墨尔本房市变天：房价天花板在松动，A级房却更卷！下一波变化或从租房开始......

后花园2026年2月9日报道：

墨尔本买家在加息后几乎“没眨眼”，但关于资本利得税CGT的最新争论正在动摇投资者信心。与此同时，拍卖市场依旧站稳。

虽然进入2月后，线下市场热度仍然有韧性，但专家提醒，借贷能力缩水叠加税收政策不确定性，正在重塑整个市场的买卖行为。

借贷能力被“切一刀”，竞争变得更紧

Baseline Financial总监Ari Levinson表示，最新一次加息已经让墨尔本普通家庭的借贷能力下降，即便买家需求看起来仍然强劲，市场竞争也会随之收紧。

他指出，利率每上调0.25个百分点，借贷能力通常会下降约2.3%到2.5%。

以一对墨尔本夫妇为例，年收入合计18万澳元，原本大约能贷到92.5万澳元；加息后，借贷额度将减少约2.1万到2.3万澳元，降至约90.2万到90.4万澳元。

Levinson说：“单看这点变化也许不算夸张，但它可能就是‘能不能自信出价’和‘差一步错过’之间的差别。”

他警告，如果未来继续加息，家庭预算压力会被叠加放大，更多买家可能走向房贷压力区间。所谓房贷压力，通常指月供超过家庭税前收入的30%到35%。

Levinson建议，计划在接下来几周出价的买家，应尽早核对借贷上限，避免新增信用负债，并在拍卖前与贷款经纪沟通，因为哪怕债务水平或利率出现小幅变化，都可能实质影响贷款审批结果。

买家早已“消化加息”，但投资者更在意CGT

知名买方代理Cate Bakos表示，买家整体上早已把这次加息计入预期，在看房和拍卖现场几乎看不到明显犹豫。

Bakos说：“有意思的是，我没有看到有人退缩。买家咨询量几乎无缝衔接去年，甚至在利率公布之后也没有明显降温。”

她指出，CGT不确定性主要影响的是投资者和潜在投资者，但后续效应可能外溢到租赁市场：如果更多房东选择退出，租房供给可能进一步收缩。

她说：“这就是悖论，如果打击投资者积极性，可能会在我们本就缺房的情况下，进一步减少租赁房源。”

投资者不会立刻抛售，更可能进入“重新盘算期”

Alba总监Thomas Mifsud表示，投资者对政策不确定性的反应通常是分阶段的，而不是立刻恐慌抛售。

他说：“第一反应往往是情绪性的——大家会打电话问‘这对我有什么影响？’情绪平复后，就会变成资产配置的问题。”

他认为，多数现有投资者短期内不太可能马上卖房，但未来12到18个月可能会重新评估策略，取决于市场走势和政策落地情况。

Mifsud说：“现有业主通常只要扛得住就会继续持有。真正感受最强的，是那些还在场外、想进场的人。”

拍卖市场仍稳，高端成交支撑信心

墨尔本拍卖市场几乎没有“扛不住”的迹象。PropTrack数据显示，在已统计的353个结果中，初步清盘率为65%，其中230套成功售出。

多笔高端成交也显示优质房源需求仍有厚度，包括Balwyn North成交313.5万澳元、Donvale成交200.3万澳元；Box Hill North与Mentone接近180万澳元的成交结果，也进一步印证买家购买意愿仍在。

内城区需求同样稳定，Brunswick West一套住宅以169万澳元成交。

中介表示，部分买家在价格上限上仍保持谨慎，但对于A级优质房源的竞争依旧强韧，说明多数竞拍者在出手前，已经把更高的借贷成本提前算进了心理预期。