重磅！维州拍卖房新规来了，业内警告：房市恐更惨！
后花园2026年8月10日报道：
澳大利亚最大拍卖市场维州正计划推出一项新规：卖家必须在拍卖前7天公开保留价，也就是愿意接受的最低成交价格。
不过，多名房地产从业者警告称，在当前房价下跌、买家信心不足的环境下，这项原本旨在提高透明度的改革，反而可能减少参与竞拍的人数，让本就疲软的楼市雪上加霜。
维州地产协会：现在不是推出新规的时候
维州房地产协会（Real Estate Institute of Victoria）首席执行官Toby Balazs表示，在市场信心已经受到考验的情况下，此时推出新的立法和额外要求并不合适。
他说：“这会让本就艰难的房地产市场变得更糟。要求卖家在拍卖前7天公开保留价，会让更多人放弃通过拍卖方式出售房产。”
Balazs认为，目前房价和消费者信心都在走弱，如果公开的保留价过早把部分买家挡在门外，反而可能进一步削弱买方参与度。
他举例说：“尤其是在现在这种利率较高、市场环境充满挑战的情况下，如果我的保留价是95万澳元，而有些买家的最高贷款能力只有92万澳元，他们可能就会想：‘那我根本没必要去了。’”
“但如果到了拍卖当天，我们和卖家沟通后说，‘92万澳元就把房子正式放到市场上，否则拍卖可能流拍’，情况就可能完全不同。”
买家已经越来越谨慎
事实上，当前澳洲买家本就已经趋于保守。
NAB银行上周将今年悉尼房价跌幅预测从6%扩大到10%，墨尔本则从7%扩大到9%。
与此同时，房产挂牌出售后的成交周期也在拉长。数据显示，8月澳洲住宅挂牌后的中位销售天数已经升至34天，创5年来新高。
Ray White的全国数据显示，截至上周六的一周内，其经纪人举办的开放看房活动，平均每场到访人数从前一周的2.2人降至2人。
而去年同期，这一数字还是3.8人，接近现在的两倍。
Ray White首席经济学家Nerida Conisbee表示，维州即将实施的改革，可能会让卖家在快速变化的市场中更难准确给房产定价。
她说：“这些规定是为了帮助买家，但它真的帮助卖家了吗？一笔交易永远都有两个参与方。”
同为Ray White体系、同时担任新州房地产协会主席的Thomas McGlynn则表示，更让人担忧的是，目前并没有足够充分的独立研究来评估这些改革究竟会带来什么后果。
他说：“实际上，并没有强有力的独立模型证明这些变化可能产生怎样的影响。”
新州也准备整治“低报价格”
相比之下，维州推出的是目前最全面的一轮改革，但新州也正在准备推出针对“underquoting”，也就是低报价格、吸引买家入场的相关新规。
拟议措施包括，要求中介公开销售价格指引，并及时更新。
其中一项计划于11月实施的变化规定，如果卖家已经拒绝过某个报价，那么之后就不能再以低于该报价的价格对外宣传房产。
这项规定的目的，是防止卖家故意把房子宣传得比实际心理价位更便宜，以吸引更多买家。
但Laing+Simmons首席执行官Leanne Pilkington认为，在市场走弱时，这反而可能限制卖家根据实际情况灵活调整价格。
卖家急售，也可能被新规卡住
Pilkington举例称，如果一套公寓原本叫价高于60万澳元，卖家拒绝了一个正好60万澳元的报价，但之后突然遇到家庭变故，比如亲人去世或婚姻破裂，需要尽快出售房产，那么按照新规，这套房子之后可能就无法以低于60万澳元的价格重新挂牌急售。
她指出，这种情况并不只发生在家庭危机中。
很多卖家在房屋刚上市时，往往会高估自己房产的价值，但随着挂牌时间拉长、看房反馈增加，他们会逐渐了解到市场真正愿意支付的价格，并下调预期。
她说：“在下跌市场中，尤其是在销售初期，房主认为自己的房子比实际价值更高，其实一点也不罕见。”
“如果到了最后，卖家明明真心愿意接受某个价格，却反而不被允许按照这个价格去做广告，那就太荒谬了。”
新州政府：不会限制买卖双方谈判
新州政府则表示，目前相关细则仍在咨询阶段，预计今年晚些时候最终敲定，改革并不是为了限制买卖双方自由谈判。
新州Better Regulation and Fair Trading部长Anoulack Chanthivong的发言人表示：“卖家仍然可以在任何时间接受任何价格的报价，包括低于挂牌价的报价，这将取决于卖家的个人情况和当时的市场环境。”
公开底价之争，已经持续多年
事实上，关于房地产价格透明度的争论，在澳洲已经持续了很多年。
维州Macedon Ranges地区的房地产经纪人John Keating从2003年起，就开始主动公开拍卖保留价。
他认为，向买家提供更透明的价格信息非常重要。
Keating表示，提前公布一个较低的保留价，并不会阻止买家继续竞争，也不会妨碍最终成交价被推得更高。
不过，他同时认为，如果市场需求明显不足，卖家应该有权下调保留价。
他说：“如果市场询盘不强，我完全不反对降低保留价，但提高保留价是不对的。”
“任何制度都不可能做到100%完美，但这次拟议中的改革已经是非常大的进步。”
“理想情况下，我认为保留价最好从房产上市第一天就公布，而不是等到拍卖前7天。不过就目前而言，我也愿意接受政府提出的方案。”
有中介改变立场：现在的市场已经不同
也有业内人士的观点发生了变化。
大约10年前，房地产经纪人、现任维州房地产协会主席Jacob Caine曾经主动公开房产保留价。他的父亲Paul也曾在他们位于墨尔本的同名房地产公司中采取过类似做法。
不过如今，Jacob Caine认为，低报价格问题已经不像10年前那么严重，因此再强制要求公开保留价，必要性已经大大降低。
他说：“自2015年以来，维州有关拍卖和价格报价的监管环境已经发生了重大变化，大幅减少了低报价格行为出现的频率和严重程度。”
“作为REIV主席，我代表的是数千名房地产专业人士的共同经验和专业判断。他们比任何人都更了解，如何运行一个透明、有效的拍卖销售流程，其中所涉及的复杂性和细微差别。”
他还表示：“如果证据支持改变看法，那么好的领导者就应该重新审视自己过去坚持的立场。”
支持者：提高透明度反而能吸引更多买家
Keating则认为，改革后的拍卖制度反而可能增强买家信心，而这最终也会让卖家受益。
他说：“我们真正需要的是一个所有人都信任的销售体系——买家信任、卖家信任，而且实际操作起来也行得通。”
“如果更透明的制度能够吸引更多买家参与拍卖，那么卖家最终会受益。”
“随着买家信心提高，也可能会有更多房产成功成交。”
