事关利率！ANZ最新发声，房贷族哭晕一片！澳洲大批房主考虑卖房，真相太扎心……

后花园2025年12月2日报道：

自央行暂缓降息以来，各大商业银行纷纷修改了对利率路径的预测，而ANZ银行是最新的一家。

在最新的经济报告中，这家大型银行预测官方现金利率将在3.60%维持“较长一段时间”。

ANZ突然改口：利率要稳到2026

ANZ澳大利亚经济主管Adam Boyton表示，RBA的两大使命——价格稳定和充分就业——正朝着相反方向拉扯，这意味着央行将选择按兵不动。

Boyton在报告中写道：“考虑到近期的通胀压力，我们不再认为RBA会在2026年上半年进行最后一次降息。”

“随着经济增长保持在潜在水平附近，进一步宽松的理由也不够明确。”他说，RBA曾多次强调其利率决策将完全取决于数据。

在过去一个季度，央行一直维持利率不变，理由是希望看到通胀逐步回落至2%—3%的区间中点，同时指出失业率仍“有点紧”。

10月年度通胀从3.6%升至3.8%，剔除波动性项目的核心通胀率也升至3.3%。尽管通胀朝着错误的方向发展，ANZ仍预测生活成本的上升是暂时性的。

根据这家大型银行的说法，劳动力市场实际上更接近“平衡”，10月失业率已升至4.3%，高于年初。

但对于资金吃紧的房贷族来说有个好消息，ANZ认为利率不会上调，因为上季度通胀的意外飙升不太可能持续。

Boyton写道：“同时，今年失业率的上升以及需求领先指标释放的互相矛盾的信号，使我们很难看到2026年加息的理由。”

“因此我们预测RBA将长时间维持现金利率在3.60%——这个利率与中性水平相对接近，而劳动力市场在我们看来接近平衡，GDP增长也在潜在水平附近。”

HSBC的首席经济学家Paul Bloxham也预计央行将在2026年维持利率不变，然后在2027年开始加息。

他写道：“随着经济进入上升周期，经济运行已达到或略微超过其产能，失业率处于充分就业以下，核心通胀回到RBA目标区间上沿，房地产市场也在走强，我们很难找到进一步降息的理由。”

澳洲四分之一房主考虑卖房，“供不起”是主因

澳大利亚的住房成本已飙升至全国性的首要财务担忧，迫使越来越多的家庭重新评估自己的财务状况。Canstar最新发布的《消费者脉搏报告》揭示，全澳有四分之一（26%）的房主正考虑在未来两年内出售他们的房产，这预示着2026年的房地产市场挂牌量可能显著增加，并更多地受到生活成本压力的影响。

在考虑出售房产的业主中，最主要的动机是“大房换小房”（39%）和“小屋换大屋”（27%）。然而，一个令人警醒的数字是，有19%的业主表示，他们考虑卖房是因为“无法负担更高的贷款还款”。这一比例相较于前一年上涨了16%，凸显了利率环境变化对家庭预算的持续挤压。

Canstar的研究主管Sally Tindall指出，尽管考虑卖房不一定会转化为实际行动，但这个信号本身就极具说服力。“即使今年我们已经经历了三次降息，但一些家庭仍在考虑出售房产，因为他们无法持续攀登‘珠穆朗玛峰’。”

数据显示，这种财务压力在不同州和不同代际之间表现得尤为突出。昆士兰州的压力最为严峻，有32%的业主在考虑出售房产，紧随其后的是维多利亚州（27%）、西澳大利亚州（26%）和新南威尔士州（25%）。

对于千禧一代而言，一笔在2022年5月加息周期开始前申请的60万澳元、30年期的住房贷款，其月供已攀升至约3734澳元，增幅高达50%。与此同时，Z世代的租房者也面临着无情的压力，2025年有一半的人经历了租金上涨，平均每周租金增加了62澳元。

“拥有一个栖身之所是生活中最基本的需求之一，因此对很多人来说，这已成为当今最大的担忧，” Tindall表示。“如今的抵押贷款利率远高于三年前，对于那些没有进行再融资或重新协商贷款的人来说，这意味着他们最大的一笔月度开支增加了50%。”

尽管一些人寄望于澳洲联储的进一步降息，但Tindall警告称，如果没有更多的住房供应，这可能会适得其反。因为降息会增强人们的借贷能力，从而推高需求，加剧当前房价飙升背后的主要矛盾——供需失衡。

拥有房产的真实成本也成为了社交媒体上的热议话题。26岁的Evy Kassiotes最近在社交媒体上抱怨称，拥有房屋并未达到她的财务预期，她将其形容为一场“骗局”。在收到银行的贷款进度信后，她震惊地发现，在近两年的时间里，她的贷款本金仅减少了3000澳元。

对此，Finder的房贷专家Richard Whitten表示，数据显示，房屋在整个贷款期内的持有成本几乎是其标价的两倍，在某些情况下甚至更高。他指出：“新买家几乎肯定会低估房屋的长期持有成本，因为利息、房屋保险、物业费、维修和升级等费用清单是无穷无尽的。”

不仅房贷持有成本高不可攀，房价也在不断刷新纪录。当前，全澳还能买到平均房价低于50万澳元的城区，如今只剩501个——比一年前的658个大幅减少，更比2020年的1753个骤降。

要知道，全国共有6689个独立屋城区。

这一令人沮丧的数据来自REA最新的11月《MarketTrends》报告，显示曾经被视为“合理且可负担”的房贷，如今正变得越来越遥不可及。

与此同时，最新的PropTrack房价指数显示，11月全国房价再次刷新纪录，上涨0.5%，比去年同期高出8.7%。

澳洲低于$50万城区公布

REA Group的高级经济学家Eleanor Creagh表示，即便上个月涨势略有放缓，房价依然以稳健速度上涨。

她说：“我们看到房价继续快速攀升，而11月部分上市量大增的市场，月度涨幅稍有回落。”

“今年连续的降息提升了借贷能力，也带动市场情绪回暖，为房地产市场带来新的动力。

“持续的人口增长、投资者及换房族活动增加，以及扩大的First Home Guarantee Scheme，都是需求增强的关键因素。”

11月，墨尔本和悉尼的房价涨幅较前几个月略微放慢，分别上涨0.2%和0.4%。此前，墨尔本10月新房源上市量环比激增29.5%，悉尼则上升20.1%。

阿德莱德11月成为全国房价环比涨幅最强的城市，上涨0.9%。排在第二的是珀斯，当月中位价上涨0.89%。

布里斯班（0.64%）、堪培拉（0.56%）、达尔文（0.25%）和霍巴特（0.16%）也录得上涨。

除北领地区域（-0.1%）外，所有区域市场11月也都上涨。

上个月，澳大利亚区域市场整体表现甚至好于各大首府城市，涨幅分别为0.6%和0.48%。

《MarketTrends》报告显示，新州目前只有109个独立屋城区的中位价仍在50万澳元或以下，最便宜的房子位于Far West和Orana区域。

在新州，最便宜的买房地点是Brewarrina，平均房价仅10.4万澳元。南澳目前仅剩65个房价低于50万澳元的城区，从内陆小镇Andamooka（6.5万澳元）到Barossa-Yorke-MidNorth区域的HamleyBridge（50万澳元）都有分布。

维州共有95个独立屋城区低于50万澳元，但大墨尔本区域一个都没有。

维州最便宜的买房地点是西北部的Jeparit，平均房价15.8万澳元。北领地有20个城区中位价低于50万澳元，最便宜的是Dundee（25万澳元）。

达尔文周边也有多个城区，如Lee Point、Berrimah、BerrySprings、Moulden、AcaciaHills、Gray、Virginia和Woodroffe。

但如果你想找当前挂牌低于50万澳元的房子，那就真得看缘分了。

昆州共有118个城区的独立屋中位价在50万澳元及以下，从Dirranbandi的6.75万澳元到Goondiwindi、SunValley、InnisfailEstate、Oakey、Cullinane和Maryborough的50万澳元不等。

布里斯班只有3个城区符合条件，而且全部在离岸岛屿：RussellIsland（44.5万澳元）、LambIsland（45.75万澳元）和MacleayIsland（49.5万澳元）。

塔州有39个低于50万澳元的城区，但与其他州不同，霍巴特地区仍有选择，包括Gagebrook（38.025万澳元）、HerdsmansCove（38.5万澳元）、Bridgewater（42.5万澳元）、RisdonVale（47万澳元）、NewNorfolk（47万澳元）、PrimoroseSands（48.05万澳元）和Chigwell（50万澳元）。

与此同时，西澳低于50万澳元的城区缩至仅54个，从OutbackSouth区域的Norseman（10.5万澳元）到Bunbury的Harvey和WheatBelt的Toodyay（均为50万澳元）。

其中，Norseman在过去12个月中位价暴涨121%，涨幅居全国之首。

过去一年里，有7个中位价在50万澳元及以下的城区房价涨幅超过50%，包括Norseman、Millchester（昆州）、Wilmington（南澳）、Springsure（昆州）、Merredin（西澳）、Tarpeena（南澳）和Riverton（南澳）。

仅过去三个月，新州北海岸的SouthKempsey涨幅就高达91.1%，达到44万澳元。

此前，PropTrack年度《Housing Affordability》报告显示，尽管今年有所改善，但住房可负担性仍接近历史最差水平，专家预计在2026年将进一步恶化。

澳洲房地产买方代理协会(REBAA)主席Melinda Jennison表示，购房者尤其是首次购房者承受着巨大压力。

她说：“对很多首次购房者来说，尤其是在像布里斯班、珀斯和达尔文这样房价在过去一年大涨、租金仍然居高不下的城市，最大难题依然是存首付款，同时还要应对每天的生活开销。”

“像First Home Buyers Guarantee这样的计划确实帮助部分买家降低首付门槛，让符合资格的人只需攒5%即可入市。”但Jennison表示，真正的挑战在于满足贷款偿付能力的审核标准。

她说：“即使买家获得支持迈进门槛，更严格的贷款审核依旧让许多人卡在门外，尤其是没有家庭支援或收入不稳定的人。”

“所以，即便月供看起来似乎稍微可控了，购房对很多人而言仍感觉遥不可及。”

Canstar第九届《Consumer Pulse Report》同样显示，住房成本将成为澳洲人2026年最担忧的财务问题。

这份基于2000多名澳大利亚人意见的报告指出，住房成本已连续四年成为国人最关注的财务压力，如今更是五年前的两倍以上。

后花园有话说：当前澳洲房市正处在“高利率压顶、房价再创新高、持有成本飙升”的三重挤压下，买卖双方的情绪都在加速分化。利率长期维持3.60%意味着资金压力短期难以缓解，而供不应求的结构性矛盾又推高了房价和租金。在这种局面下，2026年或将迎来一波被迫挂牌潮，市场活跃度会提升，但真正的可负担性改善仍需更大的政策供给与更长时间的调整。