前已对ABS数据显示10月消费意外大涨1.3%感到震惊，而11月的强劲势头在CBA报告中得到印证。
随着可支配收入提升，家庭在可自由支配型消费上的支出明显上升。
娱乐类消费跃升1.6%，因为消费者热衷于参加AC/DC、Oasis、Metallica演唱会、TheAshes板球赛事，以及电影《Wicked: For Good》。
CBA澳洲经济主管Belinda Allen表示，经济中的强需求正在推高通胀，使得RBA不得不重新考虑加息。
她对AAP表示：“现在越来越明显的是，更强劲的消费者环境，加上恢复中的企业投资以及稳健的公共需求，让经济运行非常接近甚至超过产能上限。”
“这也是为什么关于通胀和进一步加息的讨论又开始增多。”
降息落空，房贷却还有救？
尽管降息几乎被排除在近期议程之外，但对普通房贷持有人来说，仍有机会通过其他方式获得更便宜的贷款利率。
换贷款到底多久能回本？
将房贷从高利率切换到更便宜的贷款，确实能带来相当可观的节省，但前期也有一些固定成本需要考虑。
根据比价网站Finder的统计，约90%的贷款机构会收取房贷结清费用，大多数费用在150到400澳元之间，平均约307澳元。Westpac、CommBank和NAB为350澳元，ANZ为160澳元。
此外，各州政府还会收取约100到200澳元不等的费用，平均约130澳元。
如果以50万澳元房贷为例，从主流自住房浮动利率换到一项更优惠的产品（利率从5.52%降至4.89%），每月可省下约194澳元。
照此计算，不到10周时间，这些转换成本即可全部回收。
贷款金额越大，回本速度越快。
疫情后利率剧烈波动：有人因此省了4万澳元
自疫情以来，澳洲房贷利率的波动极其剧烈——
一方面，现金利率升至十多年来最高；另一方面，也曾出现过澳洲历史最低的房贷利率。
尤其是锁定长期固定利率（3年以上）的人，收益极为可观。
举例来说，2021年10月，新发三年及以下固定房贷的平均利率仅2%。
如果某个家庭在那时锁定50万澳元房贷固定利率，三年内可节省超过4万澳元的还款。
即使在今天，仍有不少房贷持有人可通过再融资省钱。
依据Finder和Canstar的数据，目前市场上存在比RBA统计的平均实际利率低约0.62个百分点的多个再融资选项。
以50万澳元房贷计算，选择更便宜的利率每年能省2300澳元；房贷100万的家庭则能省4600澳元。
按30年贷款周期算：
50万贷款可省超7万澳元
100万贷款可省超14万澳元
如果某家庭现有利率高达6.5%（比市场上更优产品高1.61个百分点），节省的金额将更惊人：
50万贷款每年可省6100澳元，30年可省18.3万澳元
100万贷款每年可省12200澳元，30年可省36.7万澳元
贷款不是“一劳永逸”，需要长期维护
即便今天锁定了一个非常好的房贷利率，几年后也可能逐渐变成“普通水平”。
若不定期比较市场利率，一个家庭很可能在接下来几十年里白白多付大量利息。
举例来说，如果一项当前极具吸引力的贷款产品在五年后变得只是“中游水平”，而家庭却没有再融资，那么在剩余25年的时间里，仅50万澳元的房贷就可能多付超过6.5万澳元利息。
结论：利率可能要涨，但省钱的机会仍不少
市场越来越一致地认为RBA的下一步动作可能是加息，而非降息。但对房贷持有人来说，仍有不少降低月供的方式：
多对比不同贷款机构
比较浮动利率与固定利率的组合方式
选择更适合自身情况的产品
与现有贷款机构谈判降息
特别是那些正在支付“高于平均水平利率”的家庭，潜在节省空间非常可观。
只需花几个小时做比较，就可能为家庭未来几十年的财务省下六位数的金额。
后花园有话说：在通胀回升、就业韧性超预期的推动下，市场对2026年加息的定价迅速升温，而楼市也在这种不确定中加速分化：高价城市陷入观望，低价城市继续火热。可以预见，利率上行预期将进一步压缩买家的预算空间，但低供应与强劲的人口流入仍会托住中低价段行情。对购房者与房贷家庭而言，未来的关键可能不是等待降息，而是主动优化贷款结构、提升资金效率。
