投资客危险了？DTI上限+加息传闻，澳洲楼市恐被迫踩刹车！
后花园 新西兰 11月27日 报道：
就在周三火热的通胀数据暗示澳大利亚经济正迅速逼近其"速度极限"之后，国家银行业监管机构周四便发起了一场先发制人的打击，旨在确保迅速过热的房地产市场不会重蹈覆辙。
经过数周的猜测，澳大利亚审慎监管局（APRA）宣布将对高风险贷款实施宏观审慎限制。从明年2月起，银行将被要求将其向债务为收入六倍或以上的借款人发放的贷款，限制在自住和投资者贷款总额的20%以内。
这一决定源于对市场状况的长期担忧和近期顾虑。十多年来，澳大利亚家庭日益增长的债务一直是APRA和金融监管委员会（包括储备银行、澳大利亚证券和投资委员会及财政部）的主要关切。APRA上周发布的系统风险展望指出，澳大利亚家庭总债务与其收入之比约为1.8倍，且已持续近十年，这给金融系统埋下了实实在在的脆弱性。
APRA主席 John Lonsdale 表示，虽然目前并未看到像2014年那样的贷款标准恶化，但高债务收入比（DTI）的贷款正在增加，尤其是在投资者中。"投资者活动会放大住房贷款和价格的上涨，从而影响金融稳定，"Lonsdale说。"我们过去曾见过风险迅速累积，我们希望做好准备。"
投资者贷款激增敲响警钟
降息改善了贷款负担能力，加上强劲的劳动力市场，共同催化了首次购房者和房地产投资者的需求激增。尤其是后者，似乎正争先恐后地涌入市场。澳大利亚统计局本月早些时候发布的数据显示，9月份季度新增贷款增长了9.6%，其中对投资者的新增贷款在该季度增长了17.6%，同比增长了18.7%。
投资者贷款的激增伴随着一些高风险借贷行为的抬头，包括社交媒体上的所谓"金融网红"（finfluencers）鼓吹利用家庭信托来加杠杆。尽管这部分市场规模相对较小，但包括Macquarie和Commonwealth Bank在内的金融机构已公开对此类借款人关上大门，这本身就说明了问题的严重性。
精准打击，而非"一刀切"
Lonsdale强调，APRA此次的行动并非针对强劲的住房信贷增长本身，而是针对那些让家庭和投资者过度扩张的高风险借贷。目前，高DTI贷款的比例并未触及APRA设定的20%的"护栏"：在自住业主中，DTI超过六倍的贷款占总数的4%，而在投资者中，这一比例为10%且仍在上升。但Lonsdale表示，APRA绝不冒险。
值得注意的是，APRA此次的DTI限制措施非常"精准"。Lonsdale指出，新规将对房地产投资者的影响大于首次购房者，这在政治上也更容易被接受。此外，新规还特意将用于新建房屋的贷款排除在外，以免对住房供应造成压力。
利率仍是最大制约因素
尽管APRA出台了新规，但许多分析师认为，利率仍将是冷却房地产市场的最主要因素。汇丰银行澳洲首席经济学家 Paul Bloxham 表示："利率将为房地产市场降温。" Barrenjoey的银行业分析师 Jonathan Mott 也认为，周三的通胀数据将迫使储备银行在明年5月和8月分别加息25个基点。如果加息成为现实，将大幅削弱借款人的借贷能力，其影响将远超APRA的新规。
尽管如此，银行业普遍对APRA的举措表示欢迎，认为这是在投资者贷款领域风险积聚之际，为市场划定的新底线。周四，四大银行的股价均出现上涨，表明投资者认为APRA的举措可能对小型银行和非银行贷款机构的影响更大。
