接近理想状态：奥克兰住房可负担性大幅改善，是昙花一现吗？
后花园7月24日援引RNZ报道
最近的住房可负担性排名中，奥克兰未进入前十名，代表当地的住房可负担性已经大幅改善。
多年来，奥克兰常常被列为全球最难负担的城市之一。但在最新的 Demographia 调查中，Auckland 排在第16位。
香港、悉尼和加州的圣荷西是最昂贵的城市。
布里斯班、珀斯和墨尔本的房价与收入比都比奥克兰更难负担。
奥克兰的房价平均为收入的 7.7 倍，而香港为 14.4 倍。
那么，这种改善的原因是什么？能否持续？
奥克兰大学经济学副教授 Ryan Greenaway-McGrevy 表示，其中一部分原因是住房供应的大幅增加。
“自从通过《统一规划》（Unitary Plan）以来，我们在奥克兰建造了大量住房。这使住房供应得以追上人口增长，因为很长一段时间我们并没有建造足够的房子。”
他说，自从2016年该规划生效以来，经历了“巨大的建筑热潮”。“在这八年里，我们发放了大约127,000套新住宅的许可……2016年时，奥克兰总共也只有约50万套住宅，所以这是一个巨大的数字。”
Greenaway-McGrevy 表示，大多数许可的住房最终都会建成。“我们不清楚究竟拆除了多少房屋，但这已经能说明建筑活动的规模。”
他表示，奥克兰的租金在实际意义上下降，也显示出供应增加的影响。“奥克兰与全国其他地区的租金出现了明显分化。”
他还指出，许多新建房屋是联排别墅和公寓也有帮助。“这类房屋用地更少、面积更小，会体现在中位房价上。所以你会看到中位价格的变化。”
他还指出，由于经济下滑和利率上升，需求也较弱。“供应大增和需求受限，共同对房价形成压力。”
他认为，尽管未来经济会改善、需求会上升，但政府的政策会有助于维持可负担性。
“我们的政策设置已经改变，住房市场的供应端变得更能对需求做出反应。过去我们的住房供应对需求反应迟钝，但现在已经明显改善，因此希望未来奥克兰继续发展时，住房供应不会再受到那么多限制。”
Infometrics 首席预测师 Gareth Kiernan 也认为，统一规划改善了住房供应，为高密度开发提供便捷。
“比起十年前，现在有更多更小、更便宜的住房选项。”
他表示，若未来几年净移民接近零，加上目前的许可水平，将进一步减少住房供不应求的状况。
“不过话说回来：虽然奥克兰没进前十，但也远未达到可负担的程度……房价与收入的比率仍比2016年前任何时候都要高。”
Corelogic 首席经济学家 Kelvin Davidson 指出，Demographia 的对比并未考虑利率影响。高利率虽可能导致房价下降，但拥有成本仍可能更高。
不过他认为，奥克兰的住房局势的确已发生变化。“现在几乎没人再谈‘短缺’这个词了。目前似乎处于一种平衡状态。”
他说，政府正在推动的规划改革，将有助于防止住房再次转入“极度难负担”的区间。
“住房本身并不一定是可负担的，它仍然相当昂贵，但人们仍可以进入市场，这从目前首次购房者的数量可以看出来。他们真的非常活跃。”
“现在似乎是种平衡的状态。如果你攒了一些钱，也能满足银行要求，你就能找到一套价格合理的合适住房，也能借到钱。供需之间有一种平衡，这种状态我们期待已久。”
“我觉得 Chris Bishop 几天前说的话很好，他提到不要再把‘经济’和‘房市’捆绑在一起。我认为这是很好的事情。我们国家不会因为彼此买卖房子而变得更富有。”
Demographia 认为房价与收入比为3倍才算可负担，但 Davidson 和 Greenaway-McGrevy 都认为奥克兰不太可能实现这一目标。
Greenaway-McGrevy 说：“如果我们能做到5到6倍，那就很不错了。”
Davidson 也表示这是过时的标准。“在世界某些地方出于历史原因可能说得通，但我们必须正视现实。这个比例曾是基准，但基准也该随着现实改变。房价收入比为3倍，这种情况几乎不可能再出现了。”
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