持房十年竟还亏？全澳最新报告拆穿“捂房必赚”神话，公寓卖家成重灾区！

后花园4月16日报道

传统观念认为，长期持有房产是稳赚不赔的保证，但最新数据表明事实并非总是如此。

在去年 12 月季度中，虽然只有极小比例的澳大利亚房主选择亏本售房，但这些亏损者的持有时间几乎与那些盈利者一样长。

Cotality 最新的《损益报告》（Pain and Gain Report）显示，在截至 12 月的三个月中，全澳 95.9% 的成交房产在名义价值上为卖家带来了红利。独立屋（Houses）表现最为出色，12 月季度 98.1% 的转售交易实现了盈利，而公寓（Units）的这一比例为 91.2%。平均而言，盈利者的持房时间为 9.2 年，而亏损者的持有时间也长达 8.2 年，两者相差无几。

在悉尼，亏本转售公寓的卖家平均持有期为 8.4 年，而盈利的公寓卖家平均持有期为 10 年。墨尔本的情况更为接近：亏损的公寓卖家平均持有 9.6 年，而盈利卖家则为 10 年。

从全国范围看，购房后两年内转售并盈利的中位回报为 15 万澳元；持有 2 至 4 年的盈利者平均净赚 21.5 万澳元。若等待 4 至 6 年，中位回报显著跃升至 32.5 万澳元。而那些持有 30 年及以上才售出的卖家，平均利润高达 89.85 万澳元。

Cotality 研究主管 Gerard Burg 表示，就年化利润而言，表现最好的转售者通常持有房产 4 年或以上。

“以新州南海岸的Kiama为例，成功的转售者平均持有 10 年，获利 73 万澳元。但如果你在基亚马仅持有 4 年就转售，你可能会面临亏损，因为当地的价值仍远低于疫情期间看到的峰值。”

虽然长期持有增加了获利平仓的几率，但 Burg 认为这并不总是足够。“例如，在悉尼西区的Parramatta，尽管平均持有期达 9 年，仍有近 24% 的房屋是亏本售出的。这是因为当地公寓供应量快速增长，严重挤压了整体价值。”

买家代理 Michelle May 表示，根据她的经验，最容易出现亏本转售的是高密度地区那些“一抓一大把”的普通公寓。“在任何时间点，市场上都会有另一间和你家一模一样的房子在售。如果对方比你更急于用钱，他们就会降价，这直接影响到你的售价。”

May 指出，全新的和期房项目同样存在风险，因为它们在初次购买后往往会贬值。“这就像买新车：你在为那种‘新车味’买单。一旦开出展厅，价值就掉了几千块。买没人住过的公寓也是这个道理。”

May 建议，为了实现真实的盈利，卖家应准备好至少等待 5 到 7 年。“你需要留出足够的时间来抵消购房成本（如印花税）以及人们常在计算中遗忘的售房成本（如中介佣金和营销费）。”

May 认为，确保资本增长最简单的方法是购买同类最佳的物业，而不是追求老旧待修房或廉价货。“如果你买的是 A 级房产，它的表现会高于该郊区的中位增长率。但如果你买了个次品，你的增值就会落后。你可能名义上赚了钱，但扣除各项成本后，实际上可能是亏损的。”

AMP 首席经济学家 Shane Oliver 表示，一般规律是，房产及其他资产升值的可能性随时间增加。“短期内，波动会导致价格起伏，很容易让人踏错节奏。这就是所有资产的本质。”

例如，包括墨尔本、堪培拉和霍巴特在内的许多房产市场，目前的价值仍低于 2022 年创下的峰值。“但如果你在 2008 年全球金融危机前夕的市场顶点买入，即便经历了之后的几次周期性下挫，你现在依然是赢家。”

Oliver 指出，普普通通的房产比独具特色的住房更容易出现价值停滞。但他同时提醒那些追求资产增值的人，不要买得太脱离常规。“如果一栋房子的受众面过于狭窄，那么潜在的买家群体就会变小。”