利率低了，房子却更难买？从全球前六到第二梯队，新西兰收入下滑拖垮买房梦

后花园9月4日报道

在老一辈新西兰人的印象中，上世纪80年代的是绝对的“高利率时代”。央行统计显示，1987年6月主要银行房贷平均利率达 20.5%，部分二次抵押贷款更接近 23%。对照近年最高 7% 左右的贷款利率，似乎如今借贷负担较轻，但人们还是在抱怨买房难。

实际上，单看利率并不能揭示房屋可负担性的全貌。1980年代的高利率伴随着更快的工资增长和普遍高通胀，债务实际价值很快被稀释。而近几年，尽管看似名义利率不高，收入增长却长期乏力，房价上涨速度远超工资，使得许多人仍感“买不起房”。

可以说，收入增长放缓是住房负担恶化的关键因素之一。

名义利率与实际压力：80年代高息为何能承受？

1980年代，新西兰借款人面临着极高的名义利率。然而，当时物价涨势迅猛，工资和物价联动。数据显示，1984年至1989年之间，新西兰人的平均周薪从 285 跳升至 529纽币，名义上几乎翻倍。换言之，虽然利息高，但工资增长更快。

高通胀之所以能减轻债务负担，首先体现在实际利率上。实际利率=名义利率-通货膨胀率。80年代通胀率常年高于10%，某些年份甚至超过15%。因此，当房贷利率达20%时，实际利率仅约5%，甚至为负。

因此，如果购房者1974年上车，利率翻倍到15%以上后，其还款占收入比不但没有增加，反而随着工资上涨而下降。到1989年，仅占收入 7.7%，到1998年还清贷款时降至 4.6%。即便在利率峰值期购房的1987年买家，还款占收入比也从48%降至1989年的32%。

高通胀同时拉高工资，加上当时房价更可负担，贷款金额不高，使得高息并未造成持续的债务压力。

此外，新西兰在20世纪中期曾是全球最富裕的国家之一。1965年，新西兰的人均收入位列世界第六。1950年，新西兰人均GDP比OECD平均水平高出约25%。凭借对英国等市场的出口特权以及资本输入，八九十年代的新西兰仍然属于高收入经济体。高收入、高通胀的环境意味着即使名义利率高，人们的偿债能力并没有被拖垮。

房价飙升：从“轻松负担”到“八倍收入”

1990年代初，随着新西兰改革措施落地，央行确立通胀目标制，通胀率迅速回落，房贷利率随之下降。此后几年，利率徘徊在个位数水平，如1998年亚洲金融危机期间浮动房贷利率约 11.2%；2008年全球金融危机前夕再度攀升到 10.72%，然后在经济衰退中迅速降至5%左右。进入2010年代，全球低利率环境推动房贷利率跌至4%-5%。

低利率本该减轻人们的压力，但结果却是推高房价，令房价增长远远快于收入增长。

房价收入比是衡量住房可负担性的核心指标，它反映中位房价是中位家庭年收入的多少倍。1980年代早期，新西兰房价收入比大多在2-3倍之间，1990年代初仍接近可负担水平。进入2000年代，房价收入比快速上升：2005年为5倍，2020年6.6，2021年暴涨至7.8，2022年更高达8.7，在奥克兰甚至超过了10。即使2023年后房价有所回调，房价收入比仍在7.0左右。与此同时，房贷月供占家庭收入的比重从2005年的36.1%上升到2024年的49.1%，逼近半数。

房价高企与收入停滞之间的矛盾尤为明显。虽然名义利率从20%跌至6%，但房价暴涨意味着贷款本金大幅增加。2021年购房者虽然利率接近地板价，但偿还的贷款规模巨大，还款收入比接近历史高峰。因此，在利率提升后，人们感到非常吃力或许并不只是因为利率，而是收入增速远远落后于房价增速。

收入排名下滑：从世界前六到落入第二梯队

新西兰收入在全球排名逐渐下滑。20世纪中叶，新西兰以其畜牧业出口和与英国的特殊贸易关系跻身全球富裕国家行列。然而，从70年代起，多次国际油价危机、出口市场多元化困难以及内部经济结构问题导致人均收入排名急剧下滑。到1980年，新西兰已经降至全球第19位。

根据央行首席经济学家 Paul Conway 指出，1950年代新西兰的人均GDP约为OECD平均水平的125%，如今却降至接近90%。2000年代以来，新西兰人均GDP相对于OECD平均水平从95%降至不足90%，即便人均工作时间比OECD平均多20%，每小时产出的价值仍比OECD平均低约25%，比澳大利亚低24%，比美国低39%。这一长期趋势表明新西兰经济在全球的竞争力不断下降，居民收入增长受到制约。

影响收入排名的关键在于劳动生产率。Paul Conway指出，新西兰的GDP增长更多依赖于增加劳动投入（“工作更长”），而非提高劳动生产率（“工作更高效”）。早期人口增长和女性劳动参与上升一度支撑了人均GDP，但进入2000年代后，这种“靠人堆”的模式难以为继。

过度投资房产

除了生产率低迷，资本“浅薄”，过度投资住房也是导致新西兰人均经济停滞不前的原因。

Conway指出，新西兰经济的“劳动密集”有另一面，即资本“浅薄”。大量金融资源被投入到自住住房，抑制了对生产性企业的投资。企业普遍偏好派发股息而非再投资，且外国投资者持股比例高，大量利润汇出海外。

收入增长放缓的影响

收入增长放缓与房价上涨之间的不匹配，使住房负担成为新西兰社会的一大难题。高房价迫使许多年轻家庭延长贷款年限，甚至将偿还期限设定为30年或更长，这在80年代几乎不可想象。此外，高房价加剧了财富不平等，拥有多套房产的家庭净资产大幅增长，而无房家庭的储蓄难以追上房价涨幅。

收入增长停滞还影响了政府财政和社会福利。工资和企业利润增长缓慢拖累了税收增长，而人口老龄化和医疗、养老金支出上升增加了财政压力。财政资源有限可能影响教育、卫生、基础设施等公共投资，进一步抑制生产率提升，形成恶性循环。

或许人们一直夸大了利率和房价的影响，收入增长缓慢和生产率低下才是更大的问题。因此，现任政府希望经济脱离房产转向生产性投资和创新，可能是扭转几十年趋势的第一步。