“账面富有”是陷阱？新西兰投资房东真实困境大起底

后花园7月22日援引RNZ报道

一大部分房地产投资者从投资中并未获利，而那些有盈利的，年均收益也不到16,000纽币。

根据 RNZ 去年的报道，全国大约12万名房地产投资者中，有超过5万人在投资组合上处于亏损状态。

而最新通过《信息公开法》获得的数据表明，即便是盈利的投资者，赚到的钱也很有限。

在2024财年中，所有报告盈利的实体平均租金收入为15,680纽币。

按照平均房价计算，这意味着收益率仅为1.7%。

其中，个人投资者的平均收入为13,240纽币，信托的则为26,490纽币。

前一年，平均收入为15,590纽币；再前一年是16,680纽币；2021年则为14,800纽币。

Simplicity 首席经济学家 Shamubeel Eaqub 表示，这说明人们投资房地产的目的并非获取现金收益，而是其他动机。

这些动机包括：房产可以向银行贷款，而其他投资方式不能，以及某些房产未被“明线测试”覆盖，因而不缴资本利得税。

“真正的动因是资本增值，因为现金收益太低，意味着房客不是主要业务，房子本身才是。”

“大致来说，如果你的现金收益率为1.7%，而资本成本为10%（在新西兰甚至更高），那么投资者就假设房价每年会持续上涨8%以上。”

“所以我们就形成了这样一个奇怪的结构：通过税收政策、银行监管和文化习惯，鼓励人们做出重大的金融赌博。”

如果计算资本利得，过去五年中投资者的年均收益为6.6%。

2022年的投资回报为19%，2021年为15%，但最近两年则出现了总体亏损。

他计算出，2021/22财年投资者平均赚了179,672纽币（主要来自资本增值），前一年则是111,464纽币。

但他们在2023年平均亏损近85,000纽币，2024年再亏21,362纽币。

新西兰房地产投资者联合会发言人 Matt Ball 表示，这些数据并不令人惊讶。

“我们自己有一套出租房，我目前每周都要倒贴300纽币，因为我被锁定在6.65%的利率上。”

“但我们已经这样坚持了一年多。我们注定会亏钱，这就是现实。”

他说，投资房产并不是“中了大奖”。

“这是一份辛苦的工作，要赚钱你必须努力。你不能只是买了房子就坐等赚钱。”

“这就是为什么如果你能增加一个卧室，或者进行一些升级、提高租金等等，这就是投资的目标。”

他指出，85%的房地产投资者都有另一份工作。

“我认为如果能把这笔钱投到其他投资上，可能收益更高……但关键差别在于杠杆，我没法借100万去买股票。”

奥克兰房地产投资者协会总经理 Sarina Gibbon 表示，有些投资者通过多个实体进行操作。

“自从2022财年开始，利息抵扣逐步取消后，税务局（IRD）并没有真正掌握投资的经济现实，更别提准确报告了。他们报告的其实是法律扭曲后的结果。”

在2024财年，新西兰的房东只能抵扣其贷款利息的50%，这导致一些原本现金流紧张的投资组合在账面上却看起来“盈利”。

Gibbon指出，这种情况下的纳税实际上是基于“收入”而非“利润”，数字表面上显得夸大，反映了税收制度的扭曲。

Gibbon批评这种设计是政治操弄的产物，虽然制度本身存在缺陷，却意外地促使投资者转变行为方式——从一味扩张持房转向改善现有房产。虽然增加了可抵扣的维修和升级支出，提升了住房质量，但这也使租金成本上升。结果是，这项本意对抗投资者的政策，反而促成了某种正向变化，最终让租户从中受益。

她说，如今投资者可以再次将住房贷款利息抵扣入收入中，加上利率下降，局面有所缓解。

“从长远来看，我预计投资将更具活力，更注重收益，来自投资者群体的应税收入也会增长。”

房地产投资顾问 Steve Goodey 表示，初期投资者通常会亏损，但长期投资者往往已经拥有无贷款的房产。

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