扎心数据：全澳正现金流房产仅剩0.8%！“以租养贷”的房产快消失了？

后花园 澳洲6月16日 报道：

在澳洲买投资房，到底是图房价上涨，还是图每个月收租？如果你选的是后者，那现在的市场可能会让你大失所望。

对于投资者而言，澳大利亚的房地产一直被视为一种“低收益”的资产类别。总收益率（即扣除各项费用前的年租金收入占房产价值的比例）在首府城市一直表现平平。今年5月，首府城市的平均总租金收益率仅为3.45%，其中公寓稍微好点，达到4.47%，而独立屋则低至3.12%。

通常来说，风险越高的市场，收益率就越高。比如，达尔文的收益率就明显高于其他首府城市，但这个市场的房价波动也大得惊人。更极端的例子是西澳的Pilbara或昆士兰的Bowen Basin等矿业地区，那里的租金收益率极高，但房价的暴涨暴跌也是家常便饭。高收益，说白了就是对高风险的补偿。

从“炒房价”到“算租金”的转变

一直以来，澳洲的房产投资者更看重的是“资本增值”（房价上涨），而不是租金收入。在最近的一轮增长周期中，这一点表现得淋漓尽致：投资者的活跃度创下历史新高，占到了抵押贷款需求的41%，而当时的租金收益率却处于低位且仍在不断下降。

然而，随着联邦预算案的公布，风向变了。由于将租金损失抵扣应税收入（即负扣税）的空间变小，投资者们不得不开始认真盘算租金收益了。此外，金融机构在审批贷款时，也已经把投资者借款能力下降以及在没有负扣税情况下的高昂持有成本考虑在内了。

收益率的拐点到了吗？

租金收益率通常与房地产周期息息相关：房价涨，收益率就跌；房价跌，收益率就升。

那么，接下来的收益率会怎么走？随着房地产周期进入疲软期，预计房价走势将进一步放缓，甚至可能出现大范围的下跌。但与此同时，房屋空置率却降到了冰点——5月份全国空置率仅为1.5%。这导致全国租金增长重新加速，达到了每年5.9%的涨幅。房价跌、租金涨，这一进一出，总租金收益率上升已经是板上钉钉的事了。

在一些房价已经开始下跌的市场，这种收益率的上升趋势已经非常明显。墨尔本就是最好的例子。两年前，这里的总收益率在所有首府城市中排名倒数第二，而现在，其独立屋收益率已经回升到了“中游水平”，公寓收益率更是冲到了首府城市中的第三名。

但这并不意味着全国各地的收益率都在涨。在布里斯班和阿德莱德，5月份的独立屋和公寓总租金收益率均创下历史新低；珀斯的独立屋收益率同样触底。在这些地方，房价的上涨速度依然快于租金，把收益率死死地压在低位。

“正现金流”？比大海捞针还难

不过，别指望收益率会飙升。就算假设首府城市的房价暴跌10%，同时租金大涨10%，总租金收益率也只会从3.45%上升到4.27%（涨幅约82个基点）。扣除各项成本后，这距离实现正现金流还差得远呢。

如果我们算一笔“净收益”的账（考虑杠杆、利率和持有成本），情况就更惨淡了。假设投资者首付20%，申请30年期本息同还贷款，利率为6.34%（当前新投资贷款的市场平均水平），持有成本（保险、物业费、市政费等）占房屋中位价的2.5%。

在这种假设下，房贷成了最大的吸血鬼，占到了总成本的71%左右。当然，如果你首付给得多，对利率变化的敏感度就会降低，获得更高净租金收益的机会也就更大。

但现实是残酷的：想在现在的澳洲找到一套能带来正现金流的投资房，简直比大海捞针还难。根据上述假设，全国只有区区0.8%（共38个）的区能提供正现金流。

而这可怜的38个区里，还有着极端的地域分布：

•只有两个位于首府城市（墨尔本的Carlton公寓，以及达尔文的Berrimah独立屋），但这两个地方的房价增值记录一直很差。

•69%位于西澳偏远地区，主要集中在Pilbara的矿业小镇。

•10%位于昆士兰偏远地区，全部位于Bowen Basin煤矿区周边。

在大多数情况下，这些市场要么波动极大，要么房价根本不涨甚至还会跌。对于绝大多数投资者和贷款机构来说，这些地方的风险实在太高了，碰都不敢碰。