房东最常忽略的“隐形收入”：折旧竟能让你少缴上万税！

后花园12月1日报道

拥有一套投资房，是积累财富、保障财务未来最有效的方式之一。但虽然许多房东都知道可以申报贷款利息、维修费用和物业管理费等常见扣除项，却有相当多的人忽略了最有价值的税务优惠之一：折旧（Depreciation）。

折旧能显著增加年度可扣除金额，改善现金流，让你的投资回报更高。但折旧也是一个充满误解和常见错误的领域。以下是每位房产投资者都必须了解的关键内容，确保你不会白白错失可申报金额。

什么是折旧？

简单来说，折旧是资产因磨损或过时而产生的价值下降。在税务上，这意味着随着投资房产及其内部设施老化，你可以将其成本的一部分在每年作为扣除申报。

折旧 不需要实际支出 —— 你不需要每年为它付款，而是税法允许你将资产为赚取租金而使用时的价值损失计入税务扣除。这使折旧成为极强的扣减工具：它能直接降低你的应税收入，并不影响现金流。

两大折旧类型

房产投资者可享有两种主要的折旧扣除：

1）建筑工程折旧（Division 43 / Capital Works）

指建筑物本身及任何结构性改善，包括：地基、墙壁、屋顶、瓷砖、门、内建橱柜等。

对于 1987 年 9 月 15 日后建造的住宅物业，折旧率通常为 每年 2.5%，共 40 年（从完工日开始计算）。

1992 年 2 月 27 日后进行的结构性改良 —— 如扩建、车道、围栏、挡土墙等 —— 也符合申报资格。

即使房龄更久，只要之后有重大翻新或扩建，也可能可以申报。

2）设备与可拆卸资产折旧（Division 40 / Plant & Equipment）

指房产中可移动或机械类资产，如空调、地毯、窗帘、洗碗机、热水系统、灯具等。

每项资产都有自己的使用年限与折旧率，由 ATO（税务局）规定。

折旧可采用两种方式：

递减价值法（前期扣得较多）

直线法（每年扣除金额相等）

2017 年折旧规则变更：你能申报什么？不能申报什么？

自 2017 年 5 月起，折旧规则出现重大变化：

购买日期为 2017 年 5 月 9 日之后的二手住宅，不可对 既有的二手设备和可拆卸资产 申报折旧。

但你购买的新资产（如换新烤箱、重新铺地毯），仍然可以申报。

建筑工程折旧（Division 43）不受影响，仍可全额申报。

也就是说，如果你在 2017 年后买下旧房，其原有设施可能不能折旧，但 结构本体仍可扣除，并且未来自己添加的任何新资产也可以折旧。

如何最大化折旧扣除？

要确保不遗漏扣除项目，最佳方式是让专业工料测量师（Quantity Surveyor），例如 BMT Tax Depreciation，出具 折旧报告（Tax Depreciation Schedule）。

折旧报告会拆分建筑成本、资产价值，列明每年可扣除金额。

ATO 认可工料测量师为唯一可在无实际成本数据情况下，估算建筑成本的专业人士。一份优质的折旧报告可使用长达 40 年，且报告本身费用可 全额抵税。

即使是几十年房龄的房子，只要曾经有重大翻新，也能产生可观扣除。

翻新与改善：折旧的重要机会

每次翻新投资房，都能增加折旧总额：

新增资产（厨房家电、地板、灯具）可从安装并可出租的那天开始折旧。

结构性改善（新浴室、新露台）可申报建筑工程折旧。

若翻新时拆除旧物品，你可能还可以申报其剩余价值的 报废扣除（scrapping deduction）。

例如：旧热水器尚未折旧完，但被你换掉，那么剩余未扣除部分可一次性申报。

常见错误要避免

许多房东因以下失误而损失大量扣除：

未做折旧报告：错失大量可扣除项目。

翻新后未更新报告：导致新资产无法折旧。

误以为旧房不能折旧：事实上翻新部分通常可扣除。

申报不符合资格的资产：尤其是 2017 年规则后，买二手房不得折旧二手设备。

记录与合规

务必保留全部建筑、翻新、购置资产的相关文件，包括发票、合同与结算文件，便于税务师确保你的申报符合 ATO 要求。

折旧还会影响出售时的 资本利得税（CGT），因为已申报的折旧会减少成本基数，从而增加应纳税资本利得。但这并不代表不应该申报折旧，而是需要在税务规划时提前考虑其影响。

折旧是房地产投资者最有价值、却最容易被忽视的税务优惠之一。正确申报折旧可以提升现金流、降低税负，并显著增强投资回报。

关键在于：

尽早寻求专业协助（如 H&R Block Australia 等税务机构）

制作准确、完整的折旧报告

并持续保持税务合规

使用正确策略，折旧能在未来几十年持续提升你的投资收益。