雷暴！知名开发商破产，波及悉尼地标公寓！房市加速变天，多地爆发“现象级”场面……
后花园2025年7月23日报道：近日，澳大利亚房地产市场惊爆大事件。
由前麦格理银行家Jean-Dominique Huynh主导、极具争议的悉尼地标项目——Sirius大楼改造案，出现了重磅进展——开发商JDH Capital已于日前正式宣告破产清算，而压垮它的是一笔未偿还的千万债务，债权人则是来自中国的亿万富豪家族。
这座曾为公屋的地标，如今成豪宅梦碎现场
Sirius大楼始建于1980年，坐落在悉尼海港大桥旁的The Rocks区，原为政府公屋。2018年，这栋建筑被JDH Capital收购，华丽转身为超高端海景公寓。
但美梦破裂仅数年——据《澳洲金融评论报》5月爆料，Huynh旗下多个公司早已债务缠身，多项核心资产被贷款方强行接管。
上周，新州最高法院正式裁定将JDH Capital清算，原因包括公司在资不抵债时继续运营、未能偿还高达1100万澳元的贷款。
Sirius大楼
巨额贷款方背后：身价25亿美元的中国商界巨头家族
这笔催垮JDH的关键贷款，来自一家名为AWF Capital的机构，其最终所有人为Nanshan Group创始人Song Zuowen的两个儿子。Nanshan Group是中国制造、金融与教育领域的大型企业集团。根据《福布斯》数据，Song Zuowen的个人身价高达25亿美元（约合39亿澳元）。
尽管JDH Capital已进入破产清算程序，但其发言人仍强调：“这不会影响其他项目，公司整体运营良好。”
开发帝国连环爆雷，至少三家相关公司接连倒闭
JDH的崩塌并非孤例，过去一年内，Huynh主导的至少三家房产开发公司也已进入破产或清算程序，其中包括Sirius Developments，该公司持有Sirius大楼的公寓份额。尽管这些公寓总价达数千万澳元，但目前尚不清楚JDH是否能从中分得销售收益。
目前，至少7套未售公寓已被贷款方Fortress接管，另一贷款方Max Cap也对该项目有抵押权。据悉，开发商仍欠建筑方Richard Crookes大额工程追加费用。
过去两个月内，已有4套公寓成交，总价达2500万澳元，底层零售区也已售予一家咖啡馆。
目前仍有11套公寓在售，其中包括标价高达4500万澳元的顶层复式豪宅。
此外，Huynh主导的另一家房产开发公司Jingle Property Pty Ltd也因拖欠220万澳元的GST（商品与服务税），2023年在税局协调下进入自愿清算程序。由于最终仍未按计划还款，澳洲税务局已于今年3月成功申请清盘。
据悉，该公司曾开发过悉尼南部Cronulla的海景豪宅项目。
Huynh主导的开发公司100 Bayswater Pty Ltd持有悉尼Rushcutters Bay的豪宅开发项目，但因拖欠贷款及600万澳元建筑GST费用，于去年中止项目。贷款方Metrics随后接管项目并于年底完成收尾，目前已转为由Metrics出售。
值得一提的是，就在部分开发商艰难维计的时候，澳洲房市正在加速转向。随着去年抑制房市的一些因素出现改善，买家信心正迅速回暖，并推动冬季拍卖场创下新高。
18个月来最火！澳洲拍卖热翻天，买家集体“下场抢房”
在传统春季购房高峰来临前，澳洲房市已提前“热身”：全国拍卖场上出价买家的平均人数，达到了18个月以来的最高值！
受今年两次降息及最近一次维稳的影响，买家预算更加明朗，出手也更果断。再加上“怕错过”的心理作祟，导致6月拍卖市场竞争激烈，热度飙升。
最新数据：一个房子平均有3位竞价者、近5人登记
来自Ray White的数据显示，2025年6月，全澳每场拍卖平均有3.1位出价者，以及4.7位登记买家。
这一“活跃竞价者”数据，已是自2024年1月以来的最高水平。彼时的记录为：平均3.1人出价，5.5人登记。
在州层面，新州（NSW）与维州（VIC）的买家参与度也呈现逐月上升趋势：
维州：平均3.7人登记，2.9人实际出价
新州：平均4.8人登记，2.9人实际出价
值得一提的是，拍卖热潮的历史高峰出现在2021年9月。当时利率低、疫情刺激买卖欲望，全澳平均有4.1人出价、8.4人登记，场面堪比“抢房大战”。
库存少+利率乐观，促使买家加快出手
Ray White的研究主管Vanessa Rader表示，当前市场上待售房源持续偏少，买家选择不多；而利率预期的改善，也增强了市场信心。
她指出：“如果你去看挂牌量，今年一直都很低，想买房的人基本没有太多可选。”
“另一层原因是市场对利率的乐观情绪。大家普遍预计今年还会有多次降息，这种信号促使买家更快做决定——因为谁都不想错过好机会。”
各地市场情绪有差：悉尼活跃，墨尔本观望
虽然新州登记买家更多，但两地实际出价人数相同。Rader认为，悉尼的买家更积极上车，而墨尔本则因税务与经济不确定性，观望情绪较重。
她说：“墨尔本目前围绕经济和房产税政策的不确定性较多，导致很多买家选择‘再看看’，市场上的紧迫感明显下降。”
“相比之下，悉尼房价虽涨幅不大，但仍在稳步上扬。在利率回稳的当下，很多买家意识到——现在不上车，以后可能更贵。”
拍卖现场热度重回，春季大战一触即发
悉尼拍卖师Edward Riley直言：“很多曾因加息而犹豫的买家，现在终于决定下场。我们明显感受到拍卖出席率变高了，出价节奏也更有序了，市场的热度正在回来。”
Riley特别提到：“FOMO（错失恐惧）情绪卷土重来，尤其在优质学区或蓝筹地段。看着别人果断拍下，自己也不想再犹豫。”
Apollo Auctions的总经理Greg Brydon也观察到，不少冬季出价者其实是在抢先一步，抢占市场先机。
他表示：“买家很清楚，一旦后续再降息，市场竞争一定会更激烈。与其到时候拼命加价，不如现在稍微‘咬咬牙’。”
“说白了，那种拍卖当天才‘碰运气’的买家，已经越来越少了。如今的竞拍者大多已经做足准备、多次看房，一旦登记参拍，就是真想买。”
后花园有话说：JDH Capital的陨落，不只是一个房产项目的崩盘，更是悉尼楼市中一场豪赌的终结。它揭示了开发商在高杠杆运营下的脆弱结构，也引发了外资参与、税务监管与项目可持续性的深层次讨论。
与此同时，虽然现在还是冬季，但澳洲房市已悄然升温。面对低库存、高竞争，很多人不再观望，而是选择提早出手抢筹，这表明市场前景已渐趋明朗。对于有意向入市的人来说，现在可能是决策的时刻了。
（责编：Gloria）
