限制中国买家10年后，澳洲终于尝到了苦果？刚刚，最新数据震惊楼市！

后花园2026年6月12日报道：

中国买家对澳大利亚房产的热情仍在，但与十年前相比，投资规模已大幅缩水。

最新数据显示，仅2026年前三个月，中国投资者就申请购买价值约2亿澳元的澳洲住宅。不过，这一数字与十年前的巅峰时期相比，几乎不值一提。

如果按照当前趋势发展，澳大利亚房地产市场今年从中国获得的投资额，将比2016年少约310亿澳元。

这一数据令行业震惊，也引起了房产专家的高度重视。

中国买家投资额暴跌

澳大利亚外国投资审查委员会（FIRB）最新数据显示，在当前财年内，中国投资者预计将购买约10亿澳元的澳洲住宅。

而在2015-2016财年，中国买家申请购买澳洲住宅的金额高达惊人的319.12亿澳元。

短短十年间，投资规模缩水超过300亿澳元。

房地产业内人士警告，如此巨额资金的流失，最终可能伤害澳大利亚购房者和租房者。

海外资金持续减少

数据显示，本财年至今，需要获得政府批准的海外投资者仅为澳洲住房市场带来37亿澳元资金，对应2326套住宅。

仅2026年前三个月，海外投资金额约为10亿澳元。

如果未来几个季度维持相同水平，2026财年总投资额预计约为47亿澳元。

相比之下，在外国投资最鼎盛的2015-2016财年，全球投资者向澳洲住宅市场投入了高达724亿澳元。

当时，住宅投资占澳大利亚全部外国投资总额的29%，是FIRB统计中的最大单一投资类别。

政策收紧成转折点

2015年12月1日，澳大利亚政府收紧外国投资法规，规定海外投资者只能购买新建住宅（New Homes），不能购买二手房。

这一政策至今仍在执行。

由于外国买家只能购买新房，因此理论上能够帮助增加澳洲住房供应。

尽管投资规模明显下降，中国仍然是澳大利亚房地产最大的海外买家来源国。

自2025年7月1日以来，中国投资者已申请购买638套澳洲住宅，总价值约8亿澳元。

按照近期趋势推算，本财年结束时，中国投资规模有望接近10亿澳元。

亚洲买家仍占主导

除了中国大陆之外，其他亚洲地区和国家依然是澳洲房地产的重要海外资金来源。

其中：

中国台湾买家申请购买285套住宅，总价值约4亿澳元；

越南买家申请购买237套住宅，总价值约2亿澳元；

印尼买家提交112项购房申请，总金额约1亿澳元；

中国香港买家申请购买127套住宅，总价值约1亿澳元；

印度买家则以177项申请、约1亿澳元投资额排名第六。

业内：海外资金减少反而推高房价和租金

澳大利亚房地产协会（Real Estate Institute ofAustralia）主席Jacob Caine表示，海外资金对于住房市场具有重要作用。

“很多人忽视了一点，外国投资实际上有助于支持住房供应，并在一定程度上缓解住房负担能力问题。”

他认为，虽然限制外国买家看似为本地居民创造了更公平的竞争环境，但实际上却可能损害住房可负担性目标。

“从理论上看，这是在保护本地买家；但从现实来看，它可能削弱住房供应，最终影响整个住房体系的公平性。”

维州曾是最大受益者

Jacob Caine特别提到了维多利亚州的案例。

在2016财年，维州吸引了约280亿澳元海外住房投资，占全国最大份额。

这些资金推动当地新房建设速度明显高于澳洲其他州。

“结果就是更多住房供应、更便宜的租金以及更具可负担性的住房市场。”

他说，维州的经验表明，外国资本在增加住房供应方面发挥了重要作用。

经济学家：本地投资者或重蹈覆辙

Ray White首席经济学家Nerida Conisbee则认为，外国投资过去十年的大幅下滑，可能预示着未来本地投资者也会面临类似情况。

她指出，近年来澳洲各州政府不断提高针对投资者的税负，同时联邦政府也持续收紧相关政策。

外国投资减少的主要原因包括：

各州针对海外买家的额外税费不断增加；

只能购买新房的限制；

中国加强资本外流管制；

澳大利亚进一步收紧外国购房政策。

2025年，澳洲政府再次延长了针对外国购房者的限制措施。

Conisbee表示：“政府其实已经努力阻止这类投资很长时间了。”

她指出，澳大利亚近年来提出“五年建造120万套住房”的目标，而最接近实现这一目标的时期，恰恰也是外国投资最活跃的时候。

“只要运用得当，外国资金确实能够有效推动住房建设。”

谁来为新房买单？

Conisbee认为，当前更值得关注的是本地投资者信心正在下降。

虽然近期联邦预算并未改变新房投资者的税务待遇，但投资者已经意识到未来出售房产时，可接盘的投资买家群体正在减少。

这正在削弱市场信心。

她说：“很多人并不理解资本对于住房建设的重要性。”

“现在政府又在打击本地投资者，那么未来还有谁来提供建设住房所需的资金？”

她预计，本地投资者未来未必会像外国投资者一样大规模撤离市场，但投资意愿下降几乎是确定的。

“肯定会减少，只是幅度有多大还很难判断。”

商业地产仍获大量海外资金

值得注意的是，虽然住宅投资明显降温，但海外资本对澳洲商业地产仍保持较高兴趣。

FIRB数据显示，仅2026年第一季度，海外投资者就在澳大利亚商业地产市场投入了86亿澳元，涉及266项投资计划。

这表明，尽管住宅市场吸引力下降，但澳洲商业地产依然是国际资本关注的重要目标。

多家银行突然改口：澳洲下一步将是降息

澳洲房市的走势，还与当前的利率政策密切相关。

最近，澳洲多家银行纷纷改口，称加息周期已经结束，而央行的下一步动作将是降息。

汇丰银行（HSBC）最新加入ANZ和澳大利亚国民银行（NAB）的阵营，预计澳洲联储今年已经完成全部三次加息，未来将维持较长时间不变，并在明年开始降息。

HSBC首席经济学家PaulBloxham表示：“经济增长已经放缓，而多项领先指标显示，未来经济活动可能进一步减弱。”

他指出，除了澳洲联储连续加息带来的冲击外，澳洲经济还受到中东冲突以及联邦预算案税改政策的双重影响。

“近期预算案中针对房地产投资税收政策的重大调整，也对经济造成了新的冲击。”

税改后楼市迅速降温

自5月12日联邦预算案宣布收紧负扣税（Negative Gearing）政策，并调整资本利得税（Capital GainsTax，CGT）优惠后，澳洲房地产市场明显降温。

数据显示：

全国拍卖成交率已跌破50%

悉尼房价连续数月下跌

墨尔本房价同样持续回落

尽管金融市场目前仍押注今年年底前存在约三分之二概率再加息一次，但这一预期近几周明显降温。

原因包括：

经济增长放缓

消费者信心跌至近50年来低点

房地产税改冲击市场

前澳联储副行长：房价面临明显压力

曾任澳洲联储副行长的Guy Debelle表示，澳洲房地产市场正面临两大压力：

一是更高的借贷成本；

二是负扣税和资本利得税改革。

目前，Debelle担任澳洲经济研究机构e61 Institute董事。

他指出：“相比2008年全球金融危机至2020年疫情期间的超低利率时代，如今更高的实际利率水平已成为房地产市场的重要阻力。”

Debelle认为，资本利得税改革将直接削弱投资房产的吸引力。

“资本利得税调整将改变房地产投资回报率。”

“部分测算显示，新政策可能让银行评估投资者最大借贷能力时下调约20%。”

投资者借贷能力缩水20%

Debelle认为，这种借贷能力下降所带来的影响，甚至远超去年银行监管机构推出的贷款限制措施。

2025年11月，澳大利亚审慎监管局（APRA）首次针对自住房和投资房贷款引入债务收入比（Debt-to-IncomeRatio）限制。

根据规定：银行发放的新贷款中，债务总额超过借款人年收入6倍的贷款占比不得超过20%。

如今税改叠加高利率，房地产投资者面临更严格的融资环境。

房价或下跌5%至10%

投行Morgan Stanley此前预测，全国房价未来可能较高点回落5%至10%。

尽管如此，绝大多数经济学家仍预计，澳洲联储将在下周二结束的议息会议上维持现金利率在4.35%不变。

ANZ改口：未来将降息

值得关注的是，ANZ最新调整了对利率走势的预测。

ANZ首席经济学家AdamBoyton表示：“随着经济放缓迹象越来越明显，而当前利率水平又具有明显抑制作用，未来利率调整方向更可能是降息。”

ANZ目前预计：

2027年下半年降息两次

澳大利亚国民银行（NAB）首席经济学家Sally Auld也表示：“下一步利率行动更有可能是下调，而不是上调，只是时间仍存在不确定性。”

NAB预计：

首次降息可能出现在2027年

第二季度而HSBC则认为：

最早可能于明年下半年开始降息

仍有机构坚持看涨利率

不过，并非所有机构都认同“加息结束论”。

西太平洋银行（Westpac）首席经济学家、前澳洲联储助理行长Luci Ellis仍预计未来还将加息两次。

她认为，通胀依然过于顽固。

“我们认为澳洲联储下周会维持利率不变，但通胀水平仍远高于央行目标区间。”

最新数据显示：

3月总体通胀率为4.2%

澳洲联储重点关注的核心通胀率为3.4%

而澳洲联储的目标区间中值仅为2.5%。

后花园有话说：目前，澳洲经济正面临一个复杂局面。一方面，经济增长放缓、消费疲弱、房地产市场降温，支持降息逻辑；另一方面，通胀依然高于目标水平，又让澳洲联储不敢轻易转向宽松政策。

对于房地产市场而言，未来几个月或将成为关键观察窗口。如果税改持续打击投资需求，而高利率又长期维持，那么澳洲房价和成交量都可能面临进一步压力。