触目惊心！悉尼、墨尔本迎来大回调，买方市场全面形成！租房新规7月生效，影响一大批人……
后花园2026年6月17日报道：
今天公布的一组数据，证实了当前悉、墨两地市场已经转向。
过去几个月，墨尔本和悉尼几乎所有价格区间的房屋价值都出现下滑，而跌幅最大的，正是市场顶端的高价住宅。
根据房地产数据机构Cotality最新数据，除了悉尼最低价位房产录得微弱的0.2%增长外，两大城市各价位房产整体均呈现下跌趋势。
分析认为，连续加息、中东局势带来的全球不确定性，以及联邦预算案中的政策变化，正在让买家变得愈发谨慎。
澳洲联储（RBA）本周二将现金利率维持在4.35%不变。但此前连续三次加息，已经显著推高房贷还款成本，对楼市形成压力。
悉、墨高端住宅成重灾区，三个月跌近4%
数据显示，截至5月底的三个月内，悉尼和墨尔本房价最高的25%住宅（Upper Quartile）跌幅最为明显，均下跌约4%。
这一价格区间通常被称为“家庭住宅市场”（Family Home Market），也是许多改善型买家关注的板块。
相比之下，其他州府城市依然保持强劲增长。
其中：
珀斯高端住宅上涨近4%
珀斯低价住宅涨幅超过6%
阿德莱德和布里斯班房价仍持续走高
Cotality澳洲研究主管Gerard Burg表示，高端市场率先回调并不令人意外。
“进入这一市场的门槛更高，在当前环境下自然会限制需求。”
他说：“这里讨论的是市场最顶层的房产，对于很多家庭而言，无论是负担能力还是贷款额度，都更难企及。”
首置业者撑起低价市场
Burg认为，联邦政府推出的5%首付购房计划正在支撑低价位市场需求。
不过，他同时指出，首次置业者对于未来进一步加息也会更加敏感。
他认为，负担能力下降和贷款压力增加，正在迫使原本瞄准中价位住宅的买家转向更便宜的房源，从而推高低端市场竞争。
“直到最近，投资者也一直活跃在这个市场。”
“但资本利得税优惠（CGT Discount）和负扣税（Negative Gearing）改革政策公布后，他们显然会受到影响。”
专家：高端市场跌得快，但低端市场也开始承压
Westpac高级经济学家Matthew Hassan表示，高端市场在楼市回调时率先下跌其实很常见。
“上涨周期时，它涨得最快；市场修正时，它跌得也最狠。”
但他认为，这轮调整中最特别的地方在于：低价和中价市场至今仍表现相对坚挺。
“真正跑赢市场的是低价房。”
不过，Hassan也看到调整开始向整个市场扩散的迹象。
“仅截至5月的三个月内，澳洲就经历了三次加息。”
“这些压力如今已经开始影响到低价市场。”
他还指出，政府拟议中的资本利得税改革和负扣税政策调整，将削弱投资吸引力，也会让部分持有投资房的业主不愿出售房产。
买家中介：投资者正在退场
悉尼买家中介MichelleMay表示，目前低价市场的真实状况一定程度上被政府补贴掩盖了。
“如果政府给大家发钱，房价当然会上涨。”
不过她也观察到市场已经明显降温。
“越来越多房产流拍（Passed In）。”
“有些房源被撤出市场，同时场外交易（Off-Market）也在增加。”
她提醒业主，特别是近几年刚买房的人，不要过度关注短期房价波动。
“只有真正卖出的时候，涨跌才会变成现实的盈利或亏损。”
悉尼或面临更大跌幅
GerardBurg警告，相比其他首府城市，悉尼未来可能面临更明显的价格调整。
“我们已经开始看到悉尼房价下跌速度加快。”
“由于过去多年累积涨幅更大，因此相比墨尔本和其他首府城市，它未来还有更大的回调空间。”
墨尔本或迎来新一轮上涨机会
与悉尼不同，Burg认为墨尔本中期内反而有望重新上涨。
原因在于：
人口持续增长；
建房速度明显放缓；
新房供应可能出现短缺。
从2020年至去年底，维州曾主导澳洲住宅建设热潮，全国约三分之一的新建住宅都来自维州。
但随着建设潮逐渐退去，未来几年市场供应可能跟不上人口增长速度。
PropertyHome Base总监Julie DeBondt-Barker甚至表示：“对于墨尔本首次置业者来说，现在可能已经是最好的入场时机了。”
她指出，许多投资者目前正按下“暂停键”，等待政府政策明朗化。
“如果是我，我会毫不犹豫地入场。”
“对于首次置业者来说，现在确实是一个非常好的窗口期，因为与他们竞争的投资者变少了。”
春季市场将成为关键考验
尽管珀斯、阿德莱德和布里斯班房价仍在上涨，但专家认为，这些城市同样开始出现降温迹象。
Burg表示：“这些城市上涨的核心原因一直是供应不足。”
“但我们也看到增长动能正在减弱，尤其是珀斯，相比去年年底已经明显降温。”
MatthewHassan预计，目前楼市仍处于调整阶段，市场可能需要约12个月时间才能重新找到平衡。
而接下来最值得关注的，将是今年春季楼市表现。
他说：“春季市场历来都是衡量楼市健康状况的重要指标。”
“这将成为检验澳洲楼市是否真正开始走弱的一次关键测试。”
除了房价出现明显回调之外，租房市场也即将迎来一个大变化。
7月1日起，维州租房将有大变化
维州房东和租客只剩下两周时间适应租赁市场的下一项重大改革。
维州Allan政府今天正式确认，全新的“可携带租房押金计划”（Portable Rental Bond Scheme）将于7月1日正式实施。政府表示，这项改革有望帮助租客在搬家时节省一大笔资金。
根据新规，租客未来搬家时无需再先支付新房押金、等待旧房押金退还，而是可以通过维州官方押金系统，直接将现有押金转移到新租赁物业。
搬家不用再同时支付两份押金
按照目前的租房流程，租客通常需要先缴纳新房押金，之后再等待旧房东退回原有押金。
对于不少家庭来说，这意味着短时间内要承担两笔押金支出。
以墨尔本目前的租金水平计算，根据PropTrack最新数据，中位数独立屋周租金约为580澳元，对应押金约2500澳元，相当于一个月房租。
而在维州偏远地区，典型租金约为每周490澳元，相应押金约为2100澳元。
维州租客事务部长Paul Edbrooke表示，新制度将为租客带来更多公平与保障。
他说：“搬家本不应该意味着同时支付两份押金。从7月1日起，这种情况将不再发生。”
政府或承担近10亿澳元临时责任
根据新制度，在押金转移过程中，维州政府将作为担保方承担责任。
截至目前，维州共有约65.7万份有效租赁押金。
维州家庭、公平与住房部（Department of Families, Fairness and Housing）最新租赁报告显示，截至去年9月的数据中：
墨尔本租赁物业季度流转率为8.9%；
维州偏远地区流转率为7.3%。
按照这一水平推算，未来几个月内可能有多达5.8万名租客使用押金转移系统。
如果所有搬家的租客都采用这一方式，到今年9月，维州政府可能需要承担接近10亿澳元的临时押金责任。
当然，实际金额仍会受到租赁流动情况影响，例如部分租客首次租房需要缴纳新押金，也有人可能搬回家人与父母同住，或购买房产后退出租房市场。
房地产行业担忧：很多细节仍未明确
曾任维州房地产协会（REIV）主席、物业管理公司负责人Leah Calnan表示，政府在距离实施仅剩两周时才公布细节，并没有让业内感到意外。
但她指出，目前仍有许多关键问题没有答案，这可能影响租客和房东双方。
Calnan预计，绝大多数租客都会选择使用新系统。
她认为，目前最大的疑问之一是：究竟由谁来发起押金转移？
按照现行流程，租客通常在获得新房租赁资格后，会被要求在短时间内缴纳押金。
然而目前尚不清楚：
是原物业管理公司负责启动押金转移？
还是新房东或中介负责操作？
又或者需要租客自行申请？
无论哪种方式，都意味着行业内将增加额外的行政工作。
Calnan表示：“从执行层面来看，这对物业管理行业而言可能会更具挑战性，尤其是在他们已经面临许多其他监管变化的情况下。”
不过她也表示：“我们希望整个系统能够顺利运行，不要再出现一次VicRoads式事故。”
担心重演VicRoads系统瘫痪事件
本月早些时候，VicRoads数字服务系统升级后，官网一度连续约一周无法正常处理多项核心业务，引发广泛不满。
因此业内人士担忧，全新的押金转移平台上线后是否能够承受大量用户同时使用。
房东今后申请扣押金也将更严格
除了押金转移制度外，维州还将在今年10月进一步收紧押金索赔规则。
届时，房东如果想从租客押金中扣除费用，必须先提供相关证据证明索赔合理，之后才能正式提出申请。
这意味着房东未来在申请清洁费、维修费或其他赔偿时，将面临更严格的审核程序。
租客欠下的清洁费谁来追讨？
Calnan还指出，押金转移制度可能给退租清洁费用的处理带来新问题。
目前不少租客会选择由物业经理安排退租清洁服务，然后直接从押金中扣除相关费用。
但在新制度下，押金已经转移到新物业后，这些费用将无法直接扣除。
按照现阶段规划：如果在押金转移后产生清洁费、维修费或其他扣款项目，租客需要在8周内向政府偿还相应金额。
Calnan质疑：“如果租客拒绝支付，政府将如何追讨这些款项？”
不过她也指出，实际情况或许没有想象中复杂。
数据显示，大约75%的租赁合同结束时，房东与租客之间并不会就押金问题产生争议。
这意味着大多数租客和房东未来仍有望顺利完成押金交接。
后花园有话说：从当前市场表现来看，悉尼和墨尔本房地产市场正在进入新一轮调整周期，高利率、政策不确定性以及投资者观望情绪，共同推动市场由卖方市场向买方市场转变。对于首次置业者而言，竞争压力减弱、议价空间增加，或许正迎来近几年难得的入场窗口。
但对于投资者来说，未来税务政策变化和市场走势仍存在较大不确定性，需要更加谨慎评估风险。与此同时，维州即将实施的押金转移新规，也反映出政府正在努力降低租房门槛、缓解租客资金压力。无论是买房还是租房，2026年的澳洲房地产市场都正在经历深刻变化，未来几个月特别是春季市场的表现，将成为判断市场走向的重要风向标。
