最新预测：悉尼房价明年恐暴跌$12.2万！高端市场或首当其冲！

后花园 澳洲6月25日 报道：

澳洲房地产市场正面临一场严峻的考验。根据Domain的最新预测，在连续加息、生活成本飙升以及政府税收改革的重重压力下，购房者信心备受打击。预计在2027财年，悉尼和墨尔本两大首府城市的房价将出现显著下跌，其中悉尼房价最高可能暴跌12.2万澳元，高端豪宅市场或将首当其冲。

澳洲房市的寒冬似乎正在逼近。据房产平台Domain预测，悉尼的高端豪宅市场预计将在这波下跌中首当其冲。与此同时，墨尔本房价可能下跌高达8.4万澳元，其房价中位数或自2021年以来首次跌破100万澳元大关。

在联邦政府上月预算案宣布税收改革前，悉尼和墨尔本的房价已出现温和下滑。但在过去数周，两地房价跌势明显加剧。过去四周内，悉尼和墨尔本的房价已分别下跌了1.1%和0.9%。

Domain首席经济学家Nicola Powell分析称，澳洲房市目前正处于一个较为复杂的阶段。连续三次加息严重削弱了买家的借贷能力，并彻底改变了市场动态，这种冲击在悉尼和墨尔本尤为显著。她指出，未来价格更亲民的刚需自住板块预计将展现出更强的韧性，而高价位的豪宅区域则将面临更显著的价格回调。

据悉，Domain的预测基于五种不同的模型情景。其中，悉尼房价跌幅预计在3%（约5.2万澳元）至7%（约12.2万澳元）之间，墨尔本的跌幅则在4%（约4.2万澳元）至8%（约8.4万澳元）之间。此外，堪培拉2027财年的房价预计将停滞不前，或出现最高4.3万澳元的跌幅。

与此同时，此前表现强劲的布里斯班、阿德莱德和珀斯等中型首府城市，房价增速预计将大幅放缓至3%至10%之间。对于这些中等规模的首府城市，Powell形象地形容道：“这些市场此前宛如在高速公路上疾驰狂飙，而现在则已经降速驶入了‘学校限速区’。”

不过她也补充称，由于高企的建筑成本居高不下，部分卖家可能会选择退市观望，这将对房价起到托底作用，从而避免出现崩盘式的暴跌。

西太银行（Westpac）的数据也印证了这一市场寒意。其“购房时机”指数在截至5月的三个月中下跌14.3%，直接触及“极度疲软”的低谷。该行预测，今年下半年的住房成交量将骤降20%。

Powell强调，房产本质上是一场“信心游戏”。在经济不确定性以及全球局势动荡的大背景下，如果人们对就业安全和未来财务状况感到焦虑，往往会选择按兵不动、暂停买卖。而在堪培拉、悉尼和墨尔本等供应增长较快的市场，买家不仅选择变多，入市态度也变得愈发谨小慎微。

在公寓和联排别墅市场，Domain预测布里斯班将超越悉尼，成为全澳公寓价格最贵的城市。这主要因为当地奥运会相关基建需求庞大，与民宅建设争夺有限的劳动力资源，导致布里斯班正面临严重的建筑工荒。值得注意的是，在悉尼、布里斯班和珀斯，公寓的价格增速预计将首次反超独立屋，这也打破了长期以来由独立屋主导市场增幅的固有格局。

本周三，随着全澳多地清盘率出现暴跌，住房部长Clare O'Neil承受了舆论质询。在接受澳洲广播公司的采访时，她承认当前市场放缓是由于工党政府对房产投资者的税改以及高利率共同造成的。不过她也坚称，这些新变化正在发挥作用，有助于让更多首次购房者在拍卖场上战胜投资者。

Powell预测，首次购房者仍将是活跃群体，因为他们会在价格较疲软时受益，但她警告称，他们仍应注意自己承担了多少债务。

“对首次购房者来说，最糟糕的情况是买了房，然后价格进一步下跌，接着他们突然陷入负资产。毕竟在置业初期，买家的抗风险能力往往是最脆弱的。”

目前，Domain在预测中假定澳联储不会再度加息，并预计在2027财年末迎来一次降息。然而，部分金融机构的经济学家则持相反观点，认为由于通胀顽固，今年年内仍有可能再加息一次。

与此同时，知名房地产研究机构SQM的预测更为激进。他们认为在今年公历年内，悉尼房价将下跌7%至9%，墨尔本则将下跌5%至7%。

SQM研究总监Louis Christopher指出，悉尼房价下跌的主要诱导因素是投资者信心的暴跌。

“悉尼经济对金融服务业的敞口极大，而在经济下行或放缓周期中，金融业往往首先遭遇裁员的重创。因此，SQM预测未来悉尼的城市经济将出现实质性放缓。”

此外，部分主流经济学家甚至预测，本轮房价的最大跌幅恐将高达10%，这或将创下澳洲40年来最大幅度的一次楼市回调。