突发！澳洲楼市一夜反转，银行猛降息75个基点！买家心态崩了……

后花园2025年9月3日报道：当前，一股“信心冲击波”正席卷澳洲楼市。

根据澳洲国民银行（NAB）发布的最新住宅物业指数，市场信心飙升至 +44 ——创下过去一年的新高。更值得注意的是，这一信心回暖覆盖了全国所有州和领地，连首次置业者的信心也全面转正。

随着房价持续上涨，从布里斯班到珀斯，买家之间的竞争将更加激烈。NAB的房贷主管 Denton Pugh 警告：买家必须立刻行动，否则可能完全错失机会！

澳洲楼市信心大爆发

今天，有市场分析师指出，房市信心的飙升并非偶然。自央行开始降息周期以来，购房者的信心得到了显著提升。更便宜的房贷利率让更多买家重新进入市场，而有限的房源供应则进一步推高了竞争的激烈程度。

昨天，澳洲西太平洋银行(Westpac)宣布大幅下调固定房贷利率，部分产品降幅高达70个基点，这一举措被业内视为追赶竞争对手的重要步骤。

西太平洋银行此次调整涉及所有贷款价值比(LVR)层级、套餐和非套餐选项，以及本息同还和仅付利息产品。其中，2年期固定利率下调幅度最大，从5.69%降至4.99%，降幅达70个基点。1年期和3年期固定利率均下调50个基点，分别降至5.29%和5.39%。

对于投资者贷款，银行同样提供了可观的利率优惠。2年期投资者贷款利率从5.89%降至5.19%，降幅达70个基点。3年期投资者贷款利率下调60个基点至5.59%。

此次降息使西太平洋银行的利率水平与Commonwealth Bank和ANZ基本保持一致，显示出澳洲主要银行在房贷市场的激烈竞争态势。

一位资深房地产分析师表示："我们正在见证一个关键的转折点，银行指数的飙升和房贷利率的大幅下跌表明，整个行业都预期房价将出现大幅上涨。这种集体乐观情绪往往会成为自我实现的预言。"

数据显示，过去几个月来，澳洲主要城市的房价已经出现了稳步上涨。悉尼和墨尔本作为两大核心市场，其房价增长尤为显著。专家预测，随着春季销售旺季的到来，这种上涨趋势将进一步加速。

然而，这种市场狂热也带来了担忧。房地产专家警告称，当前的市场环境可能会导致房价过度上涨，最终伤害到真正需要住房的普通家庭。首次购房者面临的压力尤其巨大，他们不仅要与经验丰富的投资者竞争，还要应对不断上涨的房价。

银行业内部人士透露，房贷申请量在过去几周内出现了显著增长。这种需求的激增不仅来自首次购房者，也包括希望升级住房的现有业主以及寻求投资机会的投资者。

"时间窗口正在快速关闭，"一位房地产经纪人坦言，"那些还在观望的买家需要意识到，每一天的犹豫都可能意味着更高的价格和更激烈的竞争。"

市场观察人士注意到，当前的房市狂热与历史上的几次重大上涨周期有着相似的特征。低利率环境、供应短缺以及强烈的购买需求，这些因素的结合往往会推动房价出现跳跃式增长。

对于政策制定者而言，这种市场狂热也提出了新的挑战。如何在支持经济增长的同时，避免房地产市场过度投机，成为了一个需要谨慎平衡的问题。

展望未来，专家预测这种市场狂热可能会持续到年底。春季销售旺季的到来将进一步加剧竞争，而有限的房源供应意味着价格上涨的压力将继续存在。

那么，究竟哪些因素在给房市推波助澜呢？

5大因素叠加冲击

如果你打算在今年春天买房或卖房，有五个关键因素将主导澳洲楼市的走向：

它们就是——房价上涨、降息效应、投资热点转移、住房供应变化、以及首次置业新政。

春季历来是澳洲房地产交易最繁忙的季节，花园最美、房源最多，也是买卖双方最活跃的时候。REAGroup的 高级经济学家 Eleanor Creagh 直言：房价还会继续涨！

1.利率走势：买家信心增强

澳洲央行今年已在 2 月、5 月和 8 月三次降息，为家庭带来利率缓解。

虽然房贷利率仍高于疫情前，但已足够提升借贷能力；

各大银行竞争激烈，纷纷在固定利率贷款上给出优惠；

降息带动了买家回归市场。

霍巴特房产中介Bec Owens表示：“降息让买家更有信心了，今年春天市场预计会很热闹。”

2.房价趋势：八连涨

根据最新数据，澳洲房价已连续 8 个月上涨。

8 月全国房价上涨 0.5%，过去一年累计上涨 5.3%，中位价增加近 4.8 万澳元。

悉尼、墨尔本重回增长轨道，需求加速；

阿德莱德和珀斯依旧强劲，但增速略低于去年。

不少首次置业者担心再不出手，房价又要涨到“高不可攀”。

3.首置客新政：5% 首付买房

联邦政府宣布，将扩大的5%首付计划提前到今年 10 月 1 日实施，而不是明年。

首次购房者只需 5% 首付，即可申请贷款；

免除高额贷款保险（LMI），相当于额外节省约 2.5 万澳元；

预计将吸引更多年轻买家提前入市。

澳洲住房产业协会的首席经济学家 Tim Reardon 表示：“毫无疑问，这一政策会在短期内推高房价。”

4.投资者动向：达尔文成新宠

随着借贷成本下降、房价上涨，投资者也活跃起来。

过去几年，布里斯班、阿德莱德和珀斯是投资热土；

如今，达尔文正成为新热点：房价相对便宜，租金回报率高。

当地中介 Derek Hart 表示：“达尔文是所有首府里房价最便宜、租金回报率最高的。投资者越来越多，市场比过去 18 年都更火热。”

数据显示，达尔文房价在截至 8 月的一年里上涨 10.4%。

5.住房供应：各地差异明显

进入春季，市场上的挂牌量仍不明朗。

7 月全国新挂牌量比去年同期下降7.7%；

堪培拉几乎持平，仅下降 0.4%；

霍巴特降幅最大，达到 13.5%；

珀斯房源短缺，竞争尤为激烈。

中介 Gemma Andrews 表示：“预计春季挂牌会季节性回升，但整体新建房供给依然不足，价格压力还在。”

总结来说，今年春季楼市，有五大力量在推波助澜：

降息 + 借贷能力提升

房价连续上涨

首置客新政利好

投资者布局新热点

房源供应依旧紧张

这意味着：房价仍有上行压力，竞争会更激烈。买家需要抓住窗口期，卖家则可期待一个火热的春季市场。

Pugh分享了在竞争中脱颖而出的三大关键步骤：

1.明确购房策略你是买来自住，还是“租购两用”（在能负担的地方买房，在想住的地方租房）？

自住房：生活方式优先

投资房：关注租金回报和升值潜力

同时别忘了考虑额外费用，买房成本不仅仅是标价。

2.获得贷款预批

在出手之前，务必找银行拿到 贷款预批准（Pre-approval）：

这样你清楚能借多少，避免超预算看房

预批准通常有效期 90 天，适合真正有买房意愿时申请

首次置业者还可申请联邦和州政府的补贴或担保计划

3.出价果断但坚持底线

市场竞争激烈，容易被 “错过恐惧症”（FOMO）冲昏头脑。但要警惕：

出价过高，银行估值可能低于成交价，买家需要自己补差额

保持冷静，坚守预算，才能在成功买到房子的同时稳稳收尾

政策加持，大量城区被首置族“解锁”

预计10月1日后，住房政策的调整将为房市再填一把火，对于潜在买家而言，这也是绝佳的“上车”机遇。

从 10 月 1 日起，澳洲联邦政府的首次置业保障计划（Home Guarantee Scheme） 将迎来重大调整：

价格上限全面提高

收入限制取消

名额不再设限

这意味着，成百上千个城区将对首次购房者开放，买房选择大大增加。

买房上限大幅提升

在新政下，首次置业者最高可购买的房价为：

悉尼：$150 万（上涨 67%）

墨尔本：$95 万（上涨 19%）

布里斯班、堪培拉：$100 万（上涨43% / 33%）

阿德莱德：$90 万（上涨 50%）

珀斯：$85 万（上涨 42%）

霍巴特：$70 万（上涨 17%）

同时，纽卡斯尔、黄金海岸、吉朗等主要区域城市的上限也将与各自首府城市看齐。

对比现有标准，悉尼、阿德莱德、布里斯班等城市涨幅最为明显，意味着更多热门城区将进入“首置客”的购房清单。

哪些城区被“解锁”？

此前，受限于过低的价格上限，很多传统的“刚需区”实际上买不到合适的房子。新政后：

悉尼：如 Rooty Hill、StJohns Park、Mount Druitt 等西区的独立屋将符合条件；

墨尔本：Endeavour Hills、Narre Warren South、Berwick 等外东区热门社区首次进入可选范围；

布里斯班：Paddington、Newmarket、Windsor 等内城区单元房被解锁；

珀斯：Balcatta、Bentley、Queens Park 的独立屋，以及 Fremantle、Leederville 等地的单元房都纳入范围；

阿德莱德：Glenelg、NorthAdelaide 等高需求区域的单元房也可入手；

霍巴特：Moonah、Kingston的独立屋，以及 Sandy Bay、Battery Point的单元房符合条件；

堪培拉：Kambah、Wanniassa、Holt 等南部和西部城区被解锁。

甚至，悉尼 Kirribilli、Coogee，墨尔本 Toorak，布里斯班 Paddington 等传统高价地段的公寓，也首次进入首置客可选范围。

市场影响

REA Group 的首席经济学家Angus Moore 表示：

名额取消限制，势必让更多首次置业者积极入市；

提高价格上限，将显著增加符合条件的房源比例；

在悉尼，符合条件的住房比例将从不到三分之一提升至三分之二。

不过，也有中介提醒，随着更多买家进入市场，部分刚需区可能出现更激烈的竞争，甚至进一步推高房价。

总结来说，这次扩容的首次置业保障计划，对澳洲年轻买家来说，是一次真正的购房“窗口期”：

首付只需 5%，且免贷款保险

可买的城区范围显著扩大

竞争激烈的“热门区”也有机会入手

从 10 月 1 日起，新政将正式生效。对于正在观望的首次购房者来说，这或许是一个不容错过的机会。

后花园有话说：从当前的房市数据来看，有强烈的信号表明，房市正在变天，多重刺激因素叠加，导致春季房市暗流汹涌。对于买家来说，当前可能是最后的窗口期，而对于屋主而言，卖方市场正在形成，面对这一波楼市冲击，你准备好了吗？