澳洲房价大跌风险曝光：近10万屋主陷入“负资产危机”？真相来了......
后花园2026年8月6日报道：
澳大利亚目前陷入负资产（negative equity）的房主比例不到1%。与此同时，低首付购房的首套房买家，往往选择的是受房市下跌影响较小的区域。
根据Domain的数据，今年第二季度，墨尔本和悉尼房价均下跌超过3%。这一情况引发了一些知名房地产中介和市场人士的担忧，他们开始关注近期首套房买家的贷款价值比（LVR），以及他们陷入负资产的风险。
所谓“负资产”，是指房产当前价值低于购房贷款余额。这种情况可能导致房主在申请转贷时遇到困难，因为新的贷款机构可能会因风险增加而不愿接手。
不过，澳大利亚央行5月份数据显示，目前陷入负资产的房产比例仍处于历史低位，不到1%。
PRD首席经济学家Dr Diaswati Mardiasmo表示，这意味着即使借款人在压力状态下被迫出售房产，仍有99%的贷款人能够覆盖贷款余额。
Westpac高级经济学家Matthew Hassan也表示：“我认为这并不是一个重大风险。”
即使部分房主已经陷入负资产，其实际影响在很多情况下也只是理论上的。
KPMG规划与基础设施经济学负责人Terry Rawnsley表示：“如果房价下跌，而你陷入负资产，但你并不打算卖房，那其实没有问题。”
他指出，与商业贷款不同，如果商业物业价值跌入负资产，借款人可能需要重新融资或出售资产；但对于普通住宅贷款而言，房主并没有类似要求。
“只要借款人继续偿还贷款，银行完全可以接受这种情况。”
那么，哪些人真正面临风险？什么时候购房者需要提高警惕？
首套房买家风险最高，但多数人仍较安全
2025-26财年，近9.6万名首套房买家通过5%首付购房计划（5% Deposit Scheme）进入市场。
Loan Market Rowville负责人Kris Faife表示：“大多数人借款比例达到了房产价值的95%。”
这意味着，如果房价下跌超过5%，近期购房者就可能陷入负资产。
Rawnsley、Mardiasmo和Hassan三位专家均认为，采用低首付贷款的首套房买家是风险最高的群体。
不过，三位经济学家也指出，大多数首套房买家购买的是房价跌幅有限的区域，甚至部分地区仍然出现上涨。
根据Domain数据，截至6月底，墨尔本房价最低的Melton地区，独立屋中位价过去一年上涨了15.8%。
Hassan表示：“目前出现明显价格调整的，主要是悉尼和墨尔本市场中的高端区域，而这些地方通常并不是首套房买家最活跃的市场。”
Mardiasmo表示，负资产很可能只是一个短期问题，随着贷款偿还以及未来5年或10年的房价增长，这一问题会逐渐缓解。
Rawnsley表示：“首套房买家通常不会在18个月或24个月内转手卖房，这与投资者或专业翻修人士不同。”
被迫卖房，才是负资产真正的风险
婚姻破裂、失业、受伤、残疾或死亡等情况，都可能迫使房主出售房产。
在这些情况下，负资产才可能真正造成严重影响，因为房主无法等待市场恢复，也无法选择更好的出售时机，最终可能出现“卖掉房子后仍欠银行钱”的情况。
Mardiasmo表示：“很多时候，银行都会与你协商解决方案。”
她指出，强制出售是“最后手段”，因为这会让购房者和银行都陷入困难。
她表示，银行通常会尝试降低还款压力，或者帮助房主维持持有状态，等待未来出售房产时能够偿还贷款。
Rawnsley也表示：“任何遇到财务困难的人，第一通电话应该打给自己的银行。”
“银行希望你继续偿还房贷，也希望帮助你度过短期困难。”
负资产会导致“房贷牢笼”吗？
Kris Faife表示，陷入负资产的房主通常很难从其他银行获得再融资。
“这对银行来说风险太高，这就是我们所说的‘房贷牢笼’（mortgage prison）。”
他说，银行知道负资产客户很难通过转贷获得更优惠利率，也很难更换贷款机构。
不过，Mardiasmo对此并不完全认同。
“‘房贷牢笼’这个说法听起来非常悲观。”
“对于大多数人来说，签订房贷时，本身就是签订25年或30年的长期贷款。”
她表示，虽然借款人通常会在还清贷款前更换银行或出售房产，但每份房贷合同本身都是按照完整贷款期限设计的。
“银行不会在看到负资产出现的第一时间，就开始惩罚房主。”
Rawnsley表示，保护自己的住房已经成为“澳大利亚人的基因”。
“无论是兼职赚第二份收入，还是过着每天吃烤豆吐司的简单生活，澳大利亚人都会想尽办法保住房子。”
银行是否面临系统性风险？
Hassan表示，美国次贷危机期间，大量借款人违约的经历，一直影响着澳大利亚对于负资产风险的讨论。
“当时投资者会直接把钥匙交给银行。”
但他指出，这种情况不会轻易在澳大利亚发生，因为即使借款人失去房产，他们仍然需要承担剩余债务。
Hassan认为，即使澳大利亚负资产比例有所上升，也不会对银行体系造成系统性风险。
他以珀斯为例说明这一点。
“在最近这一轮房市繁荣之前，珀斯经历了长达15年的低迷时期——直到2021年，房价增长持续疲弱，甚至出现负增长。”
“但这并没有引发大规模贷款违约。”
而在随后的五年里，珀斯房屋中位价几乎翻了一倍。
Hassan表示：“在澳大利亚房地产市场中，负资产并不意味着世界末日。”
