澳洲税改逼近，华人房东不退反进：坐拥88套房还要继续买！
后花园 澳洲6月1日 报道：
在许多房产投资者考虑赶在资本利得税拟议调整前出售物业时，41岁的企业主Simon Loo和妻子Lin Wu却准备继续买房。两人目前在澳洲各地持有多达88套物业。Simon Loo表示，他最初进入房产市场，是为了摆脱朝九晚五的工作节奏，并通过低价买入、出租和再投资，逐步建立现金流和资产池。
Simon Loo的投资逻辑并不复杂。他认为，无论是买房还是买一部iPhone，只要价格足够低，就有机会从中赚到钱。过去17年里，他主要在Logan、Moreton Bay等相对便宜的区域寻找现金流接近中性的住宅。租金收入用于覆盖贷款利息，而每次购入后积累的房产净值，又成为下一次买入的资金基础。
在7年时间里，Simon Loo买入了十多套房产。他的做法是先在价格较低的城区买入住宅并出租，待部分物业升值后卖出其中一些，再用收益偿还其他物业的贷款。随后，他将这套经验用于自己的买方代理公司House Finder，为购房者提供置业建议。
不过，PropTrack的独家分析显示，未来新投资者要复制这一路径可能越来越难。原因在于，拟议资本利得税变化将让部分长期持有且大幅升值的房产在出售时面临更高税负。比如，在Logan地区出售长期持有的公寓，较旧制度可能多缴约4.3万澳元税款；但如果是一套持有35年的New Farm物业，税额可能从75.8万澳元跃升至约140万澳元，额外税负高达64.4万澳元。
按照相关方案，从2027年7月起，投资者或需要对投资物业的收益缴纳最低30%的税率。新规则将采取祖父条款安排，也就是说，新税率只适用于规则生效后产生的收益。与此同时，负扣税政策也可能限制在现有持有房产和新建住宅上。这意味着，依靠连续买入、出租、卖出再加杠杆的传统“房产阶梯”，对新投资者来说门槛更高。
Simon Loo表示，他当年主要通过现金流中性的物业完成财富积累，因此对负扣税依赖并不强。但在2026年的市场环境下，这类房源已经非常难找。他认为，一旦负扣税利益被削弱，部分房东很可能通过提高租金来对冲成本。即便他本人不直接受影响，也会参考市场租金定价。如果同类住宅每周租金达到700澳元，他也会按照700澳元出租。
这正是政策争议的核心。一方面，税改希望抑制投资者对既有住宅的竞争，把资金引向新房供应；另一方面，如果投资者退场导致出租房源减少，租金压力可能进一步传导给租客。
Simon Loo认为，对于已经积累资产的投资者来说，他们没有理由卖掉能够产生被动收入的房产，反而更有动力继续买入。他预计未来12个月内还会继续增持。他说，大城市中可负担区域的独立屋永远不会过时，因为始终有人需要居住。随着时间推移，这类物业价格仍可能上涨；如果短期内租金也上涨，投资者自然希望继续参与其中。
Ray White AKG首席执行官Avi Khan也指出，租金上涨不会因为单纯改变投资者行为而解决。澳洲住房市场真正的问题仍是供应不足。他认为，政策制定者在推出任何住房政策前都应先问一个问题：这项政策是否会让未来5年有更多房屋建成并投入居住？如果答案是否定的，那么它就很难实质性改善租客的可负担性。
