澳洲房贷政策或将大改，官方释放重大信号！楼市拐点已来，大批屋主正扎堆卖房……
后花园2025年4月21日报道：在澳洲联邦大选正式拉开帷幕之际，住房政策再次成为了工党与联盟党竞选承诺的核心内容。
回顾两大的竞选承诺，其中工党提出建造10万套新房，并将政府担保的“5%首付购房计划”扩展至所有首次购房者。
联盟党则提出，符合条件的首次购房者在购买新房时，65万澳元以内的房贷利息可在未来五年内抵税。
而在一系列的政策热潮中，有一项相对低调但意义重大的承诺也引起了关注——联盟党提出下调“贷款偿还能力评估缓冲率”（即房贷服务能力缓冲率），以帮助无法依赖“父母银行”的年轻买家，更容易获得贷款。
一旦下调，哪些地区的购房者将受益？
据房地产服务机构Oliver Hume的独家分析，仅将缓冲率下调1个百分点，就能使全国新增58个“可负担”购房区域；如果缓冲率降至仅1%，南澳、昆州、新州和维州可负担区域将新增多达196个。
Oliver Hume的首席经济学家MattBell表示，这项政策是“明智的住房政策”。
他说：“住房可负担性问题已积压20年，虽然从根本上解决还需要靠新增住房供给，但在这之前，能动的政策杠杆都应该尽量用上。”
他指出，现行3%的缓冲率正在“惩罚”中低收入家庭，尤其是首次购房者。
各州具体情况如何？
新南威尔士州
对于悉尼的购房者而言，联盟党的政策效果十分有限，甚至有潜在风险。
Oliver Hume的研究发现，即使将缓冲率从3%降到2%，也仅新增8个可负担区域，其中一个是Menangle Park。
即使缓冲率降到最低1%，所带来的贷款能力提升也仅为2万至4万澳元，对年收入约10.3万澳元的购房者而言只是“杯水车薪”。
Canstar的数据总监SallyTindall警告说：“减少缓冲率的风险不容忽视，尤其是在利率反复无常的背景下，我们不能让购房者背上几十年都难以偿还的高额债务。”
昆士兰州
在大布里斯班地区，下调缓冲率可能新增多达75个可负担城区。
降0.5个百分点：新增14个可负担区域
降至2%：新增26个可负担区域
降至1%：新增75个可负担区域
例如，在Eatons Hill和PineMountain，购房者或可多借到3.5万澳元；而在Greenbank、Mango Hill等地，则多借约2.7万澳元。
悉尼大学副教授Stella Huangfu指出，缓冲率的调整仅是暂时性的缓解。
她说：“短期内虽能提升购房力，但也会推高市场需求，最终价格上涨将抵消这部分优势。”
南澳
阿德莱德的购房者可能因这项政策调整新增50个可负担区域。
降0.5%：新增5个
降至2%：新增14个
降至1%：新增50个
缓冲率降至2%后，购房者在EvanstonPark、Willaston、Blakeview等多个区域，或可增加超过4.1万澳元的贷款额度；在Birdwood甚至可多借近4.4万澳元。
维多利亚州
墨尔本房价高企，对于当地的典型家庭而言，目前有407个城区的房价无法负担。
对于年收入10万澳元的家庭而言，现在仅能在16个城区购房，而且还是市场底部25%的房源。
缓冲率降至2.5%（2021年标准）：可增加9个可负担区域
缓冲率降至2%（2014年设定标准）：增加至37个区域，其中包括Frankston、Doveton等地贷款，能力则提升至近4万澳元，以帮助他们重回部分被挤出市场的区域。
尽管缓冲率调整并非解决住房危机的“银弹”，但对成千上万靠自力更生攒首付的购房者来说，无疑提供了实质性的支持。未来如何在保障金融稳定与推动住房可负担性之间取得平衡，仍将是政策制定者的一大考验。
无论大选结果如何，考虑到两大政党都提出了首次置业者利好政策，预计会大幅提升市场信心。
与此同时，2月的降息已然促使房市转向，而屋主也在迅速行动，把握这一利好时机挂牌出售房产。
澳洲房市风向逆转！更多屋主扎堆卖房
最新数据显示，3月全国新挂牌房源数量同比大幅增长，几乎覆盖所有首府城市。
根据最新的REA Group Listings Report，今年3月，澳洲多数首府城市的新上市房源数量同比出现显著增长：
·阿德莱德上涨 27.3%
·悉尼上涨 17.7%
·珀斯上涨 17.3%
·堪培拉上涨 16.5%
·墨尔本上涨 13.5%
整体来看，全国新挂牌房源同比上涨6.1%，主要受到澳洲央行2月降息的影响，后续更多降息预期也进一步提振了市场信心。
3月全国各地的新上市房源数据
REA Group的经济事务执行经理AngusMoore表示：“2025年以来，悉尼和墨尔本的市场表现都非常强劲，房价上涨和房贷利率下降促使更多房东有信心将房源挂牌上市。”
不过，布里斯班是个例外，该市上市房源量同比下跌5.5%，很可能受到近期热带气旋的影响。而在偏远地区，新挂牌房源则同比下降4.6%。
需要注意的是，去年复活节假期在3月，而今年在4月，这种节日时差也对同比数据有一定干扰。
降息提振买家信心，市场选择更多了
3月是澳洲央行自2020年年底以来首次降息后的完整月份。2月份，官方现金利率下调25个基点至4.1%，原因是通胀率已经回落至2%-3%的目标区间。
市场普遍预测，年内还有多轮降息空间，这不仅会提振房价，也会推动更多房源上市。
Moore指出：“降息通常有助于增强信心，尤其是在当前的经济环境下。利率下降本身就会改善房地产市场的整体条件。”
悉尼内西区资深房产经纪人Dib Chidiac表示，2月的降息确实提升了买卖双方的积极性。
他说：“大家都知道利率会降不会升，买家更愿意出手，卖家也更有信心挂牌，认为会卖个好价。”
不过，进入4月后，由于连续的公共假期和即将于5月举行的联邦大选，部分房东选择暂缓上市，导致过去两周的挂牌量略有回落。
他说：“预计从5月3日以后，市场供应会逐步回升，若利率继续下调，市场活跃度也会随之提升。”
买家选择空间大幅提升
整体来看，买家现在在多数城市拥有比去年更多的选择。全国总挂牌量同比上涨4%，首府城市则上涨6.8%。
其中涨幅最大的城市包括：
·堪培拉 +17.3%
·悉尼 +13.4%
·珀斯 +13.3%
·阿德莱德 +11.3%
墨尔本与霍巴特分别微增3%和1.8%，布里斯班保持持平；达尔文则出现28.1%的大幅下降。
与此同时，Westpac银行的最新研究也显示，购房者信心在3月明显回升，“购房时机指数”升至自2021年9月以来的新高。
不过，本月初由于全球贸易摩擦升级和股市波动，这一积极情绪又略有回落。
降息预期下房价看涨，复苏势头渐强
经济学家普遍预测，澳洲央行将在5月的议息会议上再次降息。Westpac银行的宏观预测负责人Matthew Hassan表示，全球经济疲软叠加国内通胀持续下降，将促使澳洲央行继续降息。
Westpac预计5月将再次降息25个基点。目前，四大银行一致认为5月会降息，NAB甚至预判可能会降息50个基点，以应对美方加征关税带来的双重经济压力。
澳洲央行将在5月会议前收到最新的季度通胀数据，这也将成为政策制定的关键依据。会议纪要中提到——“5月是一个非常合适的时点，届时我们将拥有更全面的数据，包括通胀、工资、就业市场和经济活动趋势。”
NAB银行预计，除了5月外，今年7月、8月和11月还将有三次降息，明年2月再降一次。而ANZ银行和CBA银行则分别预测5月、7月、8月（ANZ）；以及5月、8月、11月（CBA）将降息三次。
根据PropTrack的最新数据显示，3月全国房价环比上涨0.3%，延续了2月的涨势，逆转了2024年年底的短暂回调。
3月澳洲各地的房价变化
悉尼和堪培拉的涨幅最为显著（均上涨0.5%）。从不同房型来看，墨尔本的单元房价格上涨了1%，堪培拉的独立屋价格上涨了0.7%。
REA Group的资深经济学家EleanorCreagh指出，降息带来的购买力提升，叠加强劲的人口增长和住房供应不足，将继续推动房价上涨，但高房价压力将限制涨幅。
她表示：“我们预计房价未来几个月会继续上升，但相比前两年，增速会更加温和。”
后花园有话说：如今，澳洲房地产市场正在悄悄转向，这可以从近期的交易活动中看出。而市场接下来会发生什么，5月将成为关键点。一旦降息落地，将很可能推动房价进一步上涨；带动更多买家入场；并在供应紧张的城市掀起下半年更强烈的竞争局面。
当然，外部变量也不容忽视。目前联邦大选的日期已经官宣，而全球经济不确定性仍在发酵，贸易政策、关税谈判等因素都可能对市场产生扰动。
（责编：Gloria）
