重划区叠加新项目冲击，悉尼高端公寓普跌10%+，专家：现在正是抄底时刻！

后花园2025年11月17日报道：在悉尼多个热门换房区，典型公寓价格一年内跌幅高达15.2%，让不少正从家庭住宅向公寓过渡的买家重新看到“抄底”的希望。

部分地区受政府重新划区和高层开发计划的不确定性影响，导致价格承压；而一些传统热门区域的公寓，也出现明显回调。

多个百万元级公寓区大幅下跌

根据最新的Domain房价报告，在中位价100万澳元以上的公寓市场中，Kirribilli的公寓价格截至9月的一年里下跌15.2%，中位价降至130万澳元。

Double Bay的公寓跌13%至192.5万澳元，Lindfield跌11.6%至110万澳元，Killara下跌10.5%至111万澳元。

北岸买方代理Henny Rahardja表示，北岸上区因围绕重新划区和未来开发的争议不断，导致市场被“不确定性”冻结，而这种影响正逐步向靠近城区的区域蔓延，例如Kirribilli。

她说：“Roseville到Gordon这一带，都在为交通导向型开发的不确定性买单。”

低密区面对重塑，居民担忧“风貌会变”

包括东区、北岸在内的一些低密度区域，被州政府纳入规划改革范围，通过低到中密度住宅及交通导向型开发来容纳额外的37.7万套住房。

Rahardja表示，随着未来将有更多公寓落地，当地居民担心社区的传统风貌将被永久改变。

她也指出一个许多换房族正在思考的问题：“如果现在花一大笔钱买一套优质顶楼公寓，几年后市场上又新建了20套类似产品，它还能保值吗？”

市场观望情绪浓重，需求减少也拖累价格

Domain研究与经济主管Dr Nicola Powell表示，地铁等交通升级项目在不少区域引发焦虑，因为居民不确定施工会带来多大影响。

她说：“这些换房区的入市门槛都很高，让很多人犹豫是否要把卖掉房子的所有资金全部投入一套公寓。”

“而且这些卖家往往没有出售压力，他们会选择继续观望。”

再加上部分区域人口增长缓慢，移民增速不及高峰时期，需求减少也进一步压低价格。此外，这类区域往往缺少大额成交，进一步影响中位数表现。

Barangaroo波动大，高端市场明显降温

在中位价450万澳元的Barangaroo，公寓价格下跌了9.1%。经历数年的连续创纪录成交后，过去12个月明显冷清，部分原因是项目仍在建设中。

Ayre Real Estate的高端公寓专家Adrian Wilson表示：“One Sydney Harbour在2024年集中交割了大量高价公寓，今年成交自然减少，且多为更低价的房源，推低了整体中位数。”

更多区域也出现明显回调

其他价格跌幅较大的区域包括：

Rozelle：跌8.9%，中位价128万澳元

Little Bay：跌8.2%，中位价128万澳元

Bondi：跌8%，中位价138万澳元

悉尼市中心：跌7.7%，中位价102万澳元

St Leonards：跌7.5%，中位价111.5万澳元

Wilson指出，由于多个新项目完工，加上低价投资型公寓成交量上升，进一步拉低了内城区的平均价格。

买方代理：正是“捡漏”的好机会

买方代理Rich Harvey（Property buyer.com.au）表示，正是因为需求不强劲，许多区域现在出现不错的价格洼地。

他说：“这些区域的单元房价格整体在走软，因为买家需求不够稳定。”

但他也提醒，新落成、面向换房族的优质新品，售价普遍高达每平方米3.5万至5万澳元，受高建造成本推动。

“相比之下，现有存量房性价比非常高。对于正在卖掉独立屋、计划搬到高品质公寓的人来说，现在利用这短暂的价格回调，是相当聪明的选择——因为这波机会不会持续太久。”