专家揭澳洲房市危机根源：全球都在控房价，只有我们在加油！

后花园 澳洲 12月10日 报道：

澳洲著名金融专家、Yellow Brick Road Home Loans执行主席Mark Bouris近日发表评论文章，尖锐地指出澳大利亚的住房危机是"自食其果"的政治产物，并与其他国家控制房价的成功案例进行了对比。

澳洲政府的"火上浇油"之举

Bouris首先将矛头指向了Albanese政府新推出的5%首付计划。该计划本意是帮助人们进入房地产市场，但结果却在一个本已供应紧张的市场中"火上浇油"，极大地刺激了需求。据报道，自该计划于10月1日启动以来，仅仅三个月内，澳洲首府城市的中位房价就飙升了35,000澳元。

"为什么会这样？因为该计划没有设置购买价格上限和收入限制，"Bouris写道，"在一个长期供应不足的市场中，将成千上万的新买家投入系统，其结果正如经济学家所警告的那样：房价快速上涨。"

澳大利亚保险理事会（Insurance Council of Australia）甚至警告说，仅在第一年，该计划就可能将房价推高10%。换言之，一个旨在让住房更负担得起的计划，反而使其变得更难以负担。

他山之石：新西兰与加拿大的"降温"之道

与澳洲的"通胀"政策相反，其他面临类似压力的国家正在采取措施为市场降温，并已初见成效。

新西兰提供了一个最清晰的现实世界教训。截至今年8月，其年度净海外移民人数已骤降至仅10,628人，远低于十年平均水平的49,000人，更比2023年的峰值低了超过12万人。随着人口增长放缓和建筑业的持续发展，新西兰现在建造的房屋已经超过了需求。结果呢？租金市场出现了澳洲人几乎无法想象的景象：下跌。

TradeMe的租金指数在一年内下降了3.9%，将租金价格带回了2023年年中的水平。

加拿大也呈现出同样的模式。其人口增长已降至十年来第二慢的季度，临时移民数量急剧下降。租金同样在下跌：全国下降3.2%，在卡尔加里和温哥华等主要城市，降幅接近10%。这已是连续第12个月的租金下跌。

全球典范：东京、达拉斯与新加坡的启示

Bouris进一步指出，那些在住房问题上做得最好的国家并非"幸运"，而是做出了澳洲拒绝做出的结构性选择。

以东京为例，这座拥有3700万人口（超过整个澳大利亚）的城市，其租金增长率却是发达国家中最低的之一。"为什么？因为东京在不停地建造，"Bouris解释道，"东京每年建造的房屋比伦敦、纽约和悉尼的总和还要多。"

再看美国的达拉斯-沃斯堡地区，每年新增10万居民，但住房依然负担得起。秘诀在于大规模、快速地释放土地并进行建设。而在新加坡，80%的人口居住在公共住房中，90%的居民拥有自己的房屋，这得益于其持续的建设、公积金制度以及与人口增长相匹配的住房体系。

澳洲的"最差组合"

相比之下，澳大利亚正在陷入一个"最差的组合"：一方面通过移民政策引入了比新建房屋所能容纳的更多的租客，另一方面又通过5%首付计划等补贴措施不断刺激需求。

"我们的危机不是全球性的，而是自己造成的，"Bouris总结道，"除非政治领导人接受一个基本事实——即供应必须超过需求——否则我们将继续是那个异类：一个拥有世界上最昂贵土地的富裕国家。"