宁可强拆也要买？澳洲房市杀红眼，大批买家惊现“自杀式”抢购违建房！

后花园5月18日报道

面对高企的房价，急于入市的澳大利亚买家正在“铤而走险”，从违建的祖母房（granny flats）、独立居住区，到整栋未经地方议会批准的住宅，都在成为他们的下手对象。

然而专家发出严厉警告：如果没有议会批准，业主将面临被勒令拆除违章建筑、被罚款，甚至导致整套房屋保险完全失效的巨大风险。

作为澳大利亚人口最多、管辖范围最大的地方议会，布里斯班市议会在过去 22 个月里，就收到了超过 2000 起关于涉嫌或已查明“非法结构”的举报，其中 2024/25 财年为 1079 起，2025/26 财年至今为 972 起。

市议会发言人表示：“在大多数情况下，这些都是微型附属结构，比如棚屋（sheds）、露台（patios）和车棚（carports），并非用于居住目的。大多数关于涉嫌非法结构的投诉都在早期阶段得到了解决，并未进入执法程序。”

在本财年至今，该市议会已发出了 9 份“说明理由通知书”和 2 份“执法通知书”，目前尚未开出罚款。

据悉，针对违建的罚款标准不等：轻微工程的罚款从 670 澳元起步；而对于严重违法或拒不配合的案例，个人最高可被罚款 3300 澳元，公司最高可被罚款 16,700 澳元。

隐瞒违建已违法，但违建房广告依然铺天盖地自去年昆士兰州正式实施《卖家信息披露声明》（Sellers Disclosure Statement，简称 SDS）以来，法律已明文规定：卖家必须披露任何非法结构，以及该房产附带的任何尚未解决的“说明理由通知书”或“执法通知书”。

但在全澳范围内，堂而皇之挂牌出售、带有未经议会批准结构的房产依然屡见不鲜。

新南威尔士州支线地区： 最近一栋住宅以远超 100 万澳元的价格售出。房产广告上明确写着，地块上的一栋独立住宅（separate dwelling）未经议会批准。而且，广告还提到该违建住宅当时正处于出租状态。在新州，任何人出租未经批准或不适宜居住的房产，最高可面临 11,000 澳元的罚款。

昆士兰州： 尽管一处独立居住区未经议会批准，一栋住宅仍以高达七位数的天价售出。销售广告同样注明，该区域在交易时正处于出租状态。在昆州，出租未经批准的空间，罚款金额非常惊人，如果闹上法庭，罚款可高达六位数。

新南威尔士州： 另一处带房屋的物业以六位数的价格售出，然而该土地不仅没有议会批准的建筑，甚至根本不具备“建房资格”。

“最大的风险是保险失效”

Tailored 购房代理公司（Tailored Buyers Agents）的联合创始人Leanne Spring表示，对一部分买家来说，接手非法结构是他们愿意承担的风险。

“最大的风险是失去保险保障和面临巨额罚款，最小的风险是议会勒令他们拆除（不过大多数人认为这非常罕见）。”

“如果是一个带有屋顶的娱乐区域未经议会批准，那么风险就是议会要求拆除，或者你得花钱请认证机构（certifier）进行评估，以补办议会批准。但如果是一个未获批的祖母房（granny flat），我的建议是：绝不考虑！这风险太大了。如果祖母房受损，或者更糟的是发生了火灾，保险公司是绝对不会赔付的……这种巨额损失实在输不起。”

Spring还警告称，虽然带有祖母房的房产听起来很诱人，但未经批准的祖母房实际上是“不适宜居住的”。

“如果（在出租时）被抓到，你可能会连累整套房产的保险全部失效，”她说，“更不用说议会的罚款，以及潜在的拆除或移除令了。所有的祖母房，无论是租给第三方还是给家庭成员居住，都必须获得议会的批准。”

LawLab 产权转让公司（LawLab Conveyancing）董事Ian Perkins表示，SDS 政策虽然让这些风险“更加透明”，但也让专业的法律咨询变得至关重要。

“许多买家之所以接受这种风险，归根结底是因为他们太渴望跻身房地产市场了，当这些结构合规合法时，房价通常会有很高的溢价。因此对某些人来说，他们宁愿在自己能承受的预算内去冒这个险。”

珀金斯先生指出，产权转让律师可以就处理未获批结构可能产生的潜在成本提供建议。他警告说：“有些成本对部分人来说还可以接受，但在另外一些案例中，可能需要花费数万、数十万甚至数百万澳元。然而在当下的市场环境下，很多人就是愿意去赌一把。”

“合规性”决定市场信心

澳大利亚最大的独立房产评估与咨询公司 Herron Todd White（HTW）的首席执行官Peter Maloney表示，拥有未获批结构的业主在房屋销售过程中应当格外小心，并保持高度透明。

“虽然当下的市场环境意味着部分买家愿意接受没有批文的现状，并将其纳入决策考量，但这绝不代表所有的买家或贷款机构（银行）都会买账。”

他表示，虽然要给像祖母房这样的附属结构具体评估出一个金额“非常取决于具体情况”，但 HTW 注意到，受多代同堂居住需求、经济压力、远程办公要求以及租金收入潜力的推动，买家对带有第二居住空间（secondary accommodation）的房产需求正日益激增。

“地方议会批准的结构能给买家带来更高的确定性，而这种确定性通常会直接转化为市场信心和买家的出价意愿。”

“祖母房的建造资本能否百分之百转化成房产的增值，很难一概而论，因为结果因地段、需求和房产类型而异。然而，合规的第二居住空间通常能吸引更广泛的买家群体。在竞争激烈的市场环境下，相比于那些缺乏这种弹性的同类房产，它往往能支撑起更强劲的最终成交价。”