墨尔本买房窗口来了！$50万可入内城区，但专家提醒别踩坑！

后花园 澳洲 6月26日 报道：

买家们获得了一个难得的机会，能以低于50万澳元的价格抢购墨尔本内城区的房屋，但专家们警告称，这其中可能隐藏着陷阱。

墨尔本最具价值的房地产市场已被揭晓为三个内环郊区，买家在这里仍然可以以约50万澳元的价格买到一套单元房。

但专家警告满怀希望的寻房者不要盲目购买，糟糕的户型图、微弱的自然光、高昂的业主委员会（Owners Corporation）费用以及特别征收费用（Special Levies），都有可能把一套便宜的公寓变成一个昂贵的错误。

最新的PRD Smart Moves首府城市报告将Maribyrnong、St Kilda和Abbotsford列为墨尔本单元房郊区的佼佼者，买家在这里仍然可以进入靠近CBD且交通便利的优越地段。

Maribyrnong的单元房中位价为488,000澳元，租金收益率为6.1%；而St Kilda的中位价为490,000澳元，收益率为5.9%。距离CBD仅4公里的Abbotsford，单元房中位价为530,000澳元，收益率高达7%。

相比之下，在全国PRD名单中，布里斯班最便宜的单元房郊区是Spring Hill，价格为640,000澳元；而悉尼最低的是Regents Park，价格为536,000澳元。

报告显示，墨尔本的独立屋中位价已达到956,000澳元，而单元房仅为625,000澳元。数据还显示，在2025-26年间售出的墨尔本独立屋中，有42.8%的价格在125万澳元或以上，而32.4%的单元房售价低于499,999澳元。

墨尔本房地产顾问兼买方代理Massimo Andrighetto表示，与其他首府城市相比，墨尔本很少显得如此实惠，但并非每一套便宜的单元房都是明智的购买选择。

Andrighetto说：“我在房地产行业工作了大约20年，与其他首府城市相比，墨尔本从未显得如此相对实惠，对于注重生活方式、便利性、设施和长期增长的买家来说，墨尔本目前展现出了非常明显的价值。”

“但并非每一套50万澳元的单元房都会自动成为一笔好买卖。在正确的位置、拥有正确的户型图和正确的大楼基本面，才是非常明智的购买。”

Andrighetto建议买家在签订合同前，需要仔细检查自然光线、朝向、起居区大小、浴室通道、业主委员会成本、可能的特别征收费用以及大楼缺陷。

“仅仅买一套漂亮的公寓是不够的，如果后来发现大楼有质量问题、需要缴纳特别征收费或进行昂贵的整修工程，那将是非常糟糕的，这些问题可能会耗费巨资，所以买家需要非常小心。”

他表示，投资者已经开始重返墨尔本，许多跨州买家在将墨尔本与更昂贵的市场进行比较后发来了咨询。

PRD房地产首席经济学家Diaswati “Asti” Mardiasmo博士表示，当将可负担性、供应量、宜居性和买家机会与其他主要首府城市进行比较时，墨尔本“绝对位居榜首”。

Mardiasmo博士说：“如果你正在寻找可负担性、选择、供应和宜居性的最佳组合，墨尔本确实比其他主要首府城市更突出，目前在墨尔本，你仍然可以在距离CBD 20公里以内的优越郊区买到价格在50万澳元左右或以下的单元房。这对买家来说是非常有吸引力的。”

Mardiasmo博士指出，租金收益率对投资者来说已变得至关重要，但买家仍然需要透过最便宜的价格看本质。

她说：“这些单元房市场中，有些显示出约6%或7%的收益率，这在当前环境下令人难以置信地具有吸引力，但仅仅便宜是不够的。你需要可负担性，但你也需要良好的基本面。”

BigginScott Moonee Ponds的董事Amanda Basilone表示，随着买家在靠近CBD的地方寻找价值，Maribyrnong“终于名声大噪”。

Basilone说：“买家开始意识到当地人早就知道的事情，Maribyrnong的地理位置极其优越。它距离市中心只有约8公里，所以你离CBD非常近，但它仍然提供了买家所追求的空间感、生活方式和相对的可负担性。”

“你还靠近Maribyrnong河，这已成为一个非常受欢迎的生活方式吸引点，而且Highpoint购物中心就在旁边。对于一个如此靠近市中心的郊区来说，它仍然感觉是可以负担得起的，这是一个非常强大的组合。”

Basilone表示，准备好采取行动的买家拥有比在更火热的市场中更多的喘息空间。

“你不用和那么多其他买家竞争，你不需要为房产支付溢价。你支付的是市场价值。对于准备好的买家来说，这个市场给了他们更多的选择、更多的谈判权以及更好的买到好房子的机会。”

买家警示信号：

•采光差

•糟糕的户型图

•只能通过卧室进入浴室

•高昂的业主委员会费用

•可能的特别征收费用

•大楼缺陷或需要整修工程

•转售吸引力弱

“精明之选”郊区数据：

•Maribyrnong：单元房中位价488,000澳元，收益率6.1%

•St Kilda：单元房中位价490,000澳元，收益率5.9%

•Abbotsford：单元房中位价530,000澳元，收益率7%

•St Albans：独立屋中位价720,000澳元，收益率3.6%

•Epping：独立屋中位价740,000澳元，收益率4.1%

•Lalor：独立屋中位价775,250澳元，收益率3.7%