澳洲住房危机能学什么？德国长期租赁、爱尔兰政府建房、美国固定利率——全球模式对比揭示可负担性改革之路
后花园 5月7日 报道：
澳洲住房系统的演变：
Ray White集团经济学家Atom Go Tian表示，澳洲的战后住房系统为几代人提供了广泛的房屋所有权，但现在正在努力适应激增的移民、土地稀缺和非常不同的现实。虽然该国的整体所有权率保持相当稳定，但澳洲人拥有房产的方式已发生了巨大变化。购房者现在进入市场较晚，承担更大的抵押贷款，并在其工作生涯中更深地背负债务。
"澳洲的系统并未破裂，但问题是它的效果太好了，"Go Tian说。"这是因为30年前，这是一个相当线性的过程——你工作、你储蓄、你买房子。我们没有必要租房。事实上，问题是我们没有足够的人，我们需要移民。我们现在看到的问题只是在过去五年中因大量人口涌入而出现的。收入不再直接成比例，这就是事情崩裂的地方。我们必须重新设定这个工作努力能让你拥有房子的协议。"
澳洲住房系统如何变得无法负担：
澳洲住房模式并非偶然出现。Go Tian表示，它从英国理想中汲取灵感，这些理想将房屋所有权置于政策和文化的中心，并将房产转变为避难所和主要财富工具——一种在加拿大和新西兰复制的模式。
他表示，可负担的土地、便利的信贷和稳定的人口增长长期以来为在工作生涯中实现所有权创造了相当可实现的途径。但随着住房变得更加金融化，人口增长激增，土地在主要城市受到限制，价格飙升，澳洲人突然需要更大的贷款，更长的债务周期浮出水面。
"问题是这个蓝图作为财富创造者的效果太好了，"Go Tian说。"现在我们有两个参与者利益冲突——投资者或买家和租户。你无法帮助一方而不伤害另一方。"
澳洲可以学习的全球住房模式：
虽然住房安全是全球问题，没有单一模式完美解决平衡问题，但Go Tian表示，借用元素并将其改造以适应澳洲独特条件可以解决我们一些最大的住房问题。他指出了爱尔兰的"全民住房"计划、新西兰更宽松的规划规则、美国的30年固定抵押贷款，甚至日本的住房不一定是财富工具的观点。
德国住房系统：为什么长期租赁有效
在德国和大部分西欧，租赁不被视为所有权的等候室。德国的租赁率为55.4%，瑞士为61.1%，由更强的租户保护、更长的租约和专业管理的租赁库支持。
强大的租户保护、更长的租约和专业管理的租赁库意味着租户可以在原地停留多年，甚至几十年。"在某些国家，租约可以长达30年，在德国看到多年安排并不罕见，"Go Tian说。"但这对澳洲来说是一个非常不同的心态。"
德国已经有数十年的强大租户保护措施。Go Tian表示，首先，该国需要围绕租赁进行大的心态转变，其次，政策需要改变。"现在，我们的政策是短期导向的，偏向房东。所以我们需要允许更长的租约。"
爱尔兰的"全民住房"计划和社会住房扩张
爱尔兰的"全民住房"计划于2021年推出，专注于通过政府主导的建设、共享股权和经济适用房计划来促进供应。虽然供应仍然是一个问题，但Go Tian表示这是澳洲可以借鉴的最佳国家之一，关键教训是规模。
新西兰如何通过削减红带来建造更多房屋
Go Tian表示，新西兰和加拿大最接近澳洲，采用英国启发的系统，也导致高抵押贷款依赖、可忽略的社会住房和私人租赁部门。但近年来，他表示新西兰通过放松规划规则、取消最小土地规模和放松高度限制来应对供应，以实现更多中等密度住房。
"澳洲的一个大问题是你被允许建造什么，"Go Tian说。澳洲的教训是供应不仅仅是建造更多，而是允许在人们想要生活的地方建造更多。
30年固定利率抵押贷款如何塑造美国房屋所有权
在美国，Go Tian表示最好的住房系统要素是金融结构。OECD数据显示，该国的完全所有权率在十年内从21.5%上升到26%，而澳洲的则向下漂移。
Go Tian将其归因于美国的30年固定利率抵押贷款，这允许借款人为贷款的整个生命周期锁定还款，使他们免受利率波动的影响。利率上升对美国房主的影响不如澳洲房主，因为一旦有人获得30年房贷，他们会获得整个期限的该利率。
在澳洲，可变利率意味着借款人几乎立即感受到每次增加。虽然他警告这里的权衡是RBA牺牲了其对货币政策的权力，但Go Tian表示有一个值得探索的中间地带。"就像东欧房屋所有权分布一样，美国系统不能直接复制到澳洲，但可能有一个值得探索的中间地带，"他说。"澳洲不是纯可变利率。我们确实有固定产品，只是限制在一到五年。一个可能值得考虑的潜力是适度延长这些固定期限，而不需要GSE基础设施，如果贷方正确定价持续时间风险，理论上是可能的。"
日本：住房不是财富工具的地方
坐在谱系的另一端是日本，住房不被视为长期财富创造者，房产反而在大约30年内贬值至接近零，供应不断补充。东京每年发放的住房许可证比整个加州州都多，而租金数十年来一直保持平稳。
虽然Go Tian表示采用该模式会在澳洲引发危机，他补充说日本提供了一个有趣的思想实验，关于财富创造替代品以及住房是否应该承担国家财富建设负担的很多。
