傻眼！澳洲房价又爆了，央行公开投降！10大最火买房区曝光，这些地方涨势惊人……
后花园2025年10月7日报道：自10月1日首置族利好政策实施以来，澳洲春季楼市的热度正持续升温！
随着越来越多首次购房者入市，再加上传统的春季售房旺季全面启动，买家在上周末几乎抢光了市场上的大部分房源。
根据最新报告，尽管大部分州因长周末假期出现部分交易放缓，全国初步拍卖成交率仍上升至71.9%，显示出市场的强劲活跃度。
首次购房者出手积极，政策刺激信心回升
澳洲最大房产中介之一Ray White集团负责人Dan White表示，自工党政府上周宣布扩大联邦首置房计划后，首购族的兴趣明显上升。
“正如大家预期的那样，这项政策确实产生了影响。我们在全国范围内都能看到更多首次购房者的身影，他们正在积极看房。”White说，“政策让他们重新燃起了兴趣和信心，愿意真正走进市场。”
墨尔本市场回暖最猛，悉尼因假期放缓
数据显示，最活跃的市场是墨尔本。由于此前几乎被AFL总决赛“按下暂停键”，上周墨尔本挂牌量暴增四倍多，达到1169套，初步拍卖成交率为71.6%。
相比之下，悉尼受长周末和NRL总决赛影响，拍卖数量腰斩，但即便在交易量较低的情况下，成交率仍达72.4%。
市场健康、卖方占优：房价仍在上涨
房地产研究机构SQM Research创始人Louis Christopher指出，今年同期的成交率明显高于去年，而且即使挂牌量持续上升，成交率依然保持稳定。
“这说明市场相当健康，某种程度上对卖方更有利。”Christopher表示。“从成交率来看，房价仍在上涨，极有可能在2025年底迎来强劲收尾。”
数据显示，截至9月的一年内，全国住宅价格上涨4.8%。
不过Christopher也提醒，不宜过度乐观。
“我不会称之为‘全面爆发’的牛市。卖家仍需谨慎定价，因为一旦开价过高，房子仍然会卖不出去。市场虽稳，但还没快到能消化所有高价预期的程度。”
降息提振需求，挂牌量仍相对偏低
Christopher表示，澳洲储备银行（RBA）此前多次降息，是推动房市复苏的关键因素。尽管央行在9月会议上暂缓进一步降息，但这并未削弱买家的热情。
他说：“之前的几次降息已经足够刺激买家行动了。”
Ray White也指出，今年整体上市量虽有所回升，但在大多数首府城市仍低于去年同期。仅有墨尔本和达尔文的挂牌数量超过去年水平。
White解释，悉尼、珀斯、阿德莱德和布里斯班的卖家之所以犹豫挂牌，是担心“卖了之后可能买不回来”，因为本地房价上涨太快。
“涨得最快的区域，往往是挂牌量下降最明显的地方。”White说，“很多卖家本身也要买房，在强势市场中会变得更谨慎。”
春季行情或延续至圣诞，新年档仍有热度
White与Christopher均预测，今年的春季售房旺季可能会延续到圣诞节甚至新年假期前。
在悉尼，一些重点拍卖项目表现亮眼。位于Epping的36 Kandy Avenue一套占地1069平方米、带七间卧室的大宅，在激烈竞拍中以360万澳元成交。买家是一户来自悉尼内西区的家庭。
“拍卖当天共有六组买家注册竞价，竞争非常激烈。”负责销售的Ray WhiteEpping经纪人Tian Hong指出。“最终中标的是来自Leichhardt的一家人，他们原来的房子只有300平方米，如今在Epping终于有了更大的空间。”
高端市场观望，二线城市成交强劲
在墨尔本，高端买方代理公司Morrell and Koren的Emma Bloom表示，高端房源虽比前期略多，但总体仍不如往年充足。
她说：“市场上的房源确实增加了，但还没到充裕的程度。高端市场今年会非常有看头。”
在其他首府城市中，布里斯班上周的拍卖房数量最多，初步成交率达69.3%，创三周新高；阿德莱德的成交率高达78.8%，首都领地（ACT）也录得70.6%的好成绩。
澳洲房市哪里最火？10大热点城区揭晓
当前，澳大利亚房市正在上演令人意外的新局面。
最新独家研究显示，全国真正的房产“热土”正在悄然转移：房屋销售火爆、价格飙升的地区，竟然大多不在传统大都市。
根据最新的 Hotspotting 分析报告，南澳、昆士兰和西澳三个州正成为澳洲房地产表现最强的地区。令人瞩目的是，这些地方并非高价的首府城市，而是价格更亲民、回报却异常亮眼的区域。
Hotspotting 总监Terry Ryder 表示，研究团队综合考量了多项指标，包括平均上市天数短、租赁空置率低、租金回报率高，以及价格长期稳定增长等因素。他说：“除了阿德莱德山的 Crafers 外，所有上榜地区的独栋住宅中位价都在 100 万澳元以下，公寓价格更低得多。”
值得注意的是，所有表现最佳的地区都位于新南威尔士州（NSW） 和 维多利亚州（VIC）之外。
在榜单首位并列的是昆士兰汤斯维尔（Townsville）的 Douglas 公寓，以及西澳珀斯（Perth）的 Joondalup 独栋住宅。Douglas 公寓的中位价仅 35 万澳元，平均 13 天 即可售出，过去一年价格上涨近 17%；Joondalup 的住宅同样以 13 天 的平均上市时间成交，中位价 90.1 万澳元，年涨幅接近 12%。
其他表现突出的地区包括：
南澳米彻姆（Mitcham）辖区的Hawthorndene，房屋平均 14 天售出；
西澳斯特灵（Stirling）的Doubleview，平均上市时间仅 16 天。
Ryder 指出，这些数据再次印证了他的长期观点：“房价更亲民的市场，往往在中长期表现更优。”他说：“几年前没人会想到布里斯班的 Acacia Ridge 或阿德莱德的 Port Willunga 会成为领涨市场，但事实如此。过去五年，这些地区的房价年均涨幅从 Douglas 的 7.18% 到Port Willunga 的 15.88% 不等。”
“任何买家或投资者若取得这样的增长率，都会非常满意——但很多人却选择了更昂贵、表现反而逊色的市场。”
PIPA 主席 LachlanVidler 也指出，这些热门地区的共同特征是极度紧张的租赁市场。他说：“每个上榜地区的空置率都低于 2%，其中 Hawthorndene、Doubleview 和 Shaw 的空置率甚至为 0%。一般而言，3% 被视为租赁市场平衡水平，而这些地区远低于这一标准，因此租金也大幅上涨，如Acacia Ridge 年租金涨幅达 17%，Crafers更高达 28%。”
Vidler 还表示，越来越多的投资者在考虑全澳范围的布局，而非局限于本州或大城市。他提醒道：“投资者若想避免在陌生市场犯下代价高昂的错误，应与持牌、经验丰富的专业房产投资顾问合作，他们熟悉各州的法规与市场动态，能帮助客户实现稳健回报。”
除了这些热点地区值得关注外，本周公布的另一份报告也为潜在买家提供了一个很好的入市参考。
真香预警！澳洲多地房价回调，最高缩水$190万
最新数据显示，澳大利亚近千个社区在过去一个季度中，住宅或公寓的中位售价出现下跌。这对于苦苦等待入市的首次购房者和潜在投资者来说，无疑是一大利好消息。
过去几年，澳洲房价一路飙升，让不少想“上车”的人望而却步。然而，近期部分地区的房价走势出现了松动，甚至在个别社区，售价跌幅相当惊人。
部分热门区房价大幅回调
以悉尼阳光海岸边的Bronte为例，根据最新数据，过去三个月该区独栋房屋的中位价下跌了 30.7%。这意味着该地区房价中位数从 810.3 万澳元降至 620 万澳元，短短三个月蒸发了约 190 万澳元。
在全澳范围内，跌幅最大的社区是维州的 Cohuna，中位房价暴跌 42%，相当于减少了 16.38 万澳元。
紧随其后的是昆士兰的 Ascot，房价从 357.25 万澳元降至 255 万澳元，跌幅 40.1%，缩水 102.25 万澳元。
此外，悉尼 Waverley 的公寓中位价下降 36.5%，减少 50.64 万澳元；新州 Blakehurst 则下跌 36.3%，减少 90.93 万澳元。
悉尼内西区的 Glebe 也进入跌幅前五，季度环比下降 32.6%，中位售价减少 78.24 万澳元。
哪些地区跌得最猛？
数据显示，在截至 9 月的三个月内，全澳共有 938 个社区的房价下降，其中 219 个社区跌幅达到两位数。
除上述地区外，以下区域的房价跌幅同样显著：
Bronte, NSW：独栋房下跌30.7%，至 620 万澳元（降 190 万）
South Hedland, WA：公寓下跌 30.7%，至 32.7 万澳元（降10 万）
Tara, QLD：独栋房下跌30.5%，至 20 万澳元（降 6.1 万）
East Innisfail, QLD：独栋房下跌 30.5%，至 32 万澳元（降9.7 万）
McMahons Point, NSW：公寓下跌 29.5%，至 132 万澳元（降39 万）
Applecross, WA：公寓下跌29.1%，至 98 万澳元（降 28.5 万）
Toorak, VIC：独栋房下跌29%，至 461 万澳元（降 133.6 万）
Kirribilli, NSW：公寓下跌 28.4%，至 141.5 万澳元（降40 万）
Newcastle, NSW：公寓下跌27.7%，至 97.5 万澳元（降 27 万）
Tocumwal, NSW：独栋房下跌27.6%，至 50.5 万澳元（降 13.9 万）
即便像 North Bondi 这样热门的海边区，房价跌幅虽然“仅”有 27%，但中位价依然下滑了 135 万澳元。
同样地，悉尼 Northbridge 也在一个季度内蒸发了 112.7 万澳元的房屋价值。
为何这些地区跌得这么多？
REA 集团高级经济学家Eleanor Creagh表示，最新数据反映的是当季售出的房屋组合变化，并非经过“结构调整”的市场均值。
简单来说，这些数据记录的是实际成交的房屋类型：某一季度若高价房交易较多，中位价就会飙升；若成交集中在中低价位，中位价则会明显下跌。
因此，一些地区的价格波动看起来“异常剧烈”，但并不一定代表整体市场真正暴跌。
不过，这些数据依然能帮助买家发现那些之前买不起、如今可能触手可及的社区。
政策利好或将带动市场再度活跃
专家指出，随着春季售房旺季全面开启，下季度市场波动可能会更大。
从 10 月 1 日起，澳洲政府扩大了“首付 5%”购房计划的适用范围，不仅取消了收入上限，还提高了房价上限。政策旨在让更多人更快实现购房梦。
不过，也有业内人士担忧，随着购房者竞争加剧，房价或将在未来几个月出现新一轮调整。
面对日益严峻的住房危机，央行行长近日也发出了一个令人担忧的警告。
澳洲房价冲上历史高位！央行行长坦言：无能为力
面对一路飙升的房价，澳洲央行（RBA）行长Michele Bullock坦言：“我对此也无能为力。”
澳洲各大城市房价齐涨，墨尔本重回巅峰
根据最新房价指数，9月份澳大利亚全国房价继续上涨，所有首府城市和地区市场均录得涨幅，其中墨尔本房价已超越2022年的峰值。数据显示，9月全国房屋中位价环比上涨0.5%，自今年2月降息以来，房价已连续数月攀升。澳洲央行今年2月、5月和8月分别降息25个基点，使官方现金利率从4.35%下调至3.60%。目前，全国房价已比去年同期高出6.2%。
央行行长：房价问题短期内“无解”
当被问及货币政策是否推高了房价时，Michele Bullock直言：房地产市场对所有人来说都是一个“棘手的问题”，短期内她并不看好会有明显缓解。
她无奈地表示：“我不认为未来两年会看到什么改变。”
Bullock补充说，央行的职责在于维持通胀稳定、保持就业强劲，这能让更多人有能力进入住房市场。她承认，房价上涨确实是货币政策传导机制的一部分，降息会在一定程度上推高房价，但央行从不以房价为调控目标。“我不认为理性的人会觉得房价大涨是好事，”她说，“但坦白讲，这并不是我能控制的事。我们不以房价为目标。”
新房审批暴跌，住房短缺问题加剧
就在房价不断攀升的同时，澳大利亚住房供应却持续下滑。根据澳洲统计局（ABS）的最新数据，8月份全国获批新建住宅数量环比下降6%，继7月暴跌8.2%后再度下滑。主要原因是公寓与联排别墅审批数量减少——8月仅有5408套获批，比上月减少8.1%。
AMP经济学家My Bui表示，这一数据“令人失望”。
按照目前的季度审批速度，澳洲每年仅能建造约19.1万套新房，远低于国家住房协议（National Housing Accord）设定的每年24万套目标。
Bui表示：“我们估计，目前澳洲的住房缺口仍在20至30万套之间。”她还指出，如今的公寓审批量比2017–2021年高峰期低了25%。2015–2017年间，公寓与联排别墅占所有住宅审批的近60%，而现在仅为40%。
Michele Bullock指出，各级政府已经意识到房价问题的根源在于供应结构性短缺，并正努力推动建设。
她说：“我多次强调，澳洲的住房市场问题在于我们存在长期的供应缺口。”
后花园有话说：总体来看，澳洲房地产市场正处于“冷热并存”的微妙阶段：政策刺激和降息效应叠加，首置族信心回升、成交活跃，春季行情持续升温；但在供应短缺、建房审批疲软的背景下，结构性矛盾依旧明显。部分区域房价高位坚挺，部分社区却出现显著回调，市场呈现出“强者恒强、弱区修正”的分化格局。未来几个月，随着政策红利进一步释放和买家情绪高涨，房市或将延续强势，但若供应端无法改善，住房可负担性问题仍将长期存在。
