突发！政府终于发话，澳洲房市或迎“降温令”！“靠房赚钱”的好日子要结束了？

后花园2025年11月3日：11月伊始，一份房价报告再度刷新了我们对澳洲房市的认知。

根据数据机构Cotality周一发布的最新月度房价报告，全国所有城市和地区的房价均出现上涨。

今年以来，澳大利亚各大首府城市住宅价值累计上涨了约53,700澳元，涨幅达5.9%。其中，大部分增长集中在中低端市场，这一趋势让首次购房者面临更大的压力。

Cotality研究总监Tim Lawless表示，高端市场受信贷限制和还贷压力影响表现较弱，而能被首次购房者接受的价位房产成为推动房价上涨的主力。

Lawless指出：“很明显，是市场的低四分位和中段在带动整体上涨。这其实并不是新情况，已经持续了一段时间，但现在确实是房价涨得最快的部分。”

截至10月，全国51.3%的郊区中位房价仍低于新的首次购房者价格上限，但这一比例已从8月的51.3%下降至47.3%。在公寓市场中，93.8%的郊区中位价仍低于上限，略高于几个月前的92.8%。悉尼房价本月上涨0.7%，低于全国平均水平，涨幅也慢于墨尔本的0.9%。

Lawless表示：“我们终于开始看到负担能力成为悉尼房价进一步上涨的障碍。即便是墨尔本，本月的涨幅也明显超过悉尼，这种情况并不常见。”

他补充说：“可以很明显地看出，首次购房者对悉尼市场的影响正在扩大。”

在所有城市中，珀斯涨幅最高，达到1.9%，布里斯班紧随其后为1.8%。霍巴特（0.3%）和堪培拉（0.6%）则略显平淡。

虽然悉尼的房价涨幅罕见落后于墨尔本，但在另一份报告中，该市的房价却突破了新高。

悉尼房价突破$160万

根据最新PropTrack数据，截至10月底，悉尼住宅价值平均上涨0.6%，过去一年飙升近12万澳元，全年累计增幅 6.4%，高于长期平均水平。

目前悉尼独栋住宅中位价达 162万澳元，高于去年的150万澳元；公寓中位价为87.4万澳元，较去年同期的83.1万有所上升。

REAGroup 经济学家 Eleanor Creagh 表示，这一轮房价上涨主要受三次降息、政府购房补贴扩大以及买家“抢房”心理驱动。

“不仅利率改善了人们的贷款能力，也提升了市场信心，让许多买家担心价格将继续上涨，从而提前入市。”

她指出，10月联邦政府扩大的 First Home Guarantee（首套房担保计划） ——允许首购族以低至2%首付购房——进一步点燃了需求。

“需求激增，而供应几乎没有增长，竞争因此更加激烈。”

PropTrack的数据显示，今年以来悉尼较实惠地区的买家竞争最为激烈，但进入春季后，高端区域的价格也迅速攀升。

在过去一个季度中，Eastern Suburbs（东区） 涨幅居全市之首，上涨 4.49%；其次是 Inner South West（内西南区） 涨 3.6%，涵盖 St George 和 Canterbury-Bankstown 区域。

RayWhite Eastern Beaches房产经纪人Angus Gorrie表示，自首套房担保计划扩容以来，许多买家产生了明显的“错失恐惧症（FOMO）”：“大家都怕房价被政策推高，纷纷抢在涨价前入市。”

房贷经纪人Rebecca Jarrett-Dalton 补充说，该计划的执行恰逢春季供房量低迷，使市场供需进一步失衡。

“在供应没有增加的情况下，这项政策将推高房价。市场已经非常火热，许多房产成交价比底价高出数十万澳元。”

悉尼房价季度涨幅最高的城区：

EasternSuburbs 4.49%

InnerSouth West 3.60%

Parramatta 3.21%

Blacktown 3.08%

OuterWest and Blue Mountains 2.96%

Sutherland Shire 2.82%

CentralCoast 2.80%

OuterSouth West 2.63%

NorthernBeaches 2.31%

Cityand Inner South 2.25%

InnerWest 2.20%

NorthShore 1.94%

SouthWest 1.85%

Ryde 1.70%

Hillsand Hawkesbury 1.14%

澳人靠房“打工”！三城房价涨幅超年薪

同样根据 Proptrack 的数据显示，当前澳大利亚三大城市的房产持有人，单靠房价上涨就可能赚得比一整年的工资还多。

最新数据显示，10月份澳大利亚全国房价涨幅为0.6%，已连续10月涨势。

其中：

悉尼房价年涨 91,600澳元；

布里斯班涨 112,700澳元；

珀斯涨100,400澳元。

这三地的房价涨幅均超过澳大利亚全职员工年薪中位数（88,400澳元）。

同时，阿德莱德上涨82,600澳元，达尔文涨69,400澳元，仅略低于薪资水平。墨尔本、堪培拉与霍巴特也分别上涨 44,400澳元、41,000澳元、37,800澳元。

自澳储行（RBA）启动降息周期以来，房价每月均录得上涨。

专家：春夏季房价或继续攀升

REAGroup 高级经济学家 Eleanor Creagh 预计，未来几个月房价仍将上涨。

“今年连续降息、人口增长以及Home Guarantee Scheme（住房担保计划）的扩大将持续推高需求，”她表示。

“市场供应仍然紧张，新建房产有限，整体仍偏向卖方市场。春季和夏季可能迎来进一步的价格攀升。”

Proptrack数据显示，10月澳大利亚所有首府城市房价均上涨，其中六个城市创下历史新高，仅坎伯雷与霍巴特略低于峰值。

Creagh指出，借贷能力增强、抵押贷款利率下降与购房信心回升正助推市场竞争，但房价增长的区域重心正在转移。

“过去一年，达尔文、霍巴特、墨尔本、悉尼等此前较疲软的市场涨势加快；而布里斯班、阿德莱德、珀斯的涨幅虽放缓，但价格仍处于历史高位并继续稳步上扬。”

她补充，除维州外，澳大利亚各地的地区性房价涨势均已放缓。

在房价全面普涨的同时，一组贷款数据引发了监管机构的注意，并可能意味着新一轮市场监管的开始。

投资客猛冲进场，限投令箭在弦上

今天，澳洲审慎监管局（APRA）警告称，银行可能需要收紧对房地产投资者的贷款，因为最新数据显示，澳洲房价已创历史新高，而投资者贷款正以十年来最快的速度增长！

澳大利亚储备银行（RBA）周五发布的数据显示，9月投资者住房贷款增长了0.77%，为自2015年6月以来的最高月增幅。此前，官方利率连续三次下调，加上政府援助下的首置买家激增，共同推动了市场热度。

APRA的一位发言人表示：“从历史上看，这种趋势往往会导致信贷扩张和杠杆水平上升、房价走高，并引发更高风险的贷款，比如高负债收入比贷款和投资者贷款。”

监管层或重启“宏观审慎”手段

投资贷款的快速增长促使APRA提醒各大银行，可能需要重新启用所谓的“宏观审慎”工具来管理信贷风险。这包括可能限制投资类贷款的比例——这种措施十年前曾被用来遏制高风险放贷。

根据Domain的数据，全国各首府城市的房价已连续11个季度上涨，创下自2015年以来最长的上涨周期，整体房价达到新高。9月季度的涨幅更是近四年来最快的一次。

造成这一局面的根本原因，是供应远远跟不上需求。10月1日起，扩大的住房担保计划吸引了新一批买家入市；与此同时，投资贷款增速创十年新高，投资类按揭余额已超过金融危机以来的平均水平。

APRA发言人表示：“这是APRA和金融监管委员会都在密切关注的情况。我们正在与银行沟通不同宏观审慎工具的实施方式，其中可能包括限制高负债收入比贷款、投资贷款或只付息贷款。”

目前，可售房源数量比长期平均水平低约18%，买家激增、供应紧缺，使中低价位房产价格持续攀升。

房价全面上涨，中低端市场领涨

澳洲各大首府城市的综合房价年涨幅达7.2%。其中，布里斯班上涨10.8%，阿德莱德11.1%，珀斯10.8%，涨幅最为显著。悉尼（6.3%）和墨尔本（6.2%）的表现也不容小觑。

Domain研究主管Nicola Powell在接受采访时表示：“市场的确充满了上涨的动能。”

“我们看到许多买家为了赶在新一轮首次购房者入市前出手购房，尤其是那些想买入房价上限以下房产的群体——他们的紧迫感更强。”

她补充道：“一些投资者、一些自住买家，都想抢在首置买家潮来临之前入市，以避免竞争。我们必须认识到，这是一个推动需求的政策，而目前的供应根本跟不上。”

投资者激增推高房价

根据澳大利亚统计局6月季度的数据，投资者贷款占全部住房贷款的38%，自2022年以来已持续高于33%的长期平均值。

APRA最新数据显示，截至9月的过去12个月，投资者按揭贷款总额上升了6.7%，达到7667亿澳元；同期自住房贷款增长5.8%。

早在2014年底，APRA就曾推出宏观审慎政策，规定投资贷款年增速不得超过10%。当时，房价与家庭债务水平高企，投资信贷扩张迅猛。而目前的投资贷款增速已接近2014年12月时的水平。

数字按揭平台Finspo首席执行官Angus Gilfillan表示：“上一次投资贷款增速高于目前的6.7%，还是在2015年9月，当时达到7.9%，正是APRA出台投资贷款上限政策的时期。”

他认为，近期投资贷款上升的原因主要有三点：一是今年三次降息提升了投资者的购房能力；二是各大城市房价上涨带动了资产增值信心；三是房价上涨让投资者更愿意通过释放房产净值进行再投资。

通胀上行，降息预期或彻底破灭

汇丰银行首席经济学家Paul Bloxham表示，上周发布的消费者物价指数（CPI）数据显示，核心通胀升至3%，这意味着利率不会再下调——这将改变房地产投资的走势。

Bloxham说：“我认为RBA接下来将转向更为强硬的鹰派立场，这会让房地产市场稍微‘降温’。”

投资者目光转向墨尔本

Powell指出，投资者的活跃度自2024年底开始回升，当时市场预期2月将降息，部分买家提前入市。

她说，如今投资者的注意力正逐渐从西澳和南澳转向墨尔本市场——因为墨尔本房价仍处于低位，潜在升值空间更大。

她解释道：“过去一年，投资者集中在南澳和西澳等涨幅较快的市场。但这些地区的房价已接近周期高点。”

“维多利亚州的市场长期被低估、表现不佳。虽然土地税政策提高了持有成本，但我认为投资者现在开始看到它的价值与未来的资本增值潜力。”

后花园有话说：澳洲房市正处在一个微妙的临界点——低利率与政策扶持叠加，让买家与投资客一同涌入市场，需求被提前透支，而供应端却几乎原地踏步。结果是，房价一路飙升、贷款激增，市场热度再创新高。监管层的警告并非虚言，未来几个月房价可能还会涨，但风向已经在变：政策一旦收紧、信贷一旦收手，火热的市场也可能瞬间“变天”。