今日起生效！澳洲这类买家迎来利好，买房更轻松了！悉尼房价加速上涨，最强劲地区出炉……
后花园2025年4月9日报道：对于有学生贷款的人来说，今天一项规则的变化，将使其贷款买房变得更加容易。
金融中介表示，凭借最新政策，一对年收入合计14万澳元的夫妻，如今能多借大约3.6万澳元用于购房。
不过，贷款机构Madd Loans的创始人George Samios提醒大家：“这还不是最关键的变化。”
他说，关键点在于“还款能力评估缓冲率”的调整。
今年2月，澳洲财政部长JimChalmers致信金融监管机构，建议他们重新评估关于学生贷款（HECS/HELP）的建议。他的意思是——如果学生贷款即将还清，银行在审批房贷时就不必把这笔贷款纳入考量。
澳洲财政部长JimChalmers
目前，澳洲联邦银行（CommBank）已经率先做出改变：从今天（4月9日）起，若购房者的HECS贷款将在12个月内还清，银行在审批房贷时将不再计算这笔债务。
如果购房者的HECS贷款将在2到5年内还清，那么适用的贷款缓冲率将低于通常的3%。
什么是“缓冲率”？
通常，银行在审批房贷时会把利率上浮3%，来测试购房者是否有能力还款。但问题是，这一标准让很多买家望洋兴叹，不得不放弃买房的打算。
澳洲金融经纪人协会（FBAA）的董事总经理Peter White表示，缓冲率是挡住首次置业者的一大障碍。
White认为，这个政策调整将帮助很多人不仅获得贷款资格，甚至能借到更多的钱，从而成功买到理想的房子。
新政的实际影响有多大？来看一个例子：
George Samios举例称：如果一对夫妻年收入为18万澳元，原本最多只能贷84万澳元。但在新政策下，即使他们有HECS债务，最高可贷款额度将提升到102万澳元，差距非常明显。
联邦银行官宣回应：我们将助力澳人实现住房梦
联邦银行的发言人确认：“我们致力于帮助包括有HELP债务的澳洲人实现购房梦想，为此将提供灵活的贷款政策、竞争力的利率、创新工具以及专业建议。”
联邦银行购房部门总经理Dr Michael Baumann也补充道：“根据澳洲审慎监管局最近对HELP债务的表态，我们推出了新的贷款评估方式，适用于那些可以在五年内还清学生贷款的客户，以帮助他们更快地实现买房目标。”
对于今年的房市来说，随着信贷条件的放松，利率的下降，预计买家信心会持续上升。截至目前，房市已经传来了回暖信号——不仅拍卖活动逐渐升温，房价也在稳步上涨。
悉尼房价强劲上涨，但区域差异明显
根据PropTrack最新数据显示，悉尼的房价虽然整体在上涨，但不同区域之间的表现却有很大差异。涨幅最强劲的集中在悉尼的边缘地区，尤其是西区、外西南和西南地区，截至今年3月，上述区域的房价年增长率达到了5%。
相比之下，悉尼北部海滩的表现最为疲软，年增长率仅为1%。而东部地区的涨幅为3%。
整体来看，悉尼的房价年增幅为2.9%，中位价达到110万澳元，略低于全国房价3.9%的涨幅，全国房价中位数为79.9万澳元。
目前，悉尼独栋住宅的中位价为143万澳元，公寓则为81.7万澳元。
“实惠地区”成新宠，买家“下探价值链”
REA Group的经济学家EleanorCreagh指出，过去一年，澳洲各大城市中更具价格优势的区域表现更为亮眼。她表示：“买家为了提高性价比，开始在价值链下方寻找机会，这些区域的购房需求也随之增强。”
这一趋势在布里斯班尤为明显。其中，房价相对低廉的Ipswich，其房价年增幅高达13%，而布里斯班南部仅为5%。在珀斯，市中心房价上涨5%，而东北部区域则飙升了13%。
降息提振购房力与信心，悉尼3月表现亮眼
今年2月，澳大利亚央行小幅降息，显著提升了借贷能力，也带动了买家信心。3月份，悉尼房价环比上涨0.5%，与2月持平。
Ray White的首席经济学家NeridaConisbee指出，降息之后市场虽然没有出现爆发式上涨，但涨势稳定持续。
她表示：“数据显示，传统的涨跌周期正被长期稳健的上涨趋势所取代。”
根据PropTrack的数据，全国住宅房价在3月上涨0.27%，刷新至79.9万澳元的历史新高。同比增长3.91%，过去五年累计上涨达48%。
首府城市领涨全国，多地刷新纪录
首府城市市场引领了3月的涨幅，整体上涨0.31%，而区域性市场则上涨了0.18%。这两个市场在3月均创下新高。
PropTrack每月的房价指数显示，澳洲所有首府城市在3月全部实现了房价上涨，其中一半刷新了历史高点。
Creagh分析道：“随着购房情绪改善，原本因高利率而观望的买家正在重新入市。”
她补充说：“除了利率因素，人口增长、住房供应短缺等结构性因素仍在持续支撑房价上涨。”
尽管人口增长正在逐步放缓，但Creagh预计未来几个月房价仍将保持上涨态势，不过涨幅将不及前几年那么明显。
她说：“在可负担性仍是主要障碍的背景下，未来的降息对房价的推动作用也将有所收敛。”
除了近期的房市数据，今天的一份研究还为我们揭晓了过去5年的房价走势，我们可以从中判断，澳洲房价仍在稳步攀升，只不过涨势未超峰值。
澳洲房价5年涨了39.1%，但仍未到顶
据CoreLogic（即将更名为Cotality）最新发布的《2025年4月住房图表包》显示，过去五年里，澳洲全国房价中位数上涨了39.1%，约合23万澳元的涨幅。
虽然这个涨幅看起来已经相当惊人，但放眼历史，这波五年涨幅其实还不算顶尖——相比1980年代末和2000年代初的历史高点，仍有差距。
CoreLogic的经济学家KaytlinEzzy表示，虽然这五年房价涨势明显，但涨幅其实算温和。她指出，房价上涨的背后，主要有三个原因：
1）住房需求强劲
2）市场供应紧张
3）整体经济表现稳健
Ezzy指出：“除了个别月份小幅下跌外，这五年基本都是稳步上涨。相比过去金融自由化、人口红利、经济高增长等驱动下的超强行情，如今的房市表现算是比较温和。”
历史对比：最高涨幅曾接近80%！
根据CoreLogic的数据：
1984年3月至1989年3月，澳洲全国房价上涨了75.5%
1998年12月至2003年12月，房价上涨了79.7%
Ezzy表示，1980年代末的房价飙升，主要得益于人口增长、金融市场放宽监管、以及1982-83年经济衰退后的低利率环境。
此外，1985年推出的资本利得税政策（主住宅免税）也刺激了自住买家的需求。
而2000年代初的房价暴涨，则受到矿业繁荣、亚洲金融危机后的经济恢复、以及首次置业者补贴政策的带动。
虽然近五年的房价涨幅“只有”39.1%，但因为基数较大，实际每套房涨了约23万澳元。
对比来看：
2003年年底前的五年涨幅，折算大约是14万澳元
1989年时的五年涨幅，约合 6万澳元
也就是说，现在的房价虽涨得慢一点，但涨得“更贵”了。
各大城市的表现如何？
虽然全国房价走势相似，但每座城市的涨幅高峰时间不同：
悉尼：最大的五年涨幅出现在1980年代末（80.7%），略高于2003年前五年的78.3%。
墨尔本：1980年代几乎翻倍（98.8%），也超过了2000年代初的79.5%。
而布里斯班、阿德莱德、珀斯、霍巴特和堪培拉，则在2000年代中期迎来了大爆发，房价在那段时间几乎翻倍。
尤其是珀斯，该市房价在2006年9月前的五年内上涨了惊人的137.8%，创下了全国最高纪录。
Ezzy表示：“2000年代的矿业繁荣、强劲的经济条件和州际迁移潮，都推动了这些城市的房价爆发。”
2025年4月图表包要点汇总：
全澳住宅房地产总值已达11.3万亿澳元
房价季度环比上涨0.7%，其中首府城市上涨0.5%，区域市场上涨1.4%
全国3月住宅成交量约 42,553套，过去12个月累计成交 528,212套
房屋销售周期变长，全国房产平均销售天数从去年同期的30天延长到现在的40天
卖家议价空间略收窄，议价幅度缩至-3.5%
全国租金年涨幅回落至3.8%，创四年来最低，仅比疫情前十年平均水平（2.0%）高1.8个百分点
后花园有话说：总结最近的房市数据，澳洲多地首府城市表现亮眼，主要原因是买家信心的提升。虽然过去五年的房价涨得“看似没以前猛”，但实打实地说——你的房子，已经升值了。
（责编：Gloria）
