奥克兰住房规划之争：170万人口的城市，为啥要准备600万人住的房子？

后花园8月25日报道

上周，奥克兰迎来里程碑时刻，市议会批准新的住房政策，其中颇为引人注意的一点，是提出未来要建约200万套住房。但与此同时，一些批评人士却警告“房屋过剩”，认为市政府过度放松管控。

所以争议来了：奥克兰到底需不需要这么多的房子？房屋供给过剩是否真的会带来新的问题？

200万套房，多到离谱？

新的提案计划在9月24日正式通过后公开征求意见。这份计划取消了遍布全市的中密度住宅标准（MDRS），把高密度开发集中在商业中心、铁路和公交要道周边，同时收紧自然灾害风险区的建房规则。

另外，它还为城市提供了最多可建200万套住房的开发容量。

奥克兰目前大约有55万套住房，人口约170万。按照这一比例计算，200万套住房意味着要容纳超过600万人口，而官方预测到2050年人口仅为250万，远低于这个水平。

此前奥克兰统一规划（AUP）提出的是建设90万套住房，一些反对者认为，就算90万套也太多了。如果从现在起到2050年，每年建1万套房屋，这个数字已经远超上一届政府建筑热潮的水平，最终也只会达到80万套。

容量≠供应

支持大容量规划的人士强调，“容量并不等于供应”，但宽松的开发容量是控制房价的重要手段。

奥克兰市议会首席经济学家Gary Blick在今年早些时候的经济报告中指出，2016年出台的《奥克兰统一规划》通过对大片住宅用地进行“整体性上调容积率”，直接促成了约2.2万套新房的建设，占同期住宅区新住宅许可的三分之一。

他强调，增加潜在密度不仅让审批更容易，也降低了单套住房的开发成本，形成更有竞争性的土地市场，从而改善长期的住房和租金价格走势。

增加潜在供应才能压低地价

根据市议会的最新方案，高密度开发将被限制在少数区域，因此，当地的土地价格将因稀缺而飙升，导致建成的公寓价格更贵。这时，如果让全市范围内存在过剩的潜在容量，可以让土地所有者之间形成竞争，消除因为“可开发土地稀缺”导致的溢价。

Blick说，尽管奥克兰目前的价格和租金仍然较高，但自统一规划施行后，奥克兰的租金增长率仅为全国平均增幅的三分之二，三居室租金比假设无规划调整的情况下低26%-33%。他认为，要进一步改善负担能力，就需要“提供远超人口预测的开发容量”。

多名市议员也提到，允许200万套住房并不意味着实际会建这么多。即便新的区域被划定为六层公寓用地，现有屋主可能不愿出售土地，开发商也可能只建三层联排房屋，这些都是市场决定的。与此同时，更大的容量可以在土地供应充分的情况下抑制投机。正因如此，开发容量远超需求是合理的。

政府乐见房价下跌

住房部长Chris Bishop多次公开表示，希望看到房价下跌，并希望新西兰经济与房地产脱钩。

这一立场让他在一些同僚中不受欢迎。前总理John Key近期直言，他执政时的整个政治策略就是维持房价上涨。

不过Bishop坚持认为，放宽开发限制、扩大建设容量，是实现可负担住房供应的必要条件，尤其是在应对街头流浪人员的问题上。

反对声：“供过于求”同样引发担忧

然而，部分议员和社区代表对此提出质疑。资深议员Christine Fletcher等人认为，允许建设200万套住房是会破坏传统社区风貌。他们主张沿用当前的规划，认为现有的90万套潜在容量已足够，担心新增密度会出现“过剩”，使开发商难以盈利、现有居民反感。

这种担忧也得到部分房地产从业者的共鸣。

房地产投资教练 Steve Goodey 多次抱怨，奥克兰正出现联排别墅过剩的趋势。情况严重到一些卖家不得不降低挂牌价。更令人震惊的是，一些房东甚至开始给租客打折，以吸引租赁。一些房地产公司甚至用“臃肿”来形容当前的市场。

这些群体认为，如果继续放宽管控，市场可能供过于求，导致价格下跌、建造业收缩。有人甚至呼吁恢复更多限制，使供需“平衡”。

另一种视角：并没有所谓“供应过剩”

与担心供过于求的观点不同，一些经济学家和住房倡导者认为，这种焦虑是一种“幻觉”。

根据最新的住房负担能力调查，新西兰住房价格与收入的比值虽然从2021年的11.2降至2024年的7.7，但仍远高于国际公认的3倍合理水平。奥克兰的中位房价依旧接近100万纽币，许多居民需要拿出近八年收入才能买得起一套普通住宅。租赁市场方面，各主要城市的空置率仍在5%以下，这意味着租房选择依旧有限。

一些评论指出，当投资者抱怨“过剩导致房价下跌”时，其实是因为他们习惯了长期的资本增值环境。

正如经济评论员所讽刺的，过去几十年房屋极度短缺，以至于微弱的供应恢复就被误解为“泡沫”。他们指出，哪怕真的出现所谓的过剩，对租房者来说也是福音：租客可以有更多选择，不必为了发霉的旧房支付高额租金，市场竞争还会迫使房东改善房屋质量。因此，“泡沫”并非坏事，而是市场恢复健康的信号。

基础设施跟得上吗？

另外，市议会此次没有提及住房配套的交通等基础设施规划。鉴于之前Watercare地图事件依然让人心有余悸，有人担心，这种代价惨痛的闹剧可能重演。

例如，开发商买下地块还未开发，突然接到通知，由于某项基建能力不足，开发必须叫停。

而奥克兰的公共交通似乎也没有太多额外能力，承载大量新乘客。CRL里程数太短，仅不到4公里；铁路系统又不时停运，很难称得上靠谱；公交主线在高峰期已经满负荷运转。这些问题同样需要考虑。

制度改革触动现有利益

奥克兰住宅规划之争，核心是如何平衡城市增长和住房负担能力。政府和市议会倾向于通过大幅增加潜在开发容量，来满足未来需求，并抑制地价。这种策略在学界得到支持，同时，过往经验也在一定程度上印证了可行性。例如，奥克兰统一规划的经验表明，大规模上调容积率显著提高了住宅许可数量，缓解了租金和价格涨幅。

反对者的忧虑则主要集中在社区环境与开发速度。大规模供地可能压低土地价值，影响现有屋主和小型开发商利益。快速放宽开发也可能加深建筑行业的低迷。但如果过度担心“过剩”问题，结果可能是继续维持高房价和高租金。同时，允许更多开发容量并不等同于立即大规模开建，新盘供应仍由市场需求、资本及基础设施决定。

综上，奥克兰的全新规划方案将决定城市未来几十年的走向。做好了，随着人口增加，奥克兰或许能跻身全球一流大城市，没做好，结果可能相当惨淡。这其中最迫切的问题，就是如果市场过度放松，房价下行速度超出预期，会不会引发建筑业继续收缩，政府财政收入锐减，进而导致经济彻底瘫痪。

毕竟新西兰还没有在经济中找到房地产的替代产业，贸然跃进，可能会制造新的问题。