3次加息刚落地，税改又来了！澳洲央行警告：楼市或迎“降温考验”！
后花园 澳洲5月19日报道：
澳洲央行助理行长Sarah Hunter周二在悉尼表示，加息和投资税改的组合，可能让住房市场进一步降温。澳洲央行会议纪要显示，现金利率上调至4.6%后，金融环境已趋于限制性，政策制定者希望借此观察中东冲突、家庭和企业反应。
澳洲楼市正在面对一组新的压力变量。来自货币政策的一端，是澳洲央行今年已连续三次加息；来自财政政策的一端，则是联邦预算对负扣税和资本利得税优惠作出重大调整。两股力量同时作用，意味着投资者、建筑商和购房者都需要重新计算账本。
Sarah Hunter在Bloomberg于悉尼举行的活动上表示，央行知道现金利率上升会抑制住房市场活动。她说，过去几次会议加息后，住房市场和建筑活动出现降温并不令人意外。但与此同时，税制变化也将陆续生效，这始终是一项风险。
澳洲央行5月5日会议纪要同日公布。纪要显示，货币政策委员会认为，将现金利率从4.35%上调至4.6%，应足以开始为经济降温。纪要写道，在这次决定之后，金融条件可能已经“在一定程度上具有限制性”。委员们因此认为，这一决定可以为董事会赢得观察空间，以评估中东冲突如何发展，以及澳洲家庭和企业如何应对。
财政部长Jim Chalmers上周公布的预算案，对房地产投资税制动刀。未来购买既有住宅的投资者将不能继续享受负扣税安排，50%的资本利得税折扣也将被取消，并改为通胀指数化机制，同时对实际收益设置30%的最低税率。
Chalmers在同一场Bloomberg活动上向投资者解释称，将税改适用于房地产以外的资产，例如股票，是为了避免在不同资产市场之间制造新的扭曲。他表示，相关税改的目标，是减少澳洲住房市场中的扭曲，让更多澳洲人能够进入自住房市场，更准确地补偿投资者受到的通胀影响，并鼓励资金流向中密度住房等更具生产性的投资领域。他也承认，这些改革“存在争议”。
税改对市场的影响，正在成为经济界关注的焦点。Chalmers周一公布的财政部分析显示，未来十年资本利得的平均税率将从19.3%升至21.4%，整体经济投资预计不会受到明显冲击。
不过，Hunter表示，澳洲央行已经预计未来两年住宅建设活动将放缓，其中一部分原因来自利率上升。央行最新预测显示，到今年12月，住宅投资增速将放缓至2%；到2027年，住宅投资将下降0.3%。
这与财政部在预算案中发布的预测形成对比。财政部预计，住宅投资在2025-26财年增长5%，2026-27财年增长4%，2027-28财年增长3.5%。换言之，财政部门对住房建设前景明显更乐观，而央行更关注加息和税改叠加后的实际降温效应。
财政部同时估计，税改将在未来几年使房价增速降低约2个百分点，租金每周增加约2澳元，约合每年100澳元。财政部还预计，税改会使住宅建设每年减少3.5万套，但政府住房供应措施将额外带来6.5万套住房，足以抵消这一影响。相关供应措施包括投入20亿澳元，用于地方污水、供水和道路等基础设施建设。此外，约7.5万名首次置业者将获得入市支持。
Hunter表示，央行仍在消化预算内容，并评估其对经济的影响。她说，央行将在未来几个月的下一轮预测中进一步说明相关判断。央行将观察税务待遇调整如何传导至住房市场，并进一步影响整体经济。
房地产数据机构Cotality的数据也显示，利率上升正推动全国楼市走向下行周期。4月澳洲房价增速放缓至0.3%，为一年来最低水平。悉尼和墨尔本房价已经在4月下跌，跌幅均为0.6%。
在通胀方面，Hunter的措辞同样谨慎。澳洲央行会议纪要承认，加息无法改变油价冲击在短期内推高通胀的路径。纪要指出，任何对最新数据如何改变前景的评估，都应承认货币政策无法改变近期通胀走势。
Hunter表示，通胀压力未来数月将从加油站继续向经济其他领域扩散，并继续打击澳洲人的生活水平。她说，对家庭来说，这是实际收入承压的艰难时期。冲击已经在经济中传导，未来数据将进一步显示其影响。
她还强调，澳洲经济面临的关键风险之一，是公众开始预期通胀会长期高于澳洲央行2%至3%的目标区间。一旦这种预期形成，员工可能要求更高工资，企业也可能进一步涨价，从而推动通胀继续上行。
Hunter警告，如果通胀预期失控，央行可能被迫进一步加息。她说，当通胀预期持续上升时，央行要将通胀拉回目标就会更加困难，因为央行既要压低预期，也要恢复供需平衡。这可能需要经济活动出现更大幅度放缓，类似上世纪90年代初的衰退。
澳洲曾在1990年1月将现金利率提高至17.5%的纪录高位，以应对上世纪80年代顽固高通胀。当时，澳洲通胀率在1990年3月季度达到8.7%的峰值。Hunter表示，如果通胀预期脱锚，汽油以外的价格上涨将更广泛地出现，这正是澳洲经济前景中的主要风险之一。
她补充称，燃油价格对通胀预期非常敏感。更高燃油价格可能强化并固化更高通胀预期，使通胀冲击延续。澳洲在冲突前就已经存在高通胀、产能约束和国内成本压力，这也让企业更容易提前调价。央行研究显示，在这样的起点下，成本传导会更快、更广，通胀预期上移的风险也更高。
