买家迎来抄底机会？墨尔本13区房价“穿越回十年前”，专家警告：房价即将回涨！
后花园2025年3月24日援引realestate网站报道：近日，墨尔本房地产专家发出警告称，随着Allan政府在全市范围内大力推动“活动中心”（Activity Centres）的建设，大量新公寓集中入市，可能使该市场面临长时间的价格停滞甚至下跌的风险。
不过，与此同时，部分曾经“躺平”多年的地区也悄然出现回暖迹象。
数据显示，一些过去十年房价持续下滑或停滞的区域，如今正处于价格回升的初期阶段。
墨尔本的低迷市场终于抬头？
PropTrack的最新数据显示，当前，Docklands的公寓中位价为61.1万澳元，较2015年上涨了1.35万澳元。要知道，直到去年8月，该地区典型的公寓价格仍比2014年低1.7万澳元。
此外，Werribee South也有所好转，当地目前的中位价为40.25万澳元，仍比十年前低10.65万澳元，但已明显回升。去年8月，该地区的房价还比2014年低15.05万澳元。
这份数据传递出了一个信号：即，墨尔本部分公寓市场的价格，仍然处于“时光倒流”的状态，对于首次置业者和预算有限的购房者来说，或许是入场的机会窗口。
专家：政府新规划的高密度公寓区令人担忧
知名购房代理Cate Bakos指出，Allan政府计划在墨尔本50个重点“活动中心”增加大量的公寓和单元房，这一做法令人担忧。
她表示：“我担心这些高密度公寓的选址问题，特别是有些地方的分区并不适合首次置业者。”
Bakos表示，银行在审批贷款时，对分区类型非常挑剔。如果不是传统的住宅用地，贷款审批就可能变得更复杂。
不过，她也指出，若高密度住宅设在适合的区域，也未必是坏事。
她说：“问题在于，新建公寓通常在头几年贬值很快，这些折旧的速度往往远超土地升值的速度，最终会拉低整体的房产价值。”
“所以房价下跌，未必是因为土地不值钱了，而是新楼太多、老得也快。”
过去十年，墨尔本这些城区的房价还没涨回来
虽然墨尔本部分市场出现回暖，但该市仍有13个城区的公寓价格低于2015年。以下是PropTrack提供的部分数据：
经济学家Anne Flaherty表示，过去几年，墨尔本是全国表现最差的房市之一，主要原因是这里供应充足，买方市场占据主动。
“疫情之后，我们看到市场上房源大增，导致价格上涨乏力，甚至不少地区出现倒退。”
她认为，尽管新公寓可能会抑制房价的上涨速度，但对改善住房可负担性是利好。“维州在住房供应方面相较其他州表现更积极，因此价格涨幅也较温和。”
市场低迷期：有人坚守，有人盼降息
墨尔本业主James Coxon在Cremorne拥有两套公寓，他原本打算将两套房子打通合并，后来改变计划，将一套用于自住，另一套出租。
尽管Coxon也清楚市场表现不佳，但他目前没有出售打算。
他说：“我们暂时不会割肉离场。”
不过他也坦言，如果政府改变负扣税或资本利得税政策，他会考虑尽快脱手。
Ray White Werribee总监Michelle Chick则表示，像Werribee South这类区域，高昂的物业管理费也是阻碍房价上涨的因素之一。
她说：“利率的不确定性和高昂的物管费让很多买家望而却步，大家的可支配预算确实比以前少了。”
虽然她对短期市场仍持谨慎态度，但对中长期走势保持乐观。“如果未来几个月真的开始降息，信心会明显回升。”
单元房市场或将加快复苏
Flaherty也认为，墨尔本的公寓市场被压抑已久，未来或将迎来反弹机会。
“目前开发新公寓的成本极高，所以现在能建的，多是高端项目。”
“在realestate.com.au上，超过一半的新公寓价格都在100万澳元以上，这说明市场上可负担型新房供应正大幅减少。”
她认为，这种趋势可能会推动单元房价格在未来几年实现增长。
对首次置业者来说，墨尔本一些区域的公寓价格仍处于“倒退十年”的阶段，是难得的入场机会。但随着供应的减少、开发成本走高，房价或将慢慢回升。
（责编：Gloria）
