总理家门口也要“增密”：市议会地图揭示住宅区划改革，大片区域将迎天际线巨变
后花园8月28日报道
奥克兰的社区格局将迎来历史性剧烈转变。
上周，房地产市场迎来巨大震动，奥克兰市议会酝酿重磅改革，部分区域可能失去开发潜力，而另一部分区域将进入高密度住房时代。
市议会计划在最有条件的地方加大开发力度，包括市中心、城镇中心及轨道交通沿线。据报道，草案计划在全市划定44处“步行可达区”，大致为以主要火车站、快速公交站和大型商业中心为核心、步行10分钟范围内的区域。在这些区域内，将允许兴建10层甚至15层的高层公寓楼。沿18条主要公交走廊两侧各200米范围内也将放宽高度限制至6层左右。
这样一来，原本分散在全市的中密度开发容量，全部转移到了特定区域，实现定点“拔高”。
除了超高层住宅的开发，根据最新的规划草案，奥克兰还有大量低密度社区将被重新划分，允许建设三层联排住宅和低层公寓，总理家所在的社区也在其中。
奥克兰的天际线、社区风貌和居住方式都将被重新定义。
大片独立住宅区增密开发，社区风貌大变脸
未来，奥克兰大片目前以一至两层独立住宅为主的社区，将被重新划分，允许建设三层联排住宅和低层公寓。
在申请资源许可的情况下，还可能兴建四层及以上建筑。
这一调整意味着，许多低密度社区将迎来天际线的彻底改变。
政要选区首当其冲
受影响的地区包括总理 Christopher Luxon 的 Botany 选区，副总理 David Seymour 的 Epsom 选区，以及奥克兰事务部长 Simeon Brown 的 Pakūranga 选区。此外，Luxon所居住的Remuera也面临密度上调。
这些区域在市议会规划图上将由“黄色”（一至两层）转为“橙色”（三层及以上）。
中区Orakei和东区Howick Local Board的增密计划
其他社区的情况可以参考这份市议会文件。
政府目标：200万套住房
这些变化来自于资源管理法改革部长 Chris Bishop 推动的城市发展新框架。
新方案将奥克兰潜在住房容量从2016年《Unitary Plan》的90万套提升至200万套。换句话说，城市的建设潜力在数字上翻了一倍多。
党派分歧
Seymour 指出，行动党曾反对上届政府提出的中密度住宅标准 (MDRS)，因为当时允许所有区域建三栋三层住宅，而基础设施并未跟上。
他说，在基础设施问题未解决之前，上调密度毫无意义。
“目前的情况是对当时做法的一种回撤。”
Seymour表示，更合理的做法是在 Mixed Housing Suburban zone（一至两层）和 Mixed Housing Urban zone（三层，或在获得资源许可后四层）中进行开发，并对社区特色实施管控。
市议会高级规划师 John Duguid 表示，总体而言，最新替代方案中被划为 Mixed Housing Urban 的土地少于 MDRS 提案。
市议会数据显示，不同方案下 Mixed Housing Urban 的潜在住房容量差异巨大：
在现行奥克兰统一规划下，可建 130,603 套 Mixed Housing Urban 住房；
在拟议的 MDRS 下为 353,033 套；
在替代方案下则为 251,578 套。
“既要向上，也要向外”
Brown 强调，在追求住房容量的同时，市议会必须通过充分的公众咨询，确保当地居民声音被听到。
Simeon Brown
他指出，政府已给予市议会退出MDRS的灵活性，但前提是能在其他地方找到相应住房容量。他呼吁，新的开发不应只限于在城区提高密度，还应包括城市边缘的绿地扩展。
“奥克兰需要既向上发展，也要向外扩展。”
高层建筑规划与“特色社区”争议
NZ Herald绘制的地图显示，在距离CBD、火车站、公交枢纽和城镇中心10分钟步行范围内的44个地点，将允许建造10至15层的公寓楼。其中有22个“步行区”允许15层建筑，另有22个允许10层建筑，部分区域重叠。
这一计划引发争议，尤其是像 Kingsland 这样的内城区。由于城轨CRL即将开通，当地预计将大规模密度上调，70%至80%的区域将失去 Special Character status（特殊历史保护地位），仅部分大道得以保留。
市议会规划总监 Megan Tyler 表示，为了满足住房目标，Kingsland 将有408套住房、Mt Eden 将有167套住房失去保护身份。
“行刑式的规划”
然而，反对声音认为这一目标过于激进。
Christine Fletcher（前国家党部长、前奥克兰市长、现任市议员）直言，200万套住房的目标是“一场行刑式的规划”。
Christine Fletcher
“强迫奥克兰市议会提供200万套住房供应，这无论在建筑能力上还是财政上都无法实现，会给后代带去巨大的经济负担。”
“以基础设施为主导的开发，好过以容量为主导的开发。”
Fletcher 对市议会在200万目标上的软弱回应表示遗憾。
她还指出，新加坡从未在基础设施未到位时释放土地，英国的地方议会则按五年规划推进。
在上周的市议会会议上，Tyler 表示，200万套住房的计划代表的是“可实现的容量”（enabled capacity），而不是“可行的容量”（feasible capacity）。
Lauren Hawken（具有城市规划背景，并将在10月地方选举中竞选 Ōrākei Local Board代表）表示，这种“全面上调密度”的做法完全无视居民及其生活方式。
她说，受到压力的不仅仅是基础设施。学校、医疗、公共交通、道路和社区设施都将面临更高需求。
Hawken 指出，这是一种“全面上调密度”的粗放做法，完全忽视居民生活质量。
她举例称，位于 St Heliers 的 Waimarie St 一项快速通道的分区开发项目，本应允许9套住房，但最终获批建造54套。
“伦敦能够在增长与遗产、社区参与和便利设施保护之间取得平衡，而奥克兰却越来越优先考虑住房容量，而忽视社区特色和居民诉求。”
奥克兰的增密开发无疑将在未来几年成为城市发展的最大争议点。一方面，政府寄望通过提升住房容量来缓解长期存在的住房危机。另一方面，反对者则担心过度加密会超出基础设施承载力，破坏历史街区与社区特色。正如学者与居民所警告的那样，如何在“数量目标”与“生活质量”之间取得平衡，将考验政府、议会与社会各方的智慧。无论最终走向如何，这场关于200万套住房的博弈，必将深刻影响奥克兰未来几十年的城市形态。
