澳洲楼市踩雷！只付利息贷款飙升，专家警告“崩盘前夜”！

后花园10月29日报道

澳大利亚房贷中的只付利息贷款（Interest-only lending）已攀升至五年来最高水平，引发金融监管机构担忧，他们担心不断扩张的债务可能危及经济稳定。

如果监管部门限制此类贷款的比例，而它们主要被投资者使用，可能会导致住房需求下降，并对房价形成下行压力。

Cotality Australia 研究主管 Eliza Owen 指出：“很少有人注意到这项数据，但目前 71% 的只付利息贷款流向了投资者，他们在今年6月季度占全国新房贷的 37.7%，而五年前这一比例仅为 25.4%。”这一趋势已引起 澳大利亚金融监管委员会（Council of Financial Regulators） 的关注，监管机构表示将密切监控这一潜在高风险的贷款增长。

根据 澳大利亚审慎监管局（APRA） 的最新研究，目前20.4% 的住房贷款为只付利息贷款，这是自2019年6月以来的最高点。只付利息贷款通常在最初 5 至 10 年内只需偿还利息，本金偿还延后。而“本息同还贷款（P&I）”则要求在整个贷款期内同时偿还本金与利息。

2015年，只付利息贷款比例曾高达 45.6%，当时促使 APRA 于 2017 年出台严格新规，将这类贷款的比例限制在 30% 以内，并收紧放贷标准。

投资者偏好只付利息贷款，因为在负扣税（negative gearing）制度下，他们可以将利息支出抵税，而本金支出不行。相反，自住房买家和首次置业者通常选择本息同还贷款。

Owen 警告说：“随着投资者在市场中占比升高，监管机构可能会出手干预。一旦收紧融资渠道，投资者或将退出市场，房价也可能下跌。”

此时，悉尼房价再创新高，墨尔本房价也逼近历史峰值，仅差 1 万澳元，低利率支撑了买家借贷能力。

AMP 首席经济学家 Shane Oliver 博士 表示，目前的情况让人联想到 2017 年的宏观审慎监管时期。“放贷标准放松后，投资者和只付利息贷款激增，借贷者债务攀升但未偿还本金，这增加了金融体系的风险。”

他指出，澳洲央行（RBA） 和 APRA 已开始关注这一现象，“虽然目前尚未达到过度水平，但如果趋势持续，值得警惕。”

此外，目前只付利息贷款的利率仅比本息贷款高约 0.2 个百分点，而在 2017-2018 年时，这一差距高达 1.6-1.8 个百分点。

抵押贷款经纪公司 Two Red Shoes 的 Rebecca Jarrett-Dalton 表示：“随着投资者活跃度上升，只付利息贷款的增长并不意外。我们甚至看到有父母购买房产，计划日后卖给子女。”

但她补充说，首次购房者更难获得此类贷款，且成本高昂，一旦进入偿本期，月供将显著上升，“对他们来说根本不划算。”