利率降不降都一样！澳洲房价全面开涨，最狠城市恐飙 21%

后花园11月25日报道

无论澳大利亚储备银行（RBA）是否继续维持利率，全国房价都将出现上涨。

SQM Research 发出警告称，澳大利亚住房可负担性危机正在加剧，政府的首次购房者低首付款计划（5% 首付计划）、国际与国内移民的持续增长，正成为推高房价的关键因素。

研究指出，即使在对首次购房者最为乐观的情境下——无进一步降息、经济放缓——全国主要城市房价仍将整体上涨 4% 至 8%。

在这一情境中：

悉尼、墨尔本房价将上涨 2% 至 6%

珀斯房价最高将暴涨 14%

布里斯班房价预计上涨 最多 12%

SQM 董事总经理 Louis Christopher 告诉 NewsWire，这是多年以来 首次在任何模型情境下，全国房价都将普遍上涨。

他说：

“确实存在一种情境，即 RBA 在 2026 年必须按兵不动、不再降息。”“在这种情况下，即便没有新的降息，今年早些时候的降息仍在推动市场，加上政府 5% 首付计划，房价依然有上涨动力。”

澳洲央行今年已三次降息（2 月、5 月、8 月各降 25 个基点），但过去三个月维持利率不变。专家对此分歧明显：有些人呼吁明年 2 月进一步降息，也有人认为下一步会是加息。

最糟糕情境：房价全面狂飙

研究显示，对潜在购房者而言最糟糕的情境是：再次降息 2–3 次、通胀回落、失业率降至 4% 左右。在这种情况下房价将大幅飙涨：

珀斯房价最高上涨 21%

布里斯班、达尔文上涨 18%

悉尼、墨尔本上涨 最高 11%

不过 Christopher 并未将矛头指向 RBA，而是明确指出：

“毫无疑问，是政府的 5% 首付计划正在推高房价。”

他表示，低价与中低价房市场的涨幅将超过其他区间。

政府扩大 5% 首付计划，被指推升房价

阿尔巴尼斯政府扩大了首次购房者 5% 首付计划，从原本有限名额改为 无限名额，10 月 1 日正式实施。

政策调整包括：

取消收入上限

提高房价上限至：

墨尔本：90 万澳元

布里斯班：100 万澳元

悉尼：150 万澳元

此前该计划仅开放给最多 5 万名购房者。

供应首次多年补上需求，但存在风险

SQM 假设明年人口增长约 39 万人，需要约 15 万套住房。Christopher 表示，多年来首次，澳大利亚将有望超额完成供应，预计新增完工量达 18 万套。

他说：

“我们的租金预测没有房价预测那么强劲，明年大致与通胀同步，因为自 2019 年以来首次，住房供应将真正满足需求。”

但他警告，如果政府在 2026 年意外突破人口增长预测上限，租金将再度飙升。

“我们的数据基于财政部的预测。尽管增速已从高点回落，但财政部过去三年都高估了人口增长放缓。”“我认为未来 12 个月他们大概率会预测准确，但如果他们估错，我们的租金预测也会跟着出错。”