墨尔本房市突现分化！哪些房子卖不掉？拍卖市场给出答案......

后花园 3月27日 报道：

随着今年秋季墨尔本拍卖市场开始走弱，不同类型的房源表现出现明显分化，买家对需要翻新或定价过高的房产变得更加谨慎。

上周末，墨尔本拍卖清盘率降至59%，低于分析师认为“市场平衡线”的60%。这一变化发生在加息之后，同时也受到全球经济不确定性的影响。

部分房源因自身存在缺陷而在拍卖中流拍，另一些则是因为卖家要价高于买家心理预期，或者买家无法获得政府购房支持而无人出价。

买方代理Wendy Chamberlain表示，相比高价房，入门级房产在拍卖中更受欢迎，不过流拍房源往往在拍卖后仍能成交。

她指出，首次购房者可以获得政府支持，例如澳大利亚的“5%首付计划”，适用于价格在95万澳元以内的墨尔本房产。

她说：“目前市场呈现明显分化，在生活成本上升以及外部冲突的影响下，人们开始更加谨慎地花钱。”

“100万澳元以下的房产表现相对较好，而流拍的往往是更大、更昂贵的房子。”

她还表示，价格合理的低价房在拍卖中表现不错，但如果缺少关键配置——比如联排别墅没有额外客房——就会明显降低吸引力。

例如，她最近为客户在Port Melbourne购入一套无人竞拍的房产，随后通过谈判并附带建筑和害虫检查条件成功成交。

Marshall White集团销售总监John Bongiorno认为，房产流拍的主要原因“通常是定价过高”。

“市场上其实都有成交，但对价格非常敏感。”

他指出，目前100万澳元以下的首次购房市场，是拍卖市场中最活跃的板块。

买家同样对翻新成本保持警惕。

“我手上有几套需要稍作翻新的房产，问题还是回到价格敏感度，以及装修成本到底是多少。”

“只要价格合理，房子还是能卖出去的。”

来自Morrell and Koren的高端买方代理Emma Bloom表示，“拎包入住”的房产是当前市场的“明星”。

“凡是需要翻新的房子，竞争明显不足，成交结果也较差，因为大家不愿意再投入装修费用。”

“现在装修成本高，而且建筑行业存在不确定性……那些可以直接入住的房源，更容易获得竞争和成交。”

她还指出，在中高端市场，许多房源不再通过公开拍卖出售，而是转向意向报价（EOI）或小范围的会议室拍卖。

“现在大家对公开竞价都比较谨慎，不太愿意主动参与竞争。”

Ray White维多利亚和塔斯马尼亚首席拍卖师Luke Banitsiotis表示，一些卖家仍然希望获得去年年底的价格水平，而忽视了当前生活成本压力和地缘政治风险带来的变化。

他说，与其说是某一类房产更容易流拍，不如说是“某一类卖家”。

“有些卖家还停留在三四个月前的价格预期。”

他举例称，上周在东区的一场拍卖吸引了7位竞拍者，说明合理定价依然可以带来强劲需求。

他还表示，能够吸引家庭买家、改善型买家以及投资者的房源，通常仍能获得良好的竞争。

他建议卖家要求中介提供数据支持估价，并与中介保持至少每周一次沟通，因为市场变化很快。

如果在前几场开放日后看房人数不多，“作为卖家，可能就需要重新思考：我们是不是定价过高了？原本想卖80万，可能实际只有75万。”

他还建议买家，即便拍卖现场冷清，也可以主动出价，让房产“以你为流拍对象”，从而获得与卖家独家谈判的机会，而不是在拍卖后面对更多竞争对手。