分析师拉响昆州楼市暴跌警报：三年极寒阵痛期降临

后花园6月29日报道

昆士兰州的房东们已收到严厉警告，必须为该州多年来首次出现的重大房地产下行周期做好准备。一位行业领先的分析师预测，工党政府针对投资者的税务打压，可能会引发一场持续至 2029 年的楼市修正。

SQM Research 创始人 Louis Christopher 表示，由于昆州极度依赖投资客：尤其是在昆士兰东南部（SEQ）和沿海增长走廊，该州比其他任何州都更容易受到联邦政府负扣税（Negative gearing）和资本利得税（CGT）政策变动的冲击。

随着数据显示布里斯班的房东放盘价已开始下滑，Louis Christopher 预测，随着市场逐步消化失去税收优惠的冲击，房价可能会出现下跌，而租金则将继续攀升，这一阵痛期可能会持续两到三年。

在此之前，几乎没有评论家敢断言昆州如日中天的房地产市场实际上正面临修正。

Louis Christopher 指出：

“可以肯定的是，该州对联邦政府引入的房地产税制变动更为敏感。由于失去了负扣税和资本利得税折扣，房产投资者将要求更高的租金回报率，以弥补这些税收福利的流失。而只有当房价下跌且租金上涨、使得租金回报率从当前水平大幅升高后，投资者才会重新对这个市场产生兴趣并再次进场。但市场要消化并完成这一轮自我调整，需要相当长的时间。”

Louis Christopher 补充道，在假设利率保持在当前水平的前提下，这一“调整期”恐将持续“两到三年”。

指标全面崩塌：放盘价大跌，黄金海岸 unit 重挫 6.7%

Louis Christopher 强调，房东放盘价是研判市场走向最清晰的领先指标之一，而 SQM Research 的图表显示，布里斯班的放盘价正在“迅速下跌”。

数据显示，自联邦预算案颁布后的短短一个月内，大布里斯班地区的独立屋放盘价已下跌 1.1%，单元房（Unit）则下跌了近 2%。而在布里斯班的内城区，跌势更为惨烈，独立屋放盘价较一个月前大幅蒸发了 6%。

在黄金海岸，单元房的放盘价更是较一个月前暴跌了 6.7%。而这，可能仅仅是个开始。

Louis Christopher 表示，市场正遭受“一连串剧烈震荡”的轮番轰炸，这不仅吓跑了投资者，连那些对利率前景和经济走向深感担忧的自住买家也开始退缩。

“第一波冲击是 2026 年 2 月的加息，要知道，直到 2025 年 11 月，市场普遍预期 2026 年利率将维持不变甚至可能降息。第二波冲击是中东冲突的爆发，以及随之而来的对汽油价格飙升的恐慌。第三和第四波冲击则是随后的追加加息，以及紧随其后的大规模房地产税制魔改。当房价开始下跌时，没有多少人愿意去‘接下落的飞刀’，尤其是当看不到任何政策转机的曙光时。”

拍卖清盘率雪崩至 34%：市场陷入全面瘫痪

除了放盘价，另一个衡量住宅价值增长的强力领先指标：拍卖清盘率，在过去一个月内也出现了断崖式下跌。

在截至 2026 年 6 月 21 日的一周内，布里斯班的拍卖清盘率跌至全澳首府城市最低点，仅为 34%——远低于全澳首府城市 43% 的合并清盘率。

房产中介对比平台 bRight Agent 联合创始人 Aaron Scott 表示，对于脆弱的房东而言，卖房突然变成了一个“极其痛苦的领悟”。

Aaron Scott 直言：

“在一个清盘率跌破 50% 的市场中，房产在公开市场上滞销的时间会越来越长。而对所有参与者来说，拍卖流排都是一个既让人焦虑又耗费巨额成本的痛苦过程。如果房价继续下跌，那些近期刚刚买房的人可能会面临巨大的痛苦。”

本周，在工党与绿党在参议院达成协议后，联邦政府的第一阶段税改方案已正式通过议会。Aaron Scott 强调，市场的剧烈动荡完全归咎于极度低迷的市场情绪与政策高度不确定性的双重夹击，而绝非仅仅是季节性的冬季淡季。

他表示：

“我们现在看到的绝不是普通的冬季行业淡季。虽然 6 月份的季节性因素确实占了一定比例，但真正的幕后黑手是严重的‘信心危机’。联邦政府对负扣税和资本利得税改革带来的持续不确定性，已经让整个市场彻底陷入了瘫痪。买家们极度害怕在多变的监管环境中高位接盘，这导致拍卖会上的出价行为变得极其罕见和薄弱。”

从根本上说，惨淡的清盘率反映了卖方的心理预期价位与买方出价之间的严重脱节。历史规律表明，拍卖清盘率的全面崩盘，正是房价即将迎来一轮剧烈熊市（Bearish signal）的最强烈看跌信号。