经济学家：澳洲这项住房政策有“大坑”，明年利率或大幅下调！

后花园 澳大利亚 10月22日 报道：今天，澳大利亚一位知名经济学家对政府旨在帮助首次购房者的担保计划发起了猛烈抨击，称该政策"荒谬"且实际上可能伤害购房者。AMP首席经济学家Shane Oliver在接受采访时表示，尽管未来一年利率将大幅下降，但这反而可能给购房者带来更多坏消息。

政策遭遇严厉批评

Shane Oliver在Mark Bouris主持的"Property Insights"播客节目中，对联邦政府的首次购房担保计划(First Home Guarantee Scheme)表达了强烈反对。该计划允许首次购房者使用较小的首付款购房，而无需支付昂贵的贷款保险。

Oliver反复使用"荒谬"一词来形容这一政策，认为这项作为工党2025年联邦大选核心政策的计划，实际上并不符合大多数首次购房者的最佳利益。

"如果你排在队伍前面，能够获得这个机会，那当然很好，你获得了优势，"他说。"但对于队伍后面的其他所有人来说，房价只会上涨同样的金额(与价格上限增加的幅度相同)。这太荒谬了。"

Oliver指出，该计划的一个主要缺陷是，使用该计划的年轻人将不得不承担更多债务——即使他们节省了贷款保险费用。他注意到，使用该计划的人将背负更昂贵的贷款，他们将借入房产购买价值的95%。

业界专家表示担忧

Oliver的观点得到了许多其他住房市场评论员的呼应。咨询集团Our Top 10的负责人Simon Ma表示，该计划将鼓励买家借更多钱，延长他们的债务期限。

Ma说："一些首次购房者认为政府正在贡献额外的15%首付，使他们的贷款价值比(LVR)为80%。但事实并非如此。"

"买家实际上是在承担95%的LVR贷款，借入房产价值的95%。政府担保只是消除了贷款保险的需要，它并不会减少贷款规模。"

预测多次降息即将到来

在谈到澳大利亚储备银行(RBA)的现金利率时，Oliver预测将有"多次"降息。

"11月一次，2月再一次，可能5月还有一次，"他说。"这将使现金利率降至2.85%。"

虽然这将为买家提供更多借贷能力，但Oliver表示，这也将推高房价。

"当利率下降时，人们获得了大量资金，然后消费并推高了房价，"他说。"要让价格回落，你必须保持非常高的利率，而且你可能不得不让经济陷入衰退，才能让价格回落到五年前的水平，使工资能够购买到当时那么多东西。但我认为这不会发生。"

根本问题在于供应不足

Oliver表示，"最根本的问题"是缺乏生产力和供应。

"相对于澳大利亚的人口数量，我们建造的房屋还不够，"他说。"你必须将人口增长降低到可持续的水平……而且你必须建造更多房屋。"

"如今建造一套房屋或公寓所需的时间比10年前长50%，从宏观角度来看这简直是个笑话。"

呼吁优先发展区域中心

在谈到房地产开发时，Oliver表示应该更加重视将人口吸引到区域中心，而不是大城市。

他说："最终，如果你只是不断将更多人塞进悉尼或墨尔本，无论你把公寓建得多么漂亮，你最终都会面临过度拥挤。"

"我长期以来的立场是，我们必须去中心化，让我们的区域中心……成为比现在更大的中心。"

2021年人口普查记录显示，Port Macquarie地方政府区域的人口为86,762人。Oliver表示，"可持续的解决方案"将使更多人居住在Orange和Port Macquarie等地区。

截至9月，Port Macquarie的房屋中位价为88万澳元，Orange为63.5万澳元。Orange的房屋中位价在过去一年上涨了1.2%，而Port Macquarie上涨了3.5%。

Oliver表示，鼓励更多买家前往这些地区的方法是通过减税。

"当你住在区域中心时，你应该获得较低的税率，"他说。"区域中心多年来一直抱怨他们失去了人口，区域澳大利亚正在衰落。这将使其重新焕发活力。"