11月25日澳洲房地产与财经新闻汇总-2026年房价预测、地区分化与政策博弈下的市场图景
后花园 新西兰 11月25日 报道：
近期，澳大利亚房地产市场呈现出复杂而多维的态势。一方面，权威预测显示2026年房价将持续攀升,但各城市表现分化；另一方面，政府的激励政策在助推市场的同时，也加剧了部分购房者的财务风险。从墨尔本西区的增长潜力到维州的房贷拖欠危机，再到悉尼顶级豪宅的天价成交，市场在机遇与挑战中前行。
【新闻一】房价持续攀升但"升级链"效应引发市场挤压
根据Domain最新发布的《2026年预测报告》，未来一年澳洲房价将继续上涨，住房可负担性将进一步恶化。报告预测，到2025年底，澳大利亚首府城市的中位房价将跃升9%，单元房价格上涨7%。进入2026年，房价预计将进一步增长，其中独立房上涨6%，单元房上涨5%。
经济学家Cameron Kusher分析，政府针对首次购房者的慷慨补贴正引发"升级链"效应，全面推高市场需求和价格。当首次购房者利用政策优势入市后，他们所购买房产的卖家则获得了升级到更昂贵住宅的资金和机会。这些卖家继而成为"升级买家"，推动了中高端市场的交易，而卖给他们的业主又会继续寻找下一套更贵的房子。这个循环不断持续，形成了一条贯穿整个市场的"升级链"。
"这条升级链条正在为整个房市注入需求，推动每一个细分市场的价格上涨，而不仅仅是首次购房者所关注的价位，" Kusher分析道。目前，这一效应给潜在购房者带来了巨大挑战，市场上的房源总量仍然偏低，供应依然紧张。
【新闻二】经济警报拉响：央行可能在2026年加息
联邦银行（CBA）首席经济学家Luke Yeaman则发出严厉警告，由于经济增长强于预期、劳动力市场坚挺以及房价再度加速上涨，澳大利亚经济正逼近其"速度极限"。他预测，如果房市持续走强，2026年澳洲联储（RBA）不仅不会降息，反而可能被迫加息以抑制通胀压力。
Yeaman在周二给投资者的报告中写道："更强劲的增长、坚挺的劳动力市场、不断上涨的房价以及九月份意外的通胀数据，已经将降息的可能性排除，并增加了2026年加息的风险。"
他阐述了三个明确的观点：首先，澳大利亚的潜在增长率现在已经降低；其次，本轮周期性上升的起点所拥有的过剩产能低于正常水平；最后，"我们已经非常接近经济的速度极限"。CBA对通胀的卷土重来感到明显担忧，特别是受飙升的房地产市场以及不断上涨的材料和建筑成本的推动。
【新闻三】墨尔本西区领涨但犯罪率成隐忧
在市场整体上行的预期下，各地区表现出显著差异。SQM Research的报告预测，2026年墨尔本房价将上涨4%至7%，其中房价亲民的西区（特别是Werribee周边）将以5%至8%的增幅领跑。按目前62.8万澳元的中位房价计算，这意味着31,400至50,240澳元的增值。
然而，报告同时指出，不断上升的犯罪率、对政府支出的过度依赖以及相对充足的新房供应，正使墨尔本的整体房价增幅落后于澳大利亚其他主要城市。知名房地产分析师Louis Christopher特别提到："人们应该仍然感到安全，但犯罪数据确实在上升……这让投资者甚至首次购房者都心存疑虑，在投入大笔资金购房时变得更加谨慎。"
东南区的Cranbourne和Pakenham预计也将实现5%至7%的增长，在单元房市场，Doncaster和Box Hill被看好，预计有4%至6%的涨幅。
【新闻四】维州成"房贷拖欠之都"，首置业者风险加剧
与此同时，维多利亚州正面临严峻的房贷拖欠问题。根据S&P Global Ratings的数据，维州已成为澳大利亚的"房贷拖欠之都"，每100笔抵押贷款中就有1笔逾期至少30天，这一比例在全国各州中高居榜首。
评级机构警告，随着联邦政府扩大"首套房担保计划"，允许无限数量的申请人以低至5%的首付获得贷款，缺乏足够储蓄的年轻购房者可能在未来利率上升时面临更高的违约风险。墨尔本的Craigieburn、Pakenham、Hoppers Crossing、Werribee、Frankston和Melton South等多个地区均位列全国房贷拖欠最严重的区域名单。
S&P信用分析师Erin Kitson警告说："任何家庭负债的增加，特别是对于那些没有储蓄缓冲或第二套房产的年轻人来说，都会使他们在利率周期转向时处于更加脆弱的境地。"
【新闻五】昆士兰城区30年房价飙升18倍成最大"造富机"
从长达三十年的时间维度看，澳大利亚部分地区的房产上演了惊人的"造富神话"。PropTrack的最新数据显示，昆士兰州东南部成为最大的赢家，全国房价增幅最强的10个区中，有8个位于该地区。
其中，位于布里斯班远郊的New Beith以18.1倍的房价涨幅冠绝全国，从一个默默无闻的半乡村社区，蜕变为中位价超百万澳元（127万澳元）的地区。Flagstone、Russell Island和Regency Downs等地也都实现了超过17倍的增长。
值得注意的是，首都堪培拉也有两个郊区——Amaroo（16.8倍）和Nicholls（15.6倍）——跻身全国前十，显示出强劲的增长潜力。布里斯班海岸外的两个岛屿社区Russell Island和Macleay Island也进入了全国前十。
REA集团经济学家Angus Moore分析，除了人口增长和住房供应不足等因素外，抵押贷款利率在过去三十年的结构性下降，使得人们能够比以往借到更多的钱，这也是推动房价大幅上涨的关键原因。
【新闻六】悉尼顶级豪宅创天价彰显稀缺价值
在市场的另一端，顶级豪宅的价值依然坚挺。位于悉尼Newport的一座名为"铜屋"（Copper House）的标志性海滨豪宅，近日以1750万澳元的天价成交，刷新了从Freshwater到Whale Beach之间长达25公里海岸线的海滨房产售价纪录。
这座由著名建筑师Peter Stutchbury设计、于2006年建成的四居室豪宅，在短短六年内增值高达900万澳元（2019年售价850万澳元），相当于每年增值约150万澳元。该住宅的建造成本据报道超过700万澳元，整个建筑使用了混凝土、木材、玻璃、青铜和铜等多种材料，配备恒温矿物泳池、健身室、蒸汽房、桑拿房以及带独立品酒空间的酒窖。
这一交易再次证明了独特设计与绝佳地理位置的稀缺价值，也凸显了高端市场与普通住宅市场之间的巨大差异。目前，Newport的中位房价为300万澳元，自2020年12月以来已上涨了89.15万澳元。
分析与观点
综合来看，2025至2026年的澳大利亚房地产市场呈现出以下几个核心特征：
增长与风险并存：尽管市场普遍预期房价将继续增长，但来自联邦银行等机构的经济过热警告不容忽视。未来利率走向成为影响市场的最大不确定性，潜在的加息将对所有房贷持有者构成压力。
政策的双刃剑效应：政府的购房激励政策在短期内有效刺激了需求，但也催生了"升级链"效应，并可能将财务脆弱的购房者推向风险边缘。维多利亚州高企的房贷拖欠率，正是这一风险的集中体现。
区域分化加剧：全国市场并非铁板一块。昆士兰部分郊区的长期繁荣，与墨尔本受困于多种社会经济因素的温和增长形成鲜明对比。这表明，未来的投资机会将更加依赖于对特定区域的深入分析，而非对全国市场的笼统判断。
高端市场的韧性："铜屋"的天价成交表明，在经济不确定性增加的背景下，具有稀缺性和独特价值的顶级豪宅依然是资本追逐的避风港，其价格逻辑与普通住宅市场已然不同。
财务风险不容忽视：维州房贷拖欠率高企以及S&P对首次购房者的警告，提醒市场参与者必须审慎评估自身财务能力。在低首付、高杠杆的诱惑下，年轻购房者尤其需要为未来可能的利率上升做好充分准备。
总而言之，澳大利亚房地产市场正航行在机遇与挑战并存的复杂水域。对于购房者和投资者而言，既要看到市场增长的潜力，也必须对潜在的经济风险和政策变化保持高度警惕，并根据不同区域的特点做出审慎决策。在当前环境下，理性分析、量力而行、关注长期价值，将是应对市场波动的关键策略。
