租房越来越难！澳洲租金5年飙涨40%，两大城市正逼近悉尼“天价”！

后花园 澳洲7月9日 报道：

尽管季度增长势头略有放缓，但从年度数据来看，全澳租金仍在加速上涨，澳洲租客们依然深陷激烈的市场压力之中。

Cotality发布的2026年第二季度租赁审查报告显示，6月季度的租金涨幅为1.6%，较3月份2.1%的涨幅有所缓和。然而，第二季度的租金年增长率却从第一季度的5.7%加速攀升至5.9%。

自2025年中期触及3.4%的周期性低点以来，这一年度指标一直在稳步走高，直接将全澳住宅租金中位数推高至每周705澳元。

持续上涨的累积效应令人咋舌：在过去五年里，全澳租金暴涨了40.6%，这意味着家庭平均每周要多掏204澳元来交房租。形成鲜明对比的是，在之前的五年期间（2016年6月至2021年6月），租金中位数仅上涨了55澳元，涨幅为12.2%。

Cotality澳大利亚研究部主管Gerard Burg指出，这种远超家庭收入增速的租金暴涨，正在引发严重的租房可负担性危机。

Burg说：“我们看到整个市场的可负担性发生了深刻的转变。今年3月，一个典型家庭需要拿出总收入的三分之一左右来支付租金，而在短短五年前，这个比例还只有27%左右。”

“虽然季度租金增长略有放缓，但根本的供应短缺意味着租客面临的条件依然极其严峻。我们正在接近一个临界点，即租房可负担性将成为制约租金进一步上涨的越来越大的阻力，尤其是在偏远地区，那里较低的收入中位数意味着家庭要将35%以上的收入用于交租。”

房源严重短缺，空置率低迷锁定市场紧张局势

推动租金持续上涨的首要因素，依然是全国范围内可租房源的严重匮乏。

6月季度，全澳住宅空置率停留在1.6%，与3月份持平，且依然低于1.8%的五年平均水平。截至6月底，租赁房源总量在历史标准下依然异常疲软，比五年平均水平低了16.7%。

其中，达尔文的市场最为紧张，房源数量比长期平均水平低26.1%；悉尼紧随其后，房源下降了24.1%；墨尔本的房源缺口也达到了18.4%。

目前，每个首府城市的空置率都低于2.0%。悉尼和布里斯班的空置率最高，但也仅为1.9%，而阿德莱德依然是全国最紧张的租赁市场，空置率低至可怜的1.0%。

Burg表示：“在空置率被压缩得如此之低的情况下，租客几乎没有任何讨价还价的筹码。”

首府城市租金差距缩小，独立屋涨幅反超公寓

悉尼依然是澳洲最昂贵的首府城市，6月份的租金中位数为每周841澳元。但珀斯（每周784澳元）和布里斯班（每周734澳元）的租金快速上涨，已大幅缩小了与悉尼的差距。令人意外的是，尽管达尔文的房价是大陆首府城市中最低的，但其租金中位数却高达每周725澳元，位列第四。

相反，墨尔本依然是最容易负担的大陆首府城市，每周租金为641澳元——比悉尼便宜了整整200澳元。霍巴特的整体首府城市租金最低，为每周632澳元。

6月季度还释放出一个市场动态转变的信号：独立屋租金的涨幅反超了公寓。

该季度独立屋租金中位数上涨了1.7%，而公寓仅上涨了1.2%。这标志着公寓板块的显著放缓，要知道在3月季度，公寓曾以2.5%的涨幅领先于独立屋。

政策调整与房价下跌背景下，租金收益率微升

近几个月来，由于租金持续上涨加上过去一个季度全国房价下跌，总租金收益率已开始逐步呈上升趋势。6月份，全澳住宅收益率升至3.7%，高于2025年底约3.5%的水平。尽管有所回升，但与疫情前的长期趋势相比，总收益率依然偏低。

Burg强调，尽管收益率在上升，但随着近期政策的转变，投资者的运营环境依然复杂。

Burg说：“考虑到今年联邦预算案中对投资者税收政策的调整，最引人注目的是从2027年7月1日起取消购买现有住房的负扣税，我们必须清醒地认识到，总收益率依然远低于资本成本。”

“展望未来，在房价增长恶化和租赁需求持续的双重驱动下，我们预计主要首府城市的总租金收益率在短期内将继续走高。然而，随着可负担性边界被拉伸至极限，未来几个季度租金的上涨步伐，将越来越取决于租客到底能切实负担得起多少钱。”