惊了！澳洲买房政策“大变天”，专家预测：房价或大涨15%！这类人受益最大……
后花园2025年4月15日报道：过去两天，澳大利亚房市暗藏汹涌。随着两大政党陆续更新住房新政，房市前景再度出现了变化。
为抢选票，澳洲政党官宣一揽子住房新政
上周日，澳洲工党与联盟党先后发布了最新住房政策。以下是两党在“首次置业者”、“住房基础设施”、“住房建设”、“可负担住房”以及“海外投资者与移民”方面的新旧政策汇总。
首次置业者政策
工党｜最新政策
八年内投入100亿澳元，专为首次置业者建造10万套住房；
自明年起，扩大购房担保计划：为所有首次购房者担保15%的房款，仅需5%首付即可贷款购房，且无需购买贷款保险；
取消原有年收入12.5万澳元的资格上限，让更多首次购房者受益。
工党｜已有政策
今年内将推出共有产权计划：联邦政府将与个人共同购房，出资比例为：现房30%、新房40%；每年提供1万个名额，持续4年；
上月预算案中提高了申请收入上限：
单身人士由9万澳元提升至10万澳元；
夫妻或单亲家庭由12万澳元提升至16万澳元。
各地购房价格上限也有调整：
悉尼：从95万澳元提升至130万澳元
布里斯班：从70万澳元提升至100万澳元
墨尔本：从85万澳元提升至95万澳元
珀斯：从60万澳元提升至85万澳元
阿德莱德：从60万澳元提升至90万澳元
联盟党｜最新政策
将允许购买新房的首次置业者从应税收入中扣除最高65万澳元贷款的利息，为期5年；
单身年收入不得超过17.5万澳元；
夫妻合并收入不超过25万澳元；
提高购房担保计划的收入门槛：
单身：12.5万澳元提升至17.5万澳元；
夫妻：20万澳元提升至25万澳元；
取消担保计划的名额上限。
联盟党｜已有政策
允许首次置业者从养老金中提取最多5万澳元用于购房，出售房屋时须将款项归还养老金账户；
指示金融监管机构APRA放宽购房贷款偿还能力测试，将利率缓冲从3%降至2.5%，提高贷款审批通过率。
住房基础设施
工党｜已有政策
推出20亿澳元住房支持计划（HSP）用于支持基础设施建设；
向完成120万套新建住房目标的州政府提供30亿澳元激励补贴（New Home Bonus）。
联盟党｜已有政策
承诺投资50亿澳元用于水、电、排污等基础设施建设，推动释放50万套新房产能。
住房建设
工党｜已有政策
拨款5400万澳元推动装配式、模块化住宅建设。
联盟党｜已有政策
冻结《国家建筑规范》未来10年内不再修改，为建筑商提供政策稳定预期。
可负担住房
工党｜已有政策
利用100亿澳元“澳洲住房未来基金”（HAFF），五年内新增4万套社会及可负担住房。
联盟党｜已有政策
计划取消HAFF住房基金。
海外投资者与移民购房
工党｜已有政策
对外国投资者与临时居民实施两年禁购现房令；
2025/26年预算案中拨款570万澳元用于执法，限制外国公司和临时居民购房，除非购房可增加住房供应或用于员工住宿。
联盟党｜已有政策
与工党相同，执行两年禁购现房政策，适用于外国投资者与临时居民。
模型预测：大选之后，房价或上涨至多15%！
在澳洲工党与联盟党发布了新一轮住房政策之后，有业内顶级分析师预测称：无论是哪一方执政，房价都可能上涨8%至15%。
然而，经济学家与市场观察人士却出现了意见分歧，他们争议的主要焦点是：谁的政策对房价推升的力度更猛？
房价通胀已成定局？
澳洲独立房产研究机构SQM Research的董事总经理Louis Christopher在接受《澳洲金融评论》采访时表示：“两党的政策都会刺激房价上涨。以一个粗略估算来看，在政策实施12个月后，房价可能上涨8%-15%。”
“从市场结构来看，工党的政策对现有住房市场的通胀推动力可能更强。但说实话，我跟很多分析师一样，不太看好这两套方案——我们真正需要的，是在‘供给端’进行深度改革，而不是这些‘创可贴式’的短期措施。”
经济学家普遍认为，两党的政策都没有真正增加住房供给，反而只会进一步提升购房需求。
哪个党派的政策更能推动通胀？
Ray White集团负责人DanWhite指出，工党的政策覆盖范围更广，并不局限于新房，因此会直接推高现有住宅价格。
他说：“工党的政策面更广，影响更大；相比之下，联盟党的政策只针对新建住房，而新房在市场中的占比其实非常有限。”
不过，他也认为，联盟党的措施能在一定程度上提高中等价位新项目的开工可行性，这些项目此前曾因成本问题搁置。
专家抨击：新政为“糖衣炮弹”，刺激只是暂时的
牛津经济研究院澳洲首席经济学家Maree Kilroy发出警告称：联盟党的一揽子新政策，可能带来类似“糖衣炮弹”般的短暂刺激，尤其是以下组合拳：
5%首付的购房担保计划；
贷款利息支出可税前抵扣；
可从养老金中提取最高5万澳元用于购房；
下调贷款偿还能力评估门槛（serviceability buffer）。
Kilroy表示：“联盟党这套政策组合非常‘慷慨’，短期内会大幅刺激首次置业者的购房需求，可能会重演当年‘HomeBuilder计划’所带来的价格暴涨。”
相比之下，她认为工党新政策其实只是在原有政策基础上的扩大版，对市场的影响会相对温和。
工党的10万套新房计划：信息太少，难以评估
Kilroy指出，关于工党宣布要投资100亿澳元建设10万套首次置业者专属住房的细节仍然非常有限，目前尚无法纳入价格预测模型中进行评估。
澳洲国立大学副教授Ben Phillips也表示，这项政策尚不明朗，但即使落地，对价格影响可能也不会太大。
他说：“如果是将一部分本来要由私人市场建设的住房转移到公共市场来建，那么从整体来看，对价格影响是中性的。”
但他也指出，工党政策影响的是整个住房市场（包括新房与现房），而联盟党的政策整体更具“通胀性”。
他说：“这些政策都将推高房价，而且也会让澳大利亚央行（RBA）在制定利率政策时更加受限。毕竟，如果人们可以享受更大额的税务减免，央行的加息影响就可能会被削弱。”
房产数据机构Cotality（前CoreLogic）研究总监Tim Lawless坦言，目前很难判断到底哪个党派的政策更容易推高房价。
他说：“一个5%首付的全覆盖担保政策，确实影响面非常广。但另一方面，联盟党还推出了养老金提取计划、减缓贷款审核等措施，这其实也是放开手脚地在刺激市场。”
后花园有话说：无论2025年大选结果如何，如果你正打算买房，或是投资房产市场，接下来的一年，政策红利和房价走势都值得重点关注。目前，两党提出的住房红利都更加倾向于支持首次置业者购房，未来这部分群体的购房比例是否会进一步扩大，新房和现房的价格又是否会受购房需求的刺激，一切只有时间能告诉我们答案。
（责编：Gloria）
