创纪录了！澳洲租房市场出现反常一幕，专家发出警告！

后花园2026年6月26日报道：

经济学家表示，澳大利亚各地租金已升至历史最高水平，许多租客已经达到负担极限，无力继续承担更高租金，被迫延迟独立生活、选择合租，甚至搬离原本居住的城区，而租赁房源却仍在不断减少。

澳大利亚统计局（ABS）本周公布的数据显示，5月租金通胀环比上涨0.2%，创下一年来最大的单月涨幅。

与此同时，房地产平台Domain此前发布的数据也显示，今年第一季度，全澳所有首府城市的公寓挂牌租金中位数均创下历史新高，仅悉尼租金没有继续上涨，而是维持在每周750澳元的历史高位。

Domain首席经济学家Nicola Powell表示：“像悉尼这样的市场，租金基本已经进入平台期。”

“虽然租金仍维持在历史最高水平，但低空置率已经不再意味着租金持续上涨，因为租客已经没有能力支付更高租金了。”

租客不是租得起，而是住得更挤了

SQM Research公布的另一组数据显示，截至上周六：

悉尼挂牌租金环比上涨0.2%；

墨尔本上涨0.6%；

布里斯班上涨0.5%。

SQM Research董事总经理Louis Christopher表示，预算案公布后的六周内，租金涨幅并没有像不少经济学家预测的那样大幅攀升。

但这并不意味着租房市场压力有所缓解。

Christopher认为，真正发生的变化是，租客开始逆转疫情期间“小家庭独立居住”的趋势，越来越多人重新选择合租，或搬到更便宜的地区生活。

这样一来，即使房源减少，租赁需求表面上也没有继续增长，因此租金没有出现更大涨幅。

Christopher说：“这实际上意味着生活水平下降。”

“没有人愿意合租，除非预算迫使他们这么做。”

Powell也认为，租金已经触及租客支付能力的上限。

“正常情况下，在房东市场里，低空置率会推高租金。”

“但现在，当租客已经付不起更高租金时，他们只能改变居住方式。”

她表示，这使租赁市场的流动性变得更加明显。

“有人开始合租，有人换成更便宜的房型，有人搬去租金更低的地区。”

“例如，一名单亲家长过去租两居室，现在因为负担不起，只能搬进一居室。”

租客开始“退出市场”

目前，全澳租赁市场空置率仅为1.2%，远低于通常被认为供需平衡的2%至3%。

经济学家Richard Temlett表示，住房负担能力问题正打破传统的租赁市场供需关系。

作为房地产咨询公司Charter Keck Cramer全国董事，他指出，在生活成本危机下，越来越多租客已经无力支付更高租金，因此实际上正在“退出部分市场”，形成所谓的“需求破坏（Demand Destruction）”。

他说，在正常情况下，空置率越低，租金通常越高。

但如今，一些郊区却出现了租金和空置率同时下降的反常现象。

例如：

布里斯班的Hendra和Clayfield；

悉尼的Summer Hill和Lane Cove；

墨尔本的Hawthorn。

这些地区的空置率都远低于正常水平，但租金却反而下跌。

数据显示：

在悉尼Summer Hill，租金下降2.4%，至每周720澳元；空置率则从2.47%降至1.42%。

在Lane Cove，租金下降3.6%，至每周916澳元；空置率从0.92%降至0.87%。

布里斯班中环的Hendra和Clayfield，从去年6月至今年3月，挂牌周租分别下跌10.2%和9.6%，至770澳元和773澳元；同期空置率却分别由1.04%降至0.97%。

墨尔本内东区Hawthorn过去六个月空置率由1.3%降至1.18%，但租金却大跌11.9%，降至每周527澳元。

房租未来还会继续涨

Richard Temlett认为，从长期来看，随着居民收入增长，人们重新具备支付更高租金的能力，租金最终仍将再次上涨。

不过，开发商增加住房供应需要更长时间。

他说：“真正令人担忧的是，新住房供应的速度实在太慢。”

Charter Keck Cramer的分析显示，目前：

悉尼约11%的郊区已出现“需求破坏”；

布里斯班约12%的郊区出现这一现象；

墨尔本则达到13%。

投资政策恐进一步恶化租房市场

Richard Temlett还警告，联邦预算案削减住宅投资者税收优惠，以及本周宣布禁止自我管理养老金（SMSF）借款投资住宅房产，未来可能进一步加剧住房供应问题。

“受影响最大的，将是墨尔本以及布里斯班部分依赖投资者资金的公寓市场。”

他说，这类投资者通常会购买楼花，为开发商提供预售资金，是大型住宅项目能够顺利开工的重要资金来源。

如果这部分投资减少，未来新建住房供应可能进一步放缓，租赁市场压力也将持续加剧。