悉尼房东翻身机会来了？这些小众社区几乎“租金养房”

后花园2月25日报道

因悉尼持有出租房成本过高而却步的潜在房产投资者，如今迎来了一线希望。

最新数据显示，在一些平时不太受关注的郊区，如今已经可以买到几乎可以“自我供养”的房产。

在这些区域，当前市场租金几乎等同于按现价计算的贷款还款额，这意味着持有成本远低于城市其他地区。

这项对PropTrack租金回报率数据的分析显示，大悉尼整体仍然是对房东来说最艰难的主要市场之一，因为租金回报率处于极低水平。

目前悉尼独立屋的典型年回报率仅为2.57%，在全国主要城市中属于最低水平之一。

数据显示，如果投资者以悉尼当前162万澳元的房价中位数购买一套房屋，并按每周800澳元的中位租金出租，每年至少需要承担6万澳元的持有成本。

而这还未包括物业管理费和维修费等额外支出。

这笔超过6万澳元的成本假设投资者支付10%首付，并按目前贷款机构提供的平均利率5.75%借款。

公寓的平均租金回报率较高，为4.45%，但在悉尼，一套普通公寓每年至少也需承担1.6万澳元的持有成本。

对PropTrack数据的分析显示，市内部分关键区域为在这座对房东日益不友好的城市中难以算清账目的投资者提供了“减压阀”。

有十几个郊区的房产典型年持有成本（不包括物业管理费、市政费和保险）平均低于2000澳元，也就是每周不到38澳元。

这些区域包括大Parramatta地区的Granville、Harris Park、Guildford、Merrylands和Merrylands West。

此外，内南区的Haymarket、Mascot和Chippendale也属于这一类别。

Liverpool及附近的Warwick Farm也提供高于平均水平的租金回报率，在当前租金和价格水平下，典型年持有成本约为2300澳元，相当于每周约44澳元。

在西区Pendle Hill，一套出租公寓的平均年持有成本仅为1000澳元，约合每周19澳元。

澳大利亚房地产买家代理协会主席Melinda Jennison表示，租金回报率较高的房产通常是较新的住宅。

“新房通常有更大的面积、更多卧室、更多浴室和更多车库，因此租金回报率往往更高，”她说。

Jennison提醒投资者应全面考虑持有资产的所有成本，而不仅仅是总回报率。

“公寓的毛回报率通常更高，在比较各大城市的毛租金收益率时，这种情况很常见，”她说。

“但有时由于持有公寓所需承担的额外成本，比如业主委员会费用，净回报未必比独立屋高。”

住宅买家代理公司Cohen Handler首席执行官Simon Cohen表示，最佳租金回报房产取决于“房子本身以及所处位置”。

“关键在于房产状况、需要多少维修、土地税是多少、物业管理费是多少以及地段，”他说。

“我认为并不是公寓或独立屋的问题，而是找到合适的机会，才能获得最佳交易。”

Cohen表示，今年在投资时必须考虑最近以及可能出现的加息。

“我们已经看到一次加息，今年可能还会再加一次，因此在评估租金收益时必须考虑这一点，”他说。

“很多人只是从宏观层面看收益率，但你更应关注每月最终的净收益，要把管理费和所有购置及运营投资物业的费用都算进去。”

InvestorKit首席执行官Arjun Paliwal表示，租金与还款额的比较从来不是完整的财务图景。

“很多费用会在之后‘反噬’投资者，比如业主委员会费和物业管理费。”

“许多投资者为了追逐这些收益率选择购买公寓，但却没有意识到，在悉尼买公寓所需的预算，在其他市场足以购买一套独立屋。”